风险导向下房地产企业内部控制体系的构建

2019-12-09 15:42徐从华
营销界 2019年21期
关键词:融资成本体系

徐从华

在市场经济快速发展的环境下,各个行业面临的风险存在一定差异,把风险导向管理当作核心,综合分析房地产企业潜在风险,一般包含了资金风险、融资风险和管理风险等,根据不同风险因素,加强企业内部管理,科学构建内部控制管理体系,增强房地产企业核心竞争实力,提升房地产企业风险管理水平,让房地产企业可以在市场竞争中稳定发展。

一、房地产企业运营发展面临的风险

(一)资金风险

从房地产企业自身角度来说,存在较强的价值特性,企业在开展房地产项目建设过程中,需要投放大量资金,如果资金运营不合理,将会引发资金风险。通常情况下,运作流程一般划分成融资、开发、还款等内容,只有在确保各个环节有序落实的情况下,才能保证企业资金的安全运行,保证各项业务活动的顺利进行,实现企业运营目标。假设企业资金在运作过程中存在问题,必将会导致企业资金链条的断裂。如果发生资金风险,则会引发征信不良现象,给企业整体运营发展带来影响,甚至让企业陷入倒闭危机中。

(二)融资风险

房地产企业在开发房地产项目过程中,呈现出施工周期长、工程量大且资金投放度高等特性,并在此过程中,需要通过开展融资活动,获取充足的开发资金。在企业融资过程中,将会经历融资等环节,采用吸引投资、银行贷款、发行证券等方式,只有在保证资金充足的情况下,才能给房地产项目顺利进行提供条件[1]。如果在融资过程中无法获得充足的资金,将会导致房地产项目搁置状况,由于工期的延长而无法顺利交付,给房地产企业带来严重影响。倘若在融资前期过程中,没有结合企业实际情况,做好融资方案后规划工作,缺少对融资方式、融资途径、融资规模、资金结构等内容的综合分析,使得融资决策出现失误,将会造成企业融资成本偏高、无效融资等现象,引发债务风险。

(三)管理风险

房地产企业在运营发展过程中,包含了诸多工程项目,开发项目从立项阶段开始,到工程销售等各个环节都会引发成本管理问题。所以,通过采取合理的成本管理方式,可以减少成本管理风险的出现,降低企业不必要成本投放,给企业创造理想的效益。例如,设计环节作为房地产项目成本管理的重要内容之一,大部分房地产企业在设计过程中,成本部门没有贯穿其中,而设计工作人员在设计中将会出现忽略经济数据,注重技术数据的状况,随意更好设计标准,所以在设计方案形成以后,存在超预算现象。通过调查得知,由于设计变更而增加成本投放的占比为20%左右,设计环节成本管理将会给工程造价和企业效益获取带来直接影响。

二、房地产企业内部控制管理存在的问题

(一)内部控制环境缺失

从房地产企业实际情况来说,缺少完善的内部控制环境,是影响内部控制工作顺利进行,引发企业风险出现的重要因素。即便近几年我国大部分房地产企业都取得了理想发展成果,但是发展时间比较短暂,房地产企业人员对内部控制工作认识不全面,企业核心并非内控管理,而是注重房地产项目开发和销售,企业在某种程度上过于注重效益获取,忽略企业内部控制管理,对内部控制仅仅片面认识,缺少科学定位,在这种情况下,给房地产企业内部控制管理工作顺利开展带来直接影响[2]。

(二)企业管理结构不合理

当前,房地产企业在内部控制管理过程中,往往出现管理结构设定不合理现象,企业没有构建完善的管理机制,内部管理人员没有按照管理要求执行,使得我国大部分房地产企业缺少完善的内部控制体系,影响企业整体管理水平的提升。即便一些企业结合内部控制管理要求,构建了对应的管理机制,但是往往是为了应对上级部门要求,设定的机制过于书面化,仅仅停留在书面层级上,没有将其落实到具体位置。职工对内部控制的认识不深入,部分企业没有结合内部控制管理要求设定对应机制,导致企业内部控制管理工作无法顺利落实,导致企业内部管理工作较为混乱。

(三)内控体系执行不深入

当前,我国大部分房地产企业已经认识到内部控制管理的意义和价值,并且构建了内部控制管理体系,但是在执行方面,执行效果不理想,具体因素在于,企业职工对内部控制体系态度不全面,缺少执行意识。一方面,由于部分房地产企业管理人员将管理权限集中在自己手中,不愿意放权给企业各个管理部门,使得企业内部呈现出一言堂的状况。内部控制体系执行往往受到决策人员言行的影响,使得内部控制体系威严性和独立性逐渐减少。另一方面,由于内部控制体系效果需要经过长时间的执行才能展现出来,但是一些企业在执行一段时间以后,没有获取理想的执行效果,从而将内部控制体系随意丢失,置之不理。

(四)企业缺乏风险导向分析

当前,我国大部分企业都进入到经济发展阶段,房地产企业也包含在内。针对房地产企业而言,在开展房地产项目投资过程中,将会面临一些风险因素,从投资到房地产项目建设到结束,各个环节都会面临一些风险[3]。所以,房地产企业应该从风险导向入手,加强内部控制管理。现阶段,我国部分房地产企业在运营发展过程中,内部组织框架不完善,企业没有开展风险导向分析工作。在没有进行风险评估的情况下,盲目投资,将会在施工过程中出现各种风险,无法对其进行处理。假设在房地产项目投标之前,对存在的潜在风险进行评估,能够采取对应措施,之后在施工中出现的风险,可以随时对其进行防护和处理。由此可见,做好风险分析评估工作,对房地产企业运营发展有着重要意义。

三、风险导向下房地产企业内部控制体系的构建对策

(一)优化内部控制的环境

当前,房地产企业在运营发展过程中,需要结合实际情况,科学构建完善的内部控制机制,将内部控制工作落实到实处,提升房地产企业整体管理水平。在建设内部控制机制过程中,需要优化内部控制管理环境,在企业内部做好内部控制宣传工作,让每个职工都能对内部控制价值和含义有所了解,明确内部控制管理在房地产企业运营发展中发挥的作用。企业管理人员需要重视企业内部控制管理机制设定和规划,让每个职工都能根据管理要求落实管理工作,把内部控制管理活动执行到实处[4]。房地产企业需要在内部设定专业的管理部门,发挥领导层级的引导作用,让企业职工自主的参与到内部控制管理工作中,实现风险的防范和管理,减少风险出现,给房地产企业稳定运行奠定良好基础。

(二)建立重大风险管理机构

在房地产企业运营发展中,因为受到房地产企业自身特性的影响,在其运营发展中将会面临各种资金风险。房地产企业在投资工程项目中,工程项目投资和建设等各个环节也会面临一些风险因素。例如,投资决策环节中,投资决策作为房地产项目建设的前提依据,要想实现投资风险的防范,需要根据市场发展情况,做好市场分析工作,掌握客户要求,对房地产市场发展走向进行预测,通过企业商讨分析是否可以进行项目投资,掌握项目竞争效益,让企业获取理想的投资效益,减少风险发生;在设计过程中,加强成本控制。设计阶段成本思考和管理作为重要内容,在项目投资之前需要开展成本预算工作,明确工程项目融资数量。在成本管理过程中,需要采用限额设计方式,加强投资风险管理,减少风险发生;在施工过程中,在施工阶段中需要重视成本控制,施工阶段作为房地产企业重要内容,也会风险发生几率最大的阶段,为了减少这些风险,需要加强风险识别管理,完善风险管理体系,优化风险预警组织框架,实现风险识别和评估,及时将风险把控在合理范畴内[5]。

(三)强化内部控制执行

房地产企业在执行内部控制管理工作时,为了将内部控制工作执行到位,需要端正态度,优化内部控制管理方式,加强风险管理。在落实内部控制管理工作时,内控管理效果并非一蹴而就,需要经过时间的积累和沉淀。在这种情况下,房地产企业需要转变思想理念,改正企业内部不良风气,让企业各项活动都可以在内部控制管理范畴中落实。所以,房地产企业管理工作人员应该从基层入手,加强人员培训,让基层职工严格按照内控管理体系要求规范管理行为。在内部控制体系执行过程中,如果存在和实际情况相背离的现象,或者外部环境出现改变,企业职工需要及时找出和分析内部控制体系中面临的问题,之后进行改进和优化,提升房地产企业内部控制时效性,让内部控制体系更好执行。

(四)加强风险内部控制

房地产企业要想实现长远发展,需要得到内部控制管理体系的支持。在建设内部控制管理体系过程中,需要根据风险管理要求,从风险管理导向入手,加强风险管理和控制。在房地产企业内部,需要做好部门之间协调工作,结合实际运营发展需求,科学设定风险管理机制,对客户业务加以科学审核和分析,企业部门职工需要担任对应职责,在处理各项业务过程中,安排专业人员监管,不可由于工作疏忽而引发不必要风险[6]。企业监管部门需要加强内部控制执行管理,保证工作有序进行,减少企业风险出现。

四、结束语

总而言之,在经济全球化背景下,我国经济水平逐渐提升,人们生活品质随之升高,针对房地产企业而言无疑是一种机遇,更是一种挑战。在这种情况下,房地产企业需要结合实际情况,做好内部控制管理工作,并从风险导向入手加强内控体系建设,全面提升房地产企业内控管理水平,强化人员风险管理意识,减少不必要风险,在给企业创造理想效益的同时,实现房地产企业的健康发展。

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