风险导向下房地产企业内部控制体系的构建

徐从华

在市场经济快速发展的环境下，各个行业面临的风险存在一定差异，把风险导向管理当作核心，综合分析房地产企业潜在风险，一般包含了资金风险、融资风险和管理风险等，根据不同风险因素，加强企业内部管理，科学构建内部控制管理体系，增强房地产企业核心竞争实力，提升房地产企业风险管理水平，让房地产企业可以在市场竞争中稳定发展。

一、房地产企业运营发展面临的风险

（一）资金风险

从房地产企业自身角度来说，存在较强的价值特性，企业在开展房地产项目建设过程中，需要投放大量资金，如果资金运营不合理，将会引发资金风险。通常情况下，运作流程一般划分成融资、开发、还款等内容，只有在确保各个环节有序落实的情况下，才能保证企业资金的安全运行，保证各项业务活动的顺利进行，实现企业运营目标。假设企业资金在运作过程中存在问题，必将会导致企业资金链条的断裂。如果发生资金风险，则会引发征信不良现象，给企业整体运营发展带来影响，甚至让企业陷入倒闭危机中。

（二）融资风险

房地产企业在开发房地产项目过程中，呈现出施工周期长、工程量大且资金投放度高等特性，并在此过程中，需要通过开展融资活动，获取充足的开发资金。在企业融资过程中，将会经历融资等环节，采用吸引投资、银行贷款、发行证券等方式，只有在保证资金充足的情况下，才能给房地产项目顺利进行提供条件[1]。如果在融资过程中无法获得充足的资金，将会导致房地产项目搁置状况，由于工期的延长而无法顺利交付，给房地产企业带来严重影响。倘若在融资前期过程中，没有结合企业实际情况，做好融资方案后规划工作，缺少对融资方式、融资途径、融资规模、资金结构等内容的综合分析，使得融资决策出现失误，将会造成企业融资成本偏高、无效融资等现象，引发债务风险。

（三）管理风险

房地产企业在运营发展过程中，包含了诸多工程项目，开发项目从立项阶段开始，到工程销售等各个环节都会引发成本管理问题。所以，通过采取合理的成本管理方式，可以减少成本管理风险的出现，降低企业不必要成本投放，给企业创造理想的效益。例如，设计环节作为房地产项目成本管理的重要内容之一，大部分房地产企业在设计过程中，成本部门没有贯穿其中，而设计工作人员在设计中将会出现忽略经济数据，注重技术数据的状况，随意更好设计标准，所以在设计方案形成以后，存在超预算现象。通过调查得知，由于设计变更而增加成本投放的占比为20%左右，设计环节成本管理将会给工程造价和企业效益获取带来直接影响。

二、房地产企业内部控制管理存在的问题

（一）内部控制环境缺失

从房地产企业实际情况来说，缺少完善的内部控制环境，是影响内部控制工作顺利进行，引发企业风险出现的重要因素。即便近几年我国大部分房地产企业都取得了理想发展成果，但是发展时间比较短暂，房地产企业人员对内部控制工作认识不全面，企业核心并非内控管理，而是注重房地产项目开发和销售，企业在某种程度上过于注重效益获取，忽略企业内部控制管理，对内部控制仅仅片面认识，缺少科学定位，在这种情况下，给房地产企业内部控制管理工作顺利开展带来直接影响[2]。

（二）企业管理结构不合理

当前，房地产企业在内部控制管理过程中，往往出现管理结构设定不合理现象，企业没有构建完善的管理机制，内部管理人员没有按照管理要求执行，使得我国大部分房地产企业缺少完善的内部控制体系，影响企业整体管理水平的提升。即便一些企业结合内部控制管理要求，构建了对应的管理机制，但是往往是为了应对上级部门要求，设定的机制过于书面化，仅仅停留在书面层级上，没有将其落实到具体位置。职工对内部控制的认识不深入，部分企业没有结合内部控制管理要求设定对应机制，导致企业内部控制管理工作无法顺利落实，导致企业内部管理工作较为混乱。

（三）内控体系执行不深入

当前，我国大部分房地产企业已经认识到内部控制管理的意义和价值，并且构建了内部控制管理体系，但是在执行方面，执行效果不理想，具体因素在于，企业职工对内部控制体系态度不全面，缺少执行意识。一方面，由于部分房地产企业管理人员将管理权限集中在自己手中，不愿意放权给企业各个管理部门，使得企业内部呈现出一言堂的状况。内部控制体系执行往往受到决策人员言行的影响，使得内部控制体系威严性和独立性逐渐减少。另一方面，由于内部控制体系效果需要经过长时间的执行才能展现出来，但是一些企业在执行一段时间以后，没有获取理想的执行效果，从而将内部控制体系随意丢失，置之不理。

（四）企业缺乏风险导向分析

当前，我国大部分企业都进入到经济发展阶段，房地产企业也包含在内。针对房地产企业而言，在开展房地产项目投资过程中，将会面临一些风险因素，从投资到房地产项目建设到结束，各个环节都会面临一些风险[3]。所以，房地产企业应该从风险导向入手，加强内部控制管理。现阶段，我国部分房地产企业在运营发展过程中，内部组织框架不完善，企业没有开展风险导向分析工作。在没有进行风险评估的情况下，盲目投资，将会在施工过程中出现各种风险，无法对其进行处理。假设在房地产项目投标之前，对存在的潜在风险进行评估，能够采取对应措施，之后在施工中出现的风险，可以随时对其进行防护和处理。由此可见，做好风险分析评估工作，对房地产企业运营发展有着重要意义。

三、风险导向下房地产企业内部控制体系的构建对策

（一）优化内部控制的环境

当前，房地产企业在运营发展过程中，需要结合实际情况，科学构建完善的内部控制机制，将内部控制工作落实到实处，提升房地产企业整体管理水平。在建设内部控制机制过程中，需要优化内部控制管理环境，在企业内部做好内部控制宣传工作，让每个职工都能对内部控制价值和含义有所了解，明确内部控制管理在房地产企业运营发展中发挥的作用。企业管理人员需要重视企业内部控制管理机制设定和规划，让每个职工都能根据管理要求落实管理工作，把内部控制管理活动执行到实处[4]。房地产企业需要在内部设定专业的管理部门，发挥领导层级的引导作用，让企业职工自主的参与到内部控制管理工作中，实现风险的防范和管理，减少风险出现，给房地产企业稳定运行奠定良好基础。

（二）建立重大风险管理机构

在房地产企业运营发展中，因为受到房地产企业自身特性的影响，在其运营发展中将会面临各种资金风险。房地产企业在投资工程项目中，工程项目投资和建设等各个环节也会面临一些风险因素。例如，投资决策环节中，投资决策作为房地产项目建设的前提依据，要想实现投资风险的防范，需要根据市场发展情况，做好市场分析工作，掌握客户要求，对房地产市场发展走向进行预测，通过企业商讨分析是否可以进行项目投资，掌握项目竞争效益，让企业获取理想的投资效益，减少风险发生；在设计过程中，加强成本控制。设计阶段成本思考和管理作为重要内容，在项目投资之前需要开展成本预算工作，明确工程项目融资数量。在成本管理过程中，需要采用限额设计方式，加强投资风险管理，减少风险发生；在施工过程中，在施工阶段中需要重视成本控制，施工阶段作为房地产企业重要内容，也会风险发生几率最大的阶段，为了减少这些风险，需要加强风险识别管理，完善风险管理体系，优化风险预警组织框架，实现风险识别和评估，及时将风险把控在合理范畴内[5]。

（三）强化内部控制执行

房地产企业在执行内部控制管理工作时，为了将内部控制工作执行到位，需要端正态度，优化内部控制管理方式，加强风险管理。在落实内部控制管理工作时，内控管理效果并非一蹴而就，需要经过时间的积累和沉淀。在这种情况下，房地产企业需要转变思想理念，改正企业内部不良风气，让企业各项活动都可以在内部控制管理范畴中落实。所以，房地产企业管理工作人员应该从基层入手，加强人员培训，让基层职工严格按照内控管理体系要求规范管理行为。在内部控制体系执行过程中，如果存在和实际情况相背离的现象，或者外部环境出现改变，企业职工需要及时找出和分析内部控制体系中面临的问题，之后进行改进和优化，提升房地产企业内部控制时效性，让内部控制体系更好执行。

（四）加强风险内部控制

房地产企业要想实现长远发展，需要得到内部控制管理体系的支持。在建设内部控制管理体系过程中，需要根据风险管理要求，从风险管理导向入手，加强风险管理和控制。在房地产企业内部，需要做好部门之间协调工作，结合实际运营发展需求，科学设定风险管理机制，对客户业务加以科学审核和分析，企业部门职工需要担任对应职责，在处理各项业务过程中，安排专业人员监管，不可由于工作疏忽而引发不必要风险[6]。企业监管部门需要加强内部控制执行管理，保证工作有序进行，减少企业风险出现。

四、结束语

总而言之，在经济全球化背景下，我国经济水平逐渐提升，人们生活品质随之升高，针对房地产企业而言无疑是一种机遇，更是一种挑战。在这种情况下，房地产企业需要结合实际情况，做好内部控制管理工作，并从风险导向入手加强内控体系建设，全面提升房地产企业内控管理水平，强化人员风险管理意识，减少不必要风险，在给企业创造理想效益的同时，实现房地产企业的健康发展。