不动产登记对房地产经济的影响和研究

郑美芝

【摘要】房地产业的良性发展对保持我国经济平稳较快增长具有重要意义。由于房地产业对人们的日常生活有很大的影响，因此房地产业未来的发展趋势也受到了公众的高度关注。因此，深入分析我国房地產经济发展的现状，制定未来发展过程中的相关策略，是房地产行业人员面临的重要课题。

【关键词】不动产登记;房地产经济;影响

统一房地产登记制度的建立和发布，标志着我国统一房地产登记制度的开始。就我国当前的体制来讲，不动产登记制度的实施依旧存在着各个方面的阻力，房地产作为不动产中的典型，在不动产登记执行过程中受到的影响最为明显。

1、房地产经济和不动产登记之间的关系

相对于房地产而言，不动产登记的主要目的并不仅仅是为了降低房价，这两者之间其实并不存在直接的关系。房价主要是受到房地产供求关系的影响，其他的影响因素仅仅是间接的影响。针对房屋来看，实施不动产登记的主要目的在于，针对房地产市场实施宏观调控，应对房屋的价格做出有效的控制，二者之间并不存在直接性和必然性的联系。依照经济学原理分析的话，房屋的价格会受到房屋之间供求关系的直接影响。不动产登记的目的也不仅仅是为房地产税做好准备，其所具有的功能和意义属于多方面的。我们单单从不动产登记的意义分析的话，针对不动产做出合法登记，能够极大保护产权人拥有的权利。不动产登记的意义在于解决财产归属方面的问题，依照法律的条款来对房屋产权人具有的权利提供保护，维护房产市场的交易秩序。另外，针对不动产进行登记可以极大增加二手房房屋的资源，将房屋入住率提高上来，降低空置率的，将房屋所拥有的利用价值有效地提高。最后，不动产的登记能够极大促进房地产市场的良好稳定发展，为政府实施的宏观经济调控提供充分的保障。

2、不动产登记对房价的影响

从房价的角度进行分析，人们所关注的并不是不动产登记制度的内容与实施，而是在不动产登记基础上房地产政策的调整状况。房价的决定因素主要包括市场、人口、收入、货币供应等几个方面，在对住房资源进行调节的过程中，保有环节房产税具有非常关键的作用。不动产登记的主要功能并不是对房价进行调控，而是实现制度长远性的设计与改进，促进有序、规范的房地产市场秩序的形成，降低住房交易双方的产权风险，进一步促进房地产市场的平稳运行。从短期市场冲击方面来讲，不动产登记为个人住房房产税的征收奠定了坚实的技术基础，在一定程度上会对购房者的市场预期造成影响。从这个方面来讲，不动产登记条例的颁布确实在一定程度上增加了房价下行的压力。但是，不动产登记与房价下降之间并不存在必然的关系，不动产登记主要的目的是对产权进行明晰登记。不动产登记对于居民不动产的影响包括两个方面：第一，老房子、旧房子的继承问题，在房地产市场化之前存在着很多历史遗留问题;第二，市场供需变化，部分有多套住宅的人担心房产税推出，从而倾向于抛售房产。但这部分人数量有限，对房地产经济的冲击也是有限的。

3、不动产登记对整个房地产经济的影响

不动产登记在短期之内都是利空的，这会对市场成交心理造成一定的影响，导致大众在心理上倾向于少买房。但是这种利空影响仅仅是短期内的，不动产登记实现全面贯彻落实需要3-4年的时间才能够完全实现，对市场真实的影响并没有想象中的那么大。国家在政策出台的背后更多的关注房地产行业的市场化运行，不会对市场运行进行过多的政化操作。对于整个房地产行业来讲，不动产登记政策是有利的，通过计算机技术能够进一步实现行业信息分享机制的完善，解决行业内存在的信息不对称问题，使房地产企业能够实现自由竞争。此外，通过不动产登记平台的创建，能够为未来房产税的实施提供更多的有利影响，税收改革将使得房地产行业更加成熟，消除非理性投资需求。统一的不动产登记制度可能给楼市带来的改变包括投资者数量降低、商品房短期供给量增加、楼市回归理性等。从楼市的调控方面来讲，不动产登记实际上就是通过计算机实现个人住房信息登记与联网，个人住房信息系统的建立与完善能够通过针对性的措施对楼市的分类、存量等进行有效的调节，从而影响城市楼市的供求关系，对于楼市的健康、长期发展具有积极意义。

4、房屋买卖受到不动产登记方面的影响

针对不动产实施登记的主要目标，并不是单纯地调控房地产市场，所以也就不会对房屋的买卖产生太大的影响。其主要目标之一在于构建起全国统一性的信息管理登记平台，将申请和审批等相关的复杂的流程简化，促使申请环节和审批等办公环节向网络化发展。不动产登记条例的适用对象并不是存量房产，没有运行登记信息管理平台之前的购房人员并不会出现冲动型的购房和登记行为，更多的是保持观望的态度，即使那些拥有房产比较多的产权人也不会将房产大量的抛售出去。基于这一情况就决定了不动产登记条例会对房地产市场规范产生较为长远的影响。不动产登记条例并没有把房地产市场的调控当成是基本目标，短期之内并不会对整个行业产生太大影响。条例实施以来，主要目的在于针对现有的各个机构资源进行整合，实现对所有机构资源的统一管理，构建针对全国范围内市场的信息化管理平台。该条例的实施能够或多或少地影响到二手房市场，条例里面没有要求针对个人名下的房产进行查询，但是却可以依照住房的地址来对产权人做出确定。这个方式之下能够将传统的房地产信息查询系统之中存在的缺陷消除掉，可能会造成购房者将名下的房产抛售出去。因此，不动产登记条例带来的影响，主要是促使房地产市场的长远规范。不过，房价并没有受到不动产登记条例太大的影响，针对二手房的数量所能产生的影响可能更大。对一些比较大的城市而言，二手房房源数量的增减并不会影响到新房。从长期来看，房产税的征收所依照的基础便是不动产登记的条例，房地产税会从一定程度上影响到房价，实施不动产登记政策之后会逐渐显现出房屋价格因为政策所带来的影响，这对调控而言也就更加有利。总之，房屋价格上升过快的问题并不会受到不动产登记制度明显的控制，但势必会造成二手房房源的增加。

总之，不动产登记条例的颁布，适应我国当前的国情，对我国房地产经济有着非常重要的影响，有助于我国房地产企业的进一步完善。茌今后的发展阶段，我国不动产登记部门要认真落实政府出台的政策，做好登记工作，使其能够发挥应有的作用。

参考文献：

[1]张红.浅谈不动产登记对房地产经济的影响[J].2017.

[2]刘海平.不动产登记条例对房地产的影响及作用[J].2018.