“租售并举”下的房地产发展长效机制研究

张信阳 翁洁洵 张泽芸 郑秀虹 郑丽儿

“租售并举”是指租房服务和售卖服务并重，为有需求的人群提供房屋，本质上强调解决房地产市场当前发展的畸形问题，使供求之间的失衡局面得到控制和缓解。从房地产发展的长期角度来看，“租售并举”是行业特殊阶段内的过渡性措施，也是我国深化社会改革、加强侧供给的重要一步。本文尝试就“租售并举”的积极价值、青年群体实际需求、房地产发展的瓶颈和长效机制等内容展开分析。

一、“租售并举”对房地产发展的积极价值

（一）低端有保障

“租售并举”同步重视“租”和“售”，兼顾各类群体的用房需求，关键着眼点之一是保障低端市场得到满足。如毕业后的大学生、进城务工人员等，缺乏购买房屋的资金，也不满足异地购房的部分要求。针对上述对象，通过“租售同权+租售并举”两个核心手段，使其获取居住房屋，保证低端市场平稳运行。

（二）中端有支持

中端市场是房地产市场的重点部分之一，在“租售并举”模式下，中端有支持强调提供共有产权房，以较低的房价水平，避免房价过高引发的租房、买房困难，进行市场调剂。住建部印发的《关于支持北京市、上海市开展共有产权住房试点的意见》可视作“中端有支持”的核心举措，可作为切入点，首先实现大城市房地产市场的平衡，再推而广之，大面积覆盖国内房地产市场。

（三）高端有市场

所谓高端有市场，就是中高端群体的居住问题要充分通过市场化来解决，也就意味着在高端市场层面至少是要放开的。我国房地产市场各项机制的完善，依然强调价值规律、市场作用的发挥，来自政策方面的调控，主要起到引导作用而非限制和约束。随着侧供给改革的深入，“租售并举”各方面作用的发挥也将与市场实现深入融合，以“侧”需求为基础，完善市场、促进房地产行业健康发展。

二、当前房地产发展的主要瓶颈

（一）供需的畸形

供需畸形，是指房地产的提供量和需求量，呈现局部紧张、局部闲置的情况，无法实现与需求的高度契合。如我国北京、上海、广州、深圳，房价偏高，依然存在供不应求的情况。而内蒙古自治区、黑龙江省甚至辽宁省等相对发达的省份，可见房地产市场萎靡不振、房价偏低依然滞销的问题。较为集中的反映了当前房地产发展中供需畸形的情况。

（二）流动人口的住房需求保障难

流动人口对住房的需求，长期以来困扰我国房建、住房管理工作，我国部分核心城市每年均存在大量流动人口流入、流出的情况，如毕业生、务工人员的进出等。辽宁省省会城市沈阳，常住人口数目为700万左右，流动人口数目达到300万上下，这一部分人员多需要通过租房的方式生活，房源的寻找、稳定居住等均存在一定困难。其他大城市也面临相似问题。

（三）财富再分配杠杆失衡

社会财富的再分配，主要渠道包括金融、消费、投资等等，鉴于我国房地产市场在社会经济发展中的核心作用，其调剂社会财富分配的功能不容忽视。值得注意的是，虽然各地政府部门颁布了各类限购政策，但并没有完全有效的实现房地产市场“投资热”、“购房热”问题，大量财富进入房地产市场，且往往难以在短时间内重新进入流通领域，很大程度上影响了其他财富分配活动，并导致财富再分配杠杆失衡的问题，不利于房地产行业的健康发展。

三、当前青年群体的需求特点

（一）青年群体的租房需求分析

在针对青年租客群体的研究中，相关学者在广州省部分地区发放了2100份问卷，收回有效问卷2035份。结果上看，青年租客群体的租房需求如表1所示：

表1 青年群体的租房需求分析（n=2035）

结合调查结果，可知大部分青年租客更加重视社会群体认同感，租金、便利性和环境的影响居于次要地位。换言之，在“租售并举”模式下，尝试发挥政策价值，依然需要考虑多重因素，将文化同源性、社会基础设施建设、综合发展等因素纳入到规划中，谋求同步推进。

（二）青年群体的买房需求分析

同次调查中，对青年群体买房需求进行分析，结果见表2：

表2 青年群体的买房需求分析（n=2035）

从结果上看，接近50%的人员，以不动产增值为主要追求，其次分别为追求教育医疗及城市生活、改善住房环境，少数人将住房作为投资对象。综合而言，未来工作中需要进行房价平抑和资源分配方面改善，使各地经济环境均能趋于完善，为不动产增殖、环境优化等提供保障。

四、“租售并举”下房地产发展长效机制的构建

（一）适当进行房价平抑

房价平抑，有助于降低买房热、投资热，也有助于资本流出固投领域，通过金融和消费等渠道，刺激地区、行业的全面发展。在现有限购措施的基础上，建议增加租房相关政策力度，引导理性消费和投资。在一些经济发展态势较为理想的大城市，可由政府部门引导，成立PPP合作项目，广泛开放投资渠道，允许民间资本注入。如地方性铁路项目，该类项目具有投资规模大、收益平衡、长期稳定的基本特点，且政府引导可作为隐性担保。注资参与建设的人员，均可获取租房上的补贴，一方面降低买房热，通过市场作用平抑房价，另一方面租房服务得到完善、社会建设得到推动，可平稳推进房地产行业长期发展。

（二）加强公租房和廉租房建设

研究表明青年群体租房需求带有多样化特点，社会群体认同感，租金、便利性和环境均得到考虑。在此背景下，尝试发挥“租售并举”优势，建议加强公租房和廉租房建设。各地应进行用房需求统计，了解当地流动人员的住房需求态势，以客观数据为基础，拟定公租房和廉住房的建设计划，并定向提供给有需求的人员。如大学毕业生、贫困务工人员等。

（三）均衡房地产资源

青年群体的买房需求表明，不动产增值仍然得到广泛重视，为求发挥“租售并举”作用，长期推动房地产行业发展。可在后续工作中设法实现房地产资源的均衡化，适当向二三线城市倾斜，引导购买需求、资金流向，避免大量资金过度集中于少数大城市。如建议二三线城市给出租房优惠、落户鼓励政策、买房优惠等，增加自身的吸引力。此外还应同步进行公租房和廉租房建设，并避免房价的异常、快速上涨。

（四）重视房地产行业的综合发展

考虑到租房、买房群体不同需求，还应在上述工作的基础上，重视房地产行业的综合发展，包括周边产业、服务业、物流业等等。如在二线城市推行“租售并举”策略，可仿效1线大城市的做法、吸收其经验，完善租房服务、控制房价，并加强建材市场、装修市场、运输市场的管理，推动产业链建设、金融服务业完善，使地区经济、房地产行业获取综合发展。

综上，现代社会发展使针对房地产市场的优化得到更多重视。“租售并举”模式下，可实现低端有保障、中端有支持、高端有市场，应对当前房地产发展中供求失衡、流动人口的住房需求保障难等问题。结合针对青年群体的调查结果，建议在后续工作中适当进行房价平抑、加强公租房和廉租房建设，并通过重视房地产行业的综合发展、均衡房地产资源等措施，实现房地产行业的健康有序发展。