关于规范调解协议内容若干问题研究——以李某与四川A公司商品房买卖合同纠纷案为例

陈晓羽

（571126 海南美亚实业有限公司 海南 海口）

一、案例简介

2007年3月16日，李某与四川A公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定四川A公司将其所有的建筑面积为99.77平方米，房屋价款为955535元的商业用房出售给李某。李某于2007年4月10日至2008年3月26日分6次向四川A公司支付了全部购房款，四川A公司收到房款后向李某开具了收款收据，且于收到最后一笔购房款之日将案涉商业门面交付给了李某。后来，李某与一银行签订《租赁合同》，将其从四川A公司购得的商业门面租赁给该银行，作为该银行的营业网点。2015年3月25日，四川A公司为案涉商业门面楼栋办理了初始登记，尚未对该商业门面楼栋为李某办理转移登记，以致李某至今尚未取得该商业门面的不动产权属证书。后因四川A公司与他人之间的诉讼纠纷，加之案涉商业门面尚未办理转移登记，故法院在不知实情之下，依法查封了案涉商业门面，致使李某无法再行办理不动产权属证书。为此李某多次找四川A公司协商解决，无奈之下向某仲裁委员会提起仲裁并提出如下仲裁请求：①确认位于某处的商业用房产权归申请人（即李某）所有；②要求被申请人履行商品房买卖合同，协助申请人办理房屋过户手续；③要求被申请人承担此案的全部仲裁费用。

庭审结束后，在仲裁庭的组织下，双方达成一份新的调解协议：①申请人与被申请人于2007年3月16日签订《商品房买卖合同》，由申请人购买被申请人开发的商品房，该《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且申请人已于2008年3月26日前付清购房款955535元；②被申请人应于2017年12月30日前与申请人共同到相关部门办理位于某处商品房的不动产权证书；③本案的仲裁费1600元，双方各自承担800元。被申请人于2016年12月31日支付给申请人。仲裁庭依据新达成的调解协议，应当事人双方请求，制作并出具了调解书。

二、上述案例中首份调解协议内容有哪些不足之处

上述李某与四川A公司商品房买卖合同纠纷案便是如此。若要使裁判机构及时高效出具调解书，则需要一份合法有效且可执行的调解协议为基础，以李某与四川A公司纠纷案为例，在双方首次达成的调解协议中，存在诸多不足之处：

（一）协议中关于不动产权属的约定应符合《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）的相关规定

申请人李某与被申请人四川A公司在庭审结束后，达成了一份调解协议并请求仲裁庭依据该协议出具调解书。该调解协议第一条约定：“一、申请人与被申请人于2007年3月16日签订的《商品房买卖合同》，购买坐落于某处的商品房，该《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且申请人已于2008年3月26日前付清购房款955535元，双方认为该商品房所有权归申请人李某所有。”依据物权法第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，李某与四川A公司在调解协议中约定双方认为该商品房所有权归李某所有，严重违反了物权公示原则与不动产物权登记生效的法律规定，李某如需获得案涉商品房的所有权，应经房屋登记部门登记，而不是当事人主观认为便产生效力。虽然，四川A公司与李某之间的调解协议对双方产生约束力，但该调解协议的效力不能对抗善意第三人的利益，也即如果善意第三人在不知有调解协议的情况下，与四川A公司签订商品房买卖合同并办理了转移登记，则案涉房屋的所有权应该归善意第三人所有。

（二）案涉房屋的基本信息约定不够明确具体

李某与四川A公司在首次达成的调解协议第二条中约定：“被申请人应于2017年12月30日前与申请人共同到相关部门办理房屋产权过户手续。”约定中并未对具体位于某处的商品房进行明确，而只是要求双方共同去办理过户手续，待将来进入执行程序后必然产生执行标的不明确的分歧，最终可能会导致不予执行的后果。仲裁庭在审查调解协议内容时亦发现协议第二条出现的约定不明，易引起歧义，故组织双方当事人对协议内容进行完善。新达成的调解协议对商品房具体的位置信息进行了补充约定，包括对具体的路段、小区名称及楼栋号等等进行明确。在调解协议中对标的物的基本信息进行明确具体，也可避免当事人因约定不明引起新的纠纷。一份明确具体的调解书也便于调解机构及时高效出具调解书，最终也将有利于调解书的有效执行。

（三）不动产权证书名称使用不规范

为保障不动产交易安全，有效保护不动产权利人的合法权益，国家有关部门一直在推行建立不动产统一登记制度，争取做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。现实中，公民对不动产权证书的名称常常产生混淆，于是产生了“房产证”、“房权证”、“不动产证”、“两证”、“大红本”等诸多不规范的名称。本案中，李某与四川A公司在首次调解协议第二条约定：“被申请人应于2017年12月30日前与申请人共同到相关部门办理房屋产权过户手续。”双方对不动产权证书的名称未进行明确规范化。2015年《不动产登记条例》施行后，全国开始试点施行统一不动产权证书，这与以往同时办理国有土地使用权证和房屋所有权证相区别。调解协议仅仅约定双方共同至相关部门办理房屋产权过户手续，显得较为笼统。如今国家推行建立不动产统一登记制度，希望通过统一登记的方式简化程序，便于交易及管理，但这并不意味着各地区之前的登记制度便不再施行。因各地区在经济发展及管理规范程度上的差异，新制度的推行进展不一，有些地区依然按照旧的制度办理上述两个权属证书，调解协议仅写明办理房屋产权过户手续，容易理解为仅仅是办理房屋所有权，而没有包括国有土地使用权证。因此，规范不动产权属证书的名称显得尤为重要，特别是在调解协议中应尽量避免歧义，用语中的名字、名称需明确规范。