四川瑞泽地产集团成本管理问题及对策

■王施宇（辽宁师范大学海华学院管理系）

在房地产企业的发展中，土地是先决条件。2017 年，大型房地产企业投资规模继续扩大，资本投资大幅增加。特别是近年来，缺乏土地导致供应短缺。竞标竞争日趋激烈，土地价格仍然很高，一些房地产公司由于资金不足而无法参与土地招标，因为担心打破资金和市场链。逐渐被淘汰。目前，土地使用权的收购已成为房地产企业综合能力的竞争。房地产企业的综合能力不仅取决于专业知识，还需要一些管理系统来支持和保证资金水平。因此，在当前中小型住房企业的市场形势下，特别重要的是如何优化企业的成本管理体系，为大型住房企业提供充足的资金。

一、相关概念界定

（一）成本管理的定义

成本管理是指一些科学的管理方法，例如分解，控制分析，评估和评估目标成本，通过预测成本和根据企业的目标和预算做出费用决策。专注于初步成本确定，监控和后续评估，形成企业，多层次，多维度的成本管理系统，参与整个过程，以最低的生产成本实现最大的生产结果，只要确保产品的质量就行了。确保公司在市场上的竞争地位，获得长期的经济效益。

从20 世纪成熟管理理论的成熟开始，随着经济全球化和一体化的发展，如何确保企业在市场中的竞争地位，决策者应根据成本管理确定成本战略信息。战略成本管理和成本管理的企业实施战略，正在形成一个基于链的成本管理理论。由于整个企业价值链的有效管理，实现了最优的供应链价值，并支持企业战略的实施。企业获得长期竞争优势。

（二）成本管理的基本内容

（1）成本预测。根据与企业成本和企业发展前景相关的各种因素，采用了一种科学的方法，可以合理地预测企业未来成本水平和发展趋势的变化。通过预测成本，公司可以有效地了解未来的成本条件，防止和避免盲目决策，并帮助管理者选择最佳计划并做出正确的决策。

（2）成本决策。为了达到设定的目标值，公司在有效分析和计算相关数据和数据的基础上开发各种可能的解决方案，并根据企业的实际情况和发展目标选择合适的业务流程，以做出最佳决策。成本预测是制定成本决策的基础，成本决策是成本计划的基础。

（3）成本计划。在成本预测和决策的基础上，企业应根据生产任务减少计划周期的计划成本和相关信息，确定每个产品的消耗和成本水平，并采取以货币为控制和成本估算的某些程序和方法。基础。成本计划在企业成本管理中发挥着重要作用。

（4）成本控制。根据成本计划，在规划期间，公司必须在生产经营过程中保存记录，调整和控制各类消费，采取多项措施，防范和调整，确定影响成本的各种因素和条件，并提供成本管理。目标的管理行为。整个成本管理过程中的成本控制，包括早期预防，过程控制。

（5）成本核算。根据会计准则和相关规定，企业在企划期间的生产经营活动费用按照企业事先制定的标准分类，并计算为普及费用。在计划期间必须计算企业的总成本，计算每个产品的成本。实际成本管理活动成本计算的目的是及时准确计算每个产品的实际总成本，提供准确的数据，为企业决策提供科学依据，全面反映企业管理水平。

二、四川瑞泽地产集团成本管理现状

（一）四川瑞泽地产集团简介

四川瑞泽地产集团有限责任公司于1997 年5 月9 日在遂宁市工商行政管理局登记成立。法定代表人席静，公司经营范围包括房地产开发经营、土地整理；销售：建筑材料等。建筑材料、装饰材料、百货、首饰、化妆用品、皮具、家用电器、文化用品、厨卫用品、家具、服装、纺织品、钟表、体育用品、酒店管理。

（二）四川瑞泽地产集团成本管理现状

1.成本管理流程

（1）目标成本管理

四川瑞泽房地产集团将分为几个阶段：投资阶段的目标成本，目标成本，项目目标成本设定阶段，项目概念发展阶段的目标成本，计划发展阶段的目标成本，目标成本和施工图的发展阶段。根据每个阶段项目目标成本的实际进展情况，目标成本从粗略到刑事。

目标值由成本部门编制。成本专家应研究和比较类似项目并使用成本估算方法。准备后分发给有关部门和负责人。

（2）合约管理

在实际实施过程中，四川瑞泽房地产集团认识到合同计划的重要性，在集团内部实施合同计划制度，将目标成本与合同计划进行比较，加强对合同的初步控制。

四川瑞泽房地产集团实施招标投标策略：对于每个新项目，区域公司的成本管理人员将重新审查每个子项目的潜在参与者，收集相关信息，并对投标人进行资格审查和评估。最终确定了招标的赢家。

（3）成本考核管理

四川瑞泽房地产集团进行年度员工评估。首先，员工独立评估指标体系中的评估指标，然后由部门负责人进行检查和评估。最终转移到公司后，负责该部门的公司负责人做出了最终决定。领导者在提交自我评估系统后立即评估部门主管。所有员工评估结果均与年终薪酬相关。

2.成本管理制度

（1）目标管理

工作的主要内容：建立合理的经济目标成本，控制目标成本，确定总目标成本，分解目标成本，确定控制点，每月跟踪目标成本的变化，以及客观准确地分析和评估动态成本。

（2）实施成本管理

按照成本控制文件，新项目建设成本分析，项目变更严格控制，签证实际数量和成本现场核查，各种合同月度变更，签证总额，所有项目资金严格核查，比较和总结成本，评估，计划，计算和管理项目成本。

（3）招标管理

按照区域招标政策，法律法规和相关公司管理制度，制定招标程序，逐步规范招标文件，协助招标过程，参与合作企业的选择，查看招标文件，提出经济建议。确定投标价格，参与项目，材料和设备的投标，以及经济审查交易。

三、四川瑞泽地产集团成本管存在的问题分析

（一）成本预算不准确

四川瑞泽房地产集团项目的目标成本在准备期间经常发生变化，最终成本和目标成本差异很大。四川瑞泽房地产集团开发部门在制定设计方案和制图时往往超出目标限额。尽管由于成本计划庞大且经济效率低，一些设计决策起到了很好的作用，但设计图纸的处理仍在继续。在反复调整计划后，成本部门应该再次计算，但最终会超出预期成本。设计有时不考虑设计性能。在施工过程中，一些先前发现的设计问题不仅影响了项目的整体效果，而且还导致了施工时间的增加，成本的增加和公司的损失。如果项目计划发生变化，将导致施工过程发生更多变化，通常目标成本将发生变化，成本金额将进一步增加，最终目标成本将超过计划价值。

（二）成本管控不到位

合同计划和大量更多的内容，有很多合同在实际实现过程中，没有一个超过合同计划的早期阶段，但是在项目的后期，剩余合同金额的计划不足以完成剩下的项目，导致成本超支。在招标采购过程中，四川瑞泽房地产集团经常要求投标人收集信息通过资格考试，但有时收集的信息不准确，导致决策不正确。招标的获胜者在项目实施过程中合作程度低，无法保证项目的质量和持续时间，从而导致成本超支。在项目实施过程中，建筑物和基础设施的安装成本经常发生变化，导致整个项目的成本严重超过计划成本，利润显著降低。

四川瑞泽地产集团成本部的员工每月费用的实际支出情况，基于领导层月报报告了，但还没有超额成本的趋势不能早期发现，早期的损失，无法控制，后期成本超过分被发现的时候，已经无法挽回。

（三）成本考核无效果

四川瑞泽地产集团虽然建立了成本绩效考核体系，但在成本管理中仍然没有发挥约束和激励作用。部分项目评价效果较好，但项目成本处于超支状态。

成本绩效体系中的评价指标不能充分反映项目成本的实际情况，与项目的实际成本不相关联。在之前的评估成本，例如，针对“目标成本的变化率指标评价，性价比很好，然而，仔细检查，发现项目经理为了满足性能目标，并采用成本法多学科联系，后期绿化成本数据在过去的变化率过量的结构性成本，因此，尽管总体看来，没有多余的目标成本，但最终却发现实际成本远远高于目标成本。

四、加强四川瑞泽地产集团成本管理的对策

（一）成本管理意识的优化措施

1.建立精细化成本管理的模式

四川瑞泽地产集团是为企业推广和建立先进的成本管理模式。首先，应将实际业务活动紧密结合在房地产开发和生产中，并以“节点细化和过程控制”为出发点，实施改进的系统和实践。同时，根据房地产供应链的特点，参考在分析影响成本的因素，成本节点的管理和控制不断完善，每个负责人的责任范围明确，指标和暴击一系列成本预算估算正在改善。逐步提高现场标准和成本标准。此外，先进的现场成本管理的实施也在不断完善，任何完善的系统都需要有效的实施才能发挥自己的作用。通过出版和教授房地产企业全体员工详细的成本管理工作，提高了员工对低成本生产经营的意识和积极性。

2.构建成本管理的优良环境

对于四川瑞泽地产集团来说，是创建一个良好的成本管理在企业生产过程中环境，过去不是实现成本管理的措施和方法，分解为企业成本管理的指数，一步一步的每个部门和每个岗位、每个员工，从根本上帮助企业构建软环境成本管理，提高成本管理的软实力。能够营造良好的成本管理环境，并从以下几个方面作为切入点：明确企业的管理目标，企业成本管理的总体目标细化分解，分解每个流程的生产管理，具体的成本目标的实现每个员工，充分发挥员工的主观能动性在成本管理中，放弃成本管理仅仅是相关领导和与他们无关逆向思维;二是统一思想认识，是企业生产经营管理成本的第一个想法和意识，使企业从领导所有员工能感受到成本管理在他的身边，用自己的切身利益和发展前景息息相关，对于所有逐步建立自己的英雄在企业成本管理中，绝对的义务和责任。

（二）成本管理制度的优化措施

1.建立成本优化的规范和标准

为了确保持续的实现成本优化工作，获得良好的结果，首席执行官负责组织成本优化的公司团队，开发工作流程并优化标准成本，以确保持续优化和成本优化。成品有助于降低每种产品的规格成本。根据ERP 系统中的每个产品规格，检查每个部件的规格成本，并在ERP 系统中降低投入成本。大多数产品收入结构的一般优化。

2.建立系统科学的人才培养制度

人才是任何企业持续发展壮大的动力源和基础，四川瑞泽地产集团也不例外，要实现企业成本管理的最优化，降低企业生产经营成本，人才是基础。目前，四川瑞泽地产集团需要加强成本管理人员的业务水平和专业素质培训，大力倡导流程优化，不断提高员工素质，这是降低企业生产成本的有效途径之一。为了实现供应链视角下的成本管理模式，油田必须培养一支精力充沛、具有团队合作意识和高专业素质的人才队伍，并在四川瑞泽地产集团及各基层生产单位管理层承担起自己的成本管理任务。为了提高四川瑞泽地产集团成本管理人员的服务质量，企业应当定期组织活动持续时间不同的成本管理实施工作，和员工的理论和操作技能培训，特别是员工和负责生产线的操作管理人员，更应该添加生产实践技能和相关的理论研究。

（三）成本管理体系的优化措施

1.精准执行成本考核

根据企业的实际情况，设定每个成本估算指标的目标值，不能把目标值设定得太高。否则，员工无法通过自己的努力达成目标值。这很容易降低员工的干劲。目标值不能设定得太低。没有人的努力就能达成太低的目标。如果没有工作热情的话，就不能改善成本指标。同时，目标价值的逐步提高：四川瑞泽地产集团可以为公司设定三年的成本管理目标，逐步提高目标价值，最终实现理想状态。例如，设计的变化率可以在第一年设定为≤5%，第二年≤3%，第三年≤1%，从而逐渐与优秀的房地产公司保持一致。设置所有成本计算指标四川瑞泽地产集团可以采用这种方法，以便逐步改进。

2.建立科学的供应商评价机制

首先，四川瑞泽地产集团物资采购部门必须了解市场上的材料供应商的详细信息，包括：类型，特点，价格，供应的材料质量，产品在市场上的普及，产品声誉，销售资格许可，自有财务状况通过收到和分析这些信息，四川瑞泽地产集团的决策层可以更全面，客观，准确地了解所有材料供应商。英寸特别是，最好提供符合四川瑞泽地产集团战略发展规划的供应商。其次，四川瑞泽地产集团应坚持“发展战略供应伙伴，支持大供应商”的理念和理念，与信誉良好的合格供应商建立长期战略合作伙伴关系，逐步实现两企关系。传递和传播信息，以确保稳定的伙伴关系，实现互惠互利的局面。第三，四川瑞泽地产集团应为战略供应商和主要供应商建立奖惩制度，根据供应商的结果确定订单的数量和价格，并建立可靠的供应商档案并定期进行评估。支付优先权刺激供应商公司的生存能力和参与。

五、总结

由此可以看出，四川瑞泽地产集团有一个具体的成本管理方法，但由于管理成长型住房企业的经验不足，通过四川瑞泽地产集团的相应管理人员在实际申请过程中仍存在许多问题。调查研究，总结研究成果，并通过四川瑞泽地产集团成本管理获取有关现状的信息，并分析存在的问题。基于优秀房地产公司的现有管理实践，四川瑞泽地产集团的成本管理有所改善。并提出保护措施。由于研究时间长，研究能力和实践经验有限，优化四川瑞泽地产集团的成本管理可能不够全面，可能无法完全指导四川瑞泽地产集团的成本管理，有些方面还有待进一步研究。