房地产开发企业融资和现金流管理研究

王雷

摘要：随着房地产开发企业发展规模的扩大，企业的资金需求也逐渐加大，一些房地产企业为了满足经营资金需求，通过一定的融资渠道帮助企业筹措经营资金，促进企业资金周转。而在开展经营活动的过程中，为了实现最大的项目开发效益，需要对资金进行设计、规划、预测以及研究，针对不同的业务特点、阶段特征等，对资金进行统筹管理。现金流管理作为资金管理的重要一环，主要是通过合理的安排预算，强化收入及支出的执行监管，优化现金流转以及控制等措施手段来有效降低企业的资金风险隐患，提高企业的资金管理水平与综合管理效益。本文首先简要介绍了房地产开发企业融资现状与现金流管理特点，然后分析了房地产开发企业融资与现金流管理的关系，最后结合房地产企业实际经营情况提出了房地产开发企业融资和现金流管理优化策略，希望能为房地产开发企业相关管理人员提供一定的借鉴与参考。

关键词：房地产开发企业;融资;现金流管理

一、房地产开发企业融资现状与现金流管理特点

房地产开发企业一般是采用自有资金和银行贷款来进行筹资，当资金不足时，还会通过股权、债券等进行融资，融资的渠道相对单一。由于目前我国的金融市场发展尚不成熟，加上国家对房地产行业的调控力度加大，使得房地产开发企业融资难度增加。

现金流直观地表现为企业的资金运营状态和支付能力，加强现金流的管理实际上就是对企业一段经营周期内的现金流动的时间、流向以及金额大小等作出全面的分析预测、规划和执行。地产开发企业通常现金流的资金数额较大，其投资、开发、运营各个项目阶段都需要大量的资金流入和流出。并且由于企业的项目经营周期较长，现金流的循环周期也相应延长，资金回笼速度较慢，这对企业自身的资金运作能力提出了较高要求。由于资金具有一定的时间价值，在项目开发前期投入了大量的资金成本后，随着投资回收期的延长，企业所面临的现金流管理风险也逐渐加大。而在后期的销售阶段，现金流入远超过流出，流入与流出的不均衡也进一步加大了现金流管理的难度。

对于房地产开发企业而言，现金流管理主要集中在生产和筹资两个方面[1]。在生产方面，房地产开发企业的项目建设既可以完全由企业独立完成生产建设，也可以将部分生产施工承包给具有相应资质的施工单位，因此企业生产现金流的管理需要区分不同的生产对象，制定相应的现金流管理策略。在筹资方面，由于涉及到土地款项、工程款项的支付，并且利润的分配、债务及利息的偿还都会加大企业的资金占用量，因此需要针对特定的现金流需求开展融资活动，同时通过现金流的管理来保障融资目标的实现。

二、房地产开发企业融资与现金流管理的关系

房地产开发企业的经营需要大量的资本投入，企业的资金需求量大，仅靠自身的资本能力难以完成全部项目的开发，因此，企业必须要借助一定的融资手段来进行筹资以满足企业的资金需求。从这个角度上看，融资是企业现金流管理的基本保障，只有合理地进行融资，才能实现现金流的高效管理。或者说融资实际上就是企业在筹资阶段为了防止资金短缺而开展的现金流管理手段之一，也是后期经营阶段现金流管理活动得以顺利开展的基础前提。

反之，房地产开发企业的现金流的管理质量对企业的融资能力也有较大影响，现金流管理能力是企业实力的象征，是企业主要的经营资本，具备充足的资金，现金流管理运转良好是企业获取融资的重要保障，也是企业实现融资效益，达成融资目标的必要因素。

三、房地产开发企业融资和现金流管理优化策略

（一）综合分析经营环境，合理规划企业投融资

企业的经营环境直接影响到其投融资规模、资金流向以及现金流量，不合理地的投融资规模都会增加企业的现金流量压力，并且会加重企业的偿债负担，对企业的再融资能力产生不良影响。因此，企业要提高投融资风险管理意识，对资金的前期规划以及后期管理全过程加强分析控制，结合企业的业务需求制定合理的投融资资金管理计划。

企业在作出开发投资决策时，要组织专家进行决策论证，研究所投资对象未来是否具有足够的盈利能力，现金流量是否可观，存在的风险隐患是否在企业的可控范围内等，通过充分的论证分析，确保资金安全，项目正常开展。在计算开发项目收益率时可采取的方法包括净现值法、内部收益率以及获利指数等，这些方法都是从资金的时间价值角度来衡量开发项目是否具有投资价值，以确保投资决策的科学性、合理性。另外，考虑到资金的安全性以及流动性，企业还要实时掌握项目开发状况，结合项目开发阶段及业务特点，适时调整投资策略和投资计划方案。

在融资方面，企业要减少对银行贷款的单一融资途径的依赖，大力开拓股票、债券、信托等融资渠道，结合企业自身的现金流量需求，改进融资方式，积极探索多元化的融资渠道，调整融资结构，合理地控制融资规模，以强化企业对于现金流量风险的管控。

（二）优化企业资本结构，加强现金流预测与预算管理

为了降低企业的负债率，防止产生负债危机，企业要优化资本结构[2]，企业要扩大自由资金的持比，确保自有资金流量充足，以尽可能降低市场环境变化对于企业现金流量产生的不良影响。同时要转变传统的“高杠杆，高周转”的商业模式，控制投资规模，加快商品销售，积极促进现金流的回笼，逐步强化企业的“造血”功能，实现企业经营的最佳现金流状态。

企业要将现金流管理同企业的战略发展目标相结合，在制定战略规划时，要将企业未来现金流量运转是否通畅，现金流量是否能够得到充分利用等考虑在内。从战略高度来对现金流进行统筹规划和适度调整，确保现金流收益性、流动性以及增长性三者之间的平衡，保证企业的现金流管理是在为企业的战略发展目标服务，不发生偏离，不产生阻碍作用。

企业要做好现金流预算，通过对企业内外环境变化趋势，企业现金流发展动向等的分析和预测，以经营效益最大化为导向合理地进行资金分配。对企业经营中所涉及到的现金流量数据进行动态地汇总和分析，将其作为企业平衡计划现金收支的重要工具。在经营过程中，通过与预算指标的对比，及时了解可能会产生的现金流量缺口，制定相应的防范措施，确保现金流量总体平衡，有效防范现金流量风险。

（三）完善现金流管理制度体系，加强审计监督管理

企业要建立健全现金流管理制度体系[3]，制度包括企业的投融资管理制度、资金规划及使用制度、预算管理制度、现金调配和审核制度、资金监管制度等，通过建立健全管理制度体系，确保各项现金流管理活动有序开展。同时，企业要结合业务开展情况对制度进一步细化和完善，构建从开发项目建设期到营业期再到最终结束期的全阶段的现金流管理制度，将“人、财、物、机”都全部纳入企业现金流管理的范畴内，确保形成全过程、全方位的現金流管理制度框架，有效杜绝现金流管理制度漏洞。并且为了提高企业员工的风险管理意识，确保资金安全，企业要建立严格的现金流责任管理制度，将现金流管理责任落实到各个具体的部门及岗位个人，降低现金管理的随意性，增强现金流管理的抗风险能力水平。另外，为了保证融资及现金流管理活动的高效、有序性，房地产企业要积极地开展审计监管工作，确保审计的独立性和权威性，针对融资及现金流管理进行日常审计和专项审计，形成常态化的审计监管机制。要求审计人员要深入到企业现金流管理业务的一线环节，强化过程监管。将监管重心前移，逐步从过去传统的时候监管模式转变为事前事中事后的全过程监管，以便更加及时、精准地发现并处理经营管理中的现金流数据异常情况，有效防范现金流风险隐患。

四、结束语

综上所述，房地产开发企业要通过合理地规划筹资方法，探索多元化的融资渠道，改进和完善企业的现金流预测以及预算管理，建立健全现金流管理制度体系框架等一系列措施手段，全面提升企业的经营管理水平，为企业实现可持续战略发展目标夯实根基。

参考文献：

[1]李志成.房地产开发企业融资和现金流管理的优化研究[J].求知导刊，2017 （21）：93-94.

[2]蔡易.DS房地产公司现金流管理研究[D].安徽财经大学，2019.

[3]王治国，万迪昉，高艳慧.控制权/资本成本、现金流和中小房地产融资模式——以DH地产为例[J].当代经济科学，2012 （4）：64-72.