论新常态下房产行业土地增值税税务筹划

文 /牛 佳

现阶段，各城市的房价虽然仍居高位，但房地产企业却已经濒临严冬，我国许多地区都相继出台了一些房价调控政策，这对房产市场产生的影响是不容小觑的。土地增值税作为房产企业三大主要税种之一，其起征税率比企业所得税更高，因此，对房地产企业土地增值税税务筹划工作进行深入分析和探讨是非常有必要的。

一、土地增值税与税务筹划概述

土地增值税指的就是将纳税对象转让地上建筑物、国有土地使用权等所获得的增值额作为征税对象，按照规定税率进行征收的一类税种。其主要包括预缴和清算收两个阶段。纳税筹划则指的是企业在税收法规允许的范围内，通过采取各种生产经营与投资筹资手段来有效控制税收支出，推动企业效益最大化目标实现的过程。土地增值税的缴纳离不开税收筹划，二者之间是紧密相连的，只有通过科学合理的税收筹划，才能帮助企业降低税收支出，取得最大的经济效益，促进企业的稳定繁荣发展。

二、房地产行业土地增值税税务筹划的主要意义

房地产企业开展土地增值税税务筹划工作具有十分重要的意义，具体表现在以下几个方面：第一，有助于帮助企业控制和降低土地增值税的涉税风险。第二，有助于房地产企业财务管理水平的提升。第三，有利于控制房地产企业的运营成本，帮助企业更好地适应市场竞争，从而增强企业的市场竞争力。

三、新常态下房地产行业土地增值税税务筹划中存在的主要问题

（一）风险意识比较薄弱

对于房地产企业来说，税收筹划工作进行过程中难免会面临一些风险，这些风险主要来自于房地产市场的波动性、偷税漏税等违法行为等，尽管税收筹划的概念很容易和偷税漏税相混淆，但两者在本质上是不同的，一些不法企业为了牟取暴利，往往通过偷换概念来达到目的。在实际开展土地增值税税务筹划工作的时候，很多税务工作人员往往在风险意识上比较薄弱，很容易走入误区，最终给企业的发展带来极大的不良影响。

（二）对政策的理解过于表面化

在我国经济发展步入新常态之后，国内市场经济的发展速度也显著加快，政府部门出台了土地增值税征收政策，希望能从宏观上对房地产行业加以调控，从而降低整个房地产市场的热度。但是在实际执行这一政策的时候，还有很多企业对政策的适应度偏低，这就很难确保政策的执行达到预期的成效。此外，还有部分企业对政策的理解过于表面化，甚至存在一些理解误区，这对企业的正常有序运行来说是非常不利的，且很容易造成房地产市场的混乱。

（三）税务筹划工作比较片面

尽管税务筹划在房地产行业已经被列为重点工作，但在税务人才建设、相关法律法规宣传等配套工作上还存在明显缺陷，这就很难为税收筹划工作的顺利有效开展提供保障，也无法从根本上解决税收筹划片面化的问题。

（四）土地增值税税务筹划的专业能力偏低

房地产企业的税务、财务工作人员在进行税收核算的时候不但要将应缴纳的税收额度纳入到考虑范围内，同时还应当及时提交纳税申请，并对收入额度进行准确计算。上述这些工作的开展都对房地产企业的相关工作人员提出了较高的要求，特别是税务人员，其在企业预算、清算、收支核算等工作中承担着主要责任。所以，房地产企业必须根据当前行业内外部的发展情况，对财务体系加以调整和优化，并进一步提升财税工作者的工作技能与管理水平。

四、新常态下房地产行业土地增值税税务筹划对策

（一）基于节税方式进行科学筹划

通过合理建房可促进税务筹划工作的顺利有效开展，结合我国现行税法的相关条款，部分建房行为并不需要征收土地增值税，这就为房地产企业降低土地增值税支出、合理避税提供了有效渠道。

房地产企业要在越发激烈的市场竞争环境中实现稳健发展，还需要适当加大对公共设施建设的资金投入力度，为居住者提供生态化、多功能的活动空间，这也可以纳入开发项目成本的扣除部分，进而达到节税的目标。

（二）注重对房地产企业财税工作者综合素质的提升

在新常态的背景下，税务筹划属于企业经营过程中的系统规划行为，对于房地产企业来说更是如此，要求房地产企业的财税工作人员不但要掌握税法、财务等方面的专业知识，同时还要及时了解我国相关政策的变动，包括与房地产行业有关的税收优惠政策等。在新常态下，为了使房地产企业更好地开展土地增值税税务筹划工作，就必须进一步提升财税工作人员的综合素质。首先，应当增强财税人员的自我学习意识，可通过实行职称补贴、奖惩制度等来提高员工自我提升的积极性，其次，在财税工作人员正式上岗之前，还必须对其进行专业化、系统化的岗前培训，确保其对自身的岗位职责有一个全面的了解，并能熟练运用各项专业技能。最后，还应当定期组织在职财税人员参与各种专业培训活动，不断充实财税工作人员的知识，锻炼其技能，进而提高企业的土地增值税税务筹划综合水平。

（三）通过扣税的方式进行土地增值税筹划

根据我国现行税法，对房地产企业土地增值税有着直接影响的扣税项目主要涉及到转让房地产的相关税金、房地产开发成本、支付土地使用权的费用等，其中，转让房地产的相关税金以及支付土地使用权的费用都属于我国税法明确规定的纳税项目，基本没有税务筹划的空间，但其余几项则可以在税法允许的范围内进行税务筹划。项目开发过程中的成本主要包括间接成本与直接成本，其中，间接成本包括工程施工建设阶段产生的监理费用、保险费、安保服务费等；直接成本则包括制造费、人工费和材料费。上述费用不但可记录于行政管理费用这一科目之下，同时也可按照实质大于形式进行划分，采用的归类方法不同，所取得的税务筹划效果也各不相同。

（四）合理利用土地增值税税收政策

现阶段，我国房地产行业的土地增值税采用的是预缴清算的模式，也就是土地增值税是在获得预售资格并转让住宅使用权之后产生的，待达到清算条件的时候再进行汇总清缴。结合这一政策规定，我们可适当对其进行利用来达到税务筹划的目的，例如，可对清算的时间点加以调整和控制，从而获得更大的时间价值。

（五）基于税收减免优惠进行税务筹划

结合我国出台的《土地增值税暂行条例》，纳税人修建的用作出售的普通住宅，如果增值税额没有超过扣除项目金额的20%，则不需要征收土地增值税。对于纳税对象同时涉及到的其他房地产开发项目，则应当有针对性地进行核算。由此可见，类型不同的住宅项目在税收核算上存在明显差异，所应承担的税负压力也各不相同。房地产企业通常会利用减少住宅销售利润或者增加可扣除项目金额等方式来降低住宅项目的增值额，但需要注意的一点是，若采用增加项目成本的的手段来降低增值税纳税额度，首先必须了解税法中有关房地产项目开支限制等方面的细节要求，以便在法律允许的范围内争取最大化的费用列支。

四、结语

综上所述，新常态下我国房地产行业的土地增值税税务筹划工作还存在诸多明显的问题，包括风险意识比较薄弱、对政策的理解过于表面化、土地增值税税务筹划的专业能力偏低等，要实现土地增值税税务筹划工作质量的提升，就必须加强对上述问题的解决，通过节税、扣税等多样化的手段进行税务筹划，这样才能适应新常态下房地产行业土地增值税税务筹划工作的需求。