从科创板龙头张江高科看园区转型升级

王忠禹

近期，科创板如火如荼加速推出，张江高科（600895）作为创投板块的龙头股，股价走出了一波大行情。从2018年10月的每股8元左右到2019年3月最高超过27元，短短半年时间，涨幅超过200%，可谓一支超级“大牛股”。

第一次商业模式升级从房地产开发到“一体两翼”

张江高科1996年4月上市，主营业务是张江高科技园区的开发和运营，早期的商业模式就是“土地批租+房产开发”，即所谓的“卖地、卖房子”模式。到了2006 年，由于园区土地存量逐步减少，继续走大规模房地产开发的模式已经不可持续，公司提出了“一体两翼”新的商业模式——“一体”为特色房地产运营，“一翼”为创新集成服务，另“一翼”为战略投资。即在原有的园区开发主业基础上，加速发育“产业服务”和“股权投资”两大新业务板块，为公司找到新的“增长点”。

张江高科“一体两翼”三大板块形成高度协同促进的业务格局：“一体”特色房地产运营，为公司提供稳定的现金流，也是“两翼”业务的“流量入口”。

创新集成服务“一翼”通过提供高价值服务获得增值收益，为产业投资提供深层的客户关系支持，帮助公司识别高价值客户、协助风险控制。

战略投资“一翼”对园区企业进行股权投资，促进园区企业成长，并分享成长价值，形成能经常带来稳定收益的重要利润来源。

第二次商业模式升级转型“科技投行”

到了2015年前后，由于园区土地资源日益稀缺、房地产行业的波动加剧，来自“一体”特色房地产运营的收益呈下降趋势，有些年份的主营业务利润甚至出现亏损，标志着以房地产为主的模式难以为继，而“两翼”业务经过近十年的培育，颇具规模，尤其是战略投资“一翼”，已经成为张江高科的主要利润来源。

基于此，张江高科在2015年做出了商业模式的第二次重大升级演变，明确其战略定位为“科技投行”——即从重地产转变为重投资，改变产业地产和产业投资的比重，产业投资的收益将超过地产租售收益。张江高科进一步加大了对优质园区企业及其产业链上下游企业的股权投资，截止到2017年12月31日 ，张江高科的长期股权投资额已经达到34亿元，成为名副其实的“科技投行”。从转型效果来看，张江高科的主營业务收入虽然从2015年的24.19亿元下降到2017年的12.53亿元，但净利润却相对稳定，主要原因就在于股权投资收益起到了“定海神针”的作用。

中国高科技园区的商业模式升级之路

从张江高科的案例，以及笔者亲自操盘服务过的多家中关村高科技园区实践来看，高科技园区商业模式的演变升级，基本上会沿着如下路径：园区1.0阶段——房地产开发模式：园区初创期，大规模开发建设，主要收入来自于园区土地、房地产销售，呈现明显的“重资产”特征，此阶段园区企业的核心能力是园区开发、产业招商能力。园区2.0阶段——产业服务模式：园区大规模建设基本结束，园区入住率较高，在园区收入结构中，房地产销售的占比降低，产业服务费收入、载体租金的比重快速增长，呈现明显的“重服务”特征，此阶段园区企业的核心能力是产业综合服务能力。园区3.0阶段——股权投资模式：园区已经完全成熟，房地产销售收入已经很少，股权投资收益快速增长，并与产业服务费和载体租金一起，构成园区最主要的收益来源，此阶段园区企业的核心能力是产业洞察、产业投资能力。

国内许多高科技园区当前仍然处于1.0或“1.0+2.0”的初级阶段，如何把握科创板推出的历史性机遇，升级商业模式，做深产业服务，及早布局股权投资业务，是未来发展的核心命题之一。

对于大型产业地产集团来说，由于每个园区的发展阶段不同、地区差异等因素决定了不可能采用单一的商业模式。因此，需要做好“房地产销售+物业租金+产业服务费+股权投资收益”的业务组合。但是，长期来看，园区的商业模式升级趋势是不会改变的。