对养老房地产的发展思考

武小岚

中国养老产业还处于早期发展阶段，但相信随着老龄化社会的到来，养老产业的社会需求将迅速增长，在相关经营方式和服务理念更新转变的带动下，中国养老产业有望实现社会效益与经济效益的”双赢”。在当前住宅房地产市场处于低迷的情况下，我国的养老房地产出现了民营、外企、国企以及保险业的蜂拥而入同质无序竞争的态势。因此，必须尽早防范这种畸形发展，从发展战略角度探讨如何抓住市场、资源、能力、关系四个关键要素，促进其健康有序、可持续发展。

市场定位及有效需求与供给

市场定位关键是客户价值定位。不同的养老房地产，应以客户至上的价值细分所服务的客户群，为哪个细分的客户群服务，就提供哪个客户群需要的产品及服务，以达到有效需求与有效供给匹配。这样，才能有效防止养老房地产无序竞争、产生泡沫及畸形发展。

从战略定位角度，对养老养生房地产、养老养生服务、住宅地产及开发运营作好战略定位，并做好项目客户群定位、产品功能与设施定位，项目商业运作模式定位、项目形象与特色定位等。

实行顾客价值至上导向战略。这既是国家民生工程.公益价值的体现，也是企业获得顾客、占领市场的根本。它是超越成本，利益的不可以简单数据计量的高层次战略。住宅房地产市场出现的价格高，房屋空置率高与居民住房严重不足的矛盾，住房供给结构不合理与居民承受能力低的矛盾等，养老房地产应引以为鉴。应加强顾客需求调查与分析，以新的行业标准化质量服务承诺，把满足顾客需求放在第一位，在正确定位基础上，实现有效供给与有效需求动态平衡。

资源的获取整合与有效利用土地、资金，人力、智力资源是养老房地产发展的基础。

其一，做好土地获取的规划、计划的制订及实施。土地资源获取.整合，可通过公开市场、租赁或合作入股方式，也可政企共同运作，与地方政府宜居生态、养生、旅游城市建设规划或老城区工业改造等结合，将养老房地产纳入地区城市及生态发展规划。

其二，多种方式的融资获取与整合。融资方式由银行主导型向多元组合型转变，除银行贷款以外，还可选择试行房地产投资信托基金、企业债券、股权融资、私募基金、海外基金等。相应的投资者不仅有机构投资者，如保险公司、信托公司、基金公司.投资公司、房地产开发公司、银行及其他金融机构。还有个人投资者，即通过养老房地产金融投资产品吸收居民个人资金。

其三，人力智力资源的获取与整合。养老养生房地产及其养老服务的人力智力资源涉及到投资、建设、运营多个领域，要制定人力资源队伍建设规划.分阶段实施。采取培养、引进、柔性共享三结合的方式，进行人力资源的获取、整合与有效利用。如医疗、护理人员一方面可以培养、引进配套的全科医生和护理骨干;另一方面可与相应三甲医院专业人才、专家进行柔性共享，以为我所用、满足需要为原则。

其四，加强土地，资金、人力智力三种资源的优化配置及有效利用。传统住宅房地产嫁接新兴养老房地产及管理服务，要通过合作共享等方式，提高资源的利用效率和效益。

能力培育与创新

养老房地产的投资、开发、运营的成败及成养老房地产的投资.开发.运营的成败及成效高低，关键取决于领导层的决策能力、开发运营层的组合运营及盈利能力，特别是企业改革创新能力。

其一，提高管理层经营管理水平。养老房地产及养老服务是新课题，应建立智能化、高标准化的管理服务体系，才能适应养老养生服务的需要。这对经营管理领导层的经营管理水平要求高，对其是新的考验。一方面，必须重视自身的学习培训与实践探索，总结提高。另一方面，企业应以“点子评奖”活动，引导员工为企业提高开发经营管理水平献计谋，管理模式由事务操作型向价值链型转变，并由职责明确的组织机构标准化与人性化相结合进行运作。

其二，加强员工执行力的培育。企业的发展战略目标、任务只有分解到下属不同单位，才能在推行中落实。根据岗位需要，组织培训学习。下属单位根据具体目标、任务及岗位职责，层层抓落实。从组织机构、岗位职责.流程优化、业务控制、绩效薪酬管理到企业文化，形成培育员工执行力的环境与条件。

其三，提高创新能力。我国养老房地产及服务发展时间较短，不能只照搬照套现有模式，必须不断改革创新。在学习吸收国内、国外先进案例的经验、教训基础上，结合自身实际，不断进行新的商业运作模式创新，行业标准化在创新中推出与发展。养老养生房地产产业及服务要实现正确定位，就需推行差异化特色发展战略。包括区位错位、顾客群体主体差异，品牌质量差异，防止同城市、同地区因同质化而出现供过于求及供给结构失衡发生，这就必须做好市场细分而且要错位。通过创新，创建各自不同的品牌.特色，满足不同顾客群体需求，使之在改革创新中健康、持续发展。

利益关系及共生共长

养老养生房地产及服务业涉及多种相关利益者的关系，既包括产业内价值链协同合作关系，企业股东，投资者、管理者、员工的投入与回报及团结和谐关系，也包括外部与政府的政策扶持关系、合作伙伴关系、风险监控关系等。作为新兴产业，不仅应使内部关系具有向心力，更要处理好外部关系，防止出现互损互斥现象发生，构建共生共长的成长环境。

其一.搞好企业与政府部门关系。争取政府发展老年事业的已有政策的执行、落實到位;对尚需试点的政策，积极争取改革试点;对尚不明确的政策，通过调查研究，如实反映情况，提出建议。在政府发展公益性老年事业的大框架下，争取政府的政策扶持和政府部门的具体支持。其二，建立产，金、融互利互惠关系。“金、银、老”结合建立战略联盟或金融集团。共同运作养老金融产品。实现养老养生房地产业、旅游业、金融业资源整合，提高社会整体效益。

其三，形成竞争合作提升的合作伙伴关系。包括竞争合作伙伴，非竞争合作伙伴及新业务合资关系。不仅要处理好投资.开发，运营的合作关系，还要处理好与医院、大学、研究机构合作关系，产、商结合运营养老设备产品与服务的关系，异地养老养生合作伙伴关系，跨部门跨地区连锁一站式服务。这样既方便了顾客，又使养老房地产及服务业拓展了空间，提升盈利增值，实现经济效益与社会效益双向提高。