稳房价是当前央地博弈的纳什均衡

孙峥嵘 孙绎宸

【摘要】在我国实现整体经济动能的成功转换之前，针对几乎失控的房价，中央政府曾数次出手调控房价，却总是达不到预期的效果，甚至曾几度步入越调控房价越涨的怪圈，但近期我国调控房地产政策在摸索规律的过程中似乎找到了一种相对正确的方向，如果循此前行并不断予以优化，能将房地产业诸多利益相关者的利益目标带入相对稳定的均衡。

【关键词】稳房价;调控;博弈;纳什均衡

自2003年转向以商品住房为主的住房供应政策以来，受地方政府对土地财政的高度依赖、社会资本对利润的渴求、住房有效供给不足等因素的共同作用，我国房地产市场始终处于亢奋状态，几乎失控的房价已不仅仅是一个难解的经济问题，还逐渐演变成日益严峻的社会问题。因此，中央政府曾数次出手调控房价，却总是达不到预期的效果，甚至曾几度步入越调控房价越涨的怪圈而找不到正确的方向。

尽管如此，针对这一尤为棘手的难题，我国调控房地产的政策依然在摸索规律中前行。进入2019年，中央政府以稳地价、稳房价、稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展，一改以前的全国一刀切的调控做法，而是施行因城施策、一城一策、有松有紧的政策，尤其注重压实各城市政府的调控主体责任。4月19日，中央政治局会议上再次提出房住不炒的定位。7月30日政治局会议重新强调要落实房地产长效管理机制，提出不得将房地产作为短期刺激经济的手段。客观分析，加强调控并非是要打压房价，稳房价其实是双向调节，房价不能大涨，也不宜大跌，可允许房价、地价保持在较小区间箱体内波动。像北京、上海、深圳等一线城市的经济发展并不依赖于房地产，或说依赖度不高，而许多二、三、四线城市的房地产业的衰退，关乎其GDP表现及排名，也会给财政收支带来切肤之痛。因此，对这一既具有全国共性又具有城市个性的大产业必须对症下药，此次中央调控思路的大转变可谓切中了问题的要害。

如今走在这种合乎内在逻辑的调控轨道上，中央政府及有关部委主要要做好的工作，就是保持对各个城市房价、地价的严密监测，并要求表现异常的城市及时采取针对性的措施。今年5月以来，住房和城乡建设部对土地出让、新建商品住宅、二手住宅价格累计涨幅较大的苏州、佛山、扬州、大连、南宁等城市进行了预警。8月17日住建部又约谈了海口、三亚、烟台、宜昌、扬州五市政府的主要负责人。根据研报机构ChinaKnowledge的统计，今年以来多地政府加强了对房地产的调控力度，前5个月累计调控次数达205次，同比增长近30%。5月份以来，多个热点城市的调控政策出现明显收紧，特别是海南、广州、杭州、苏州、合肥、扬州、大连、佛山、南宁等地继续针对房地产加码调控。国家统计局8月14日指出，今年1-7月我国房地产投资增长10.6%，保持了比较平稳的增长，综合房价、土拍、房产销量等方面的数据考察，目前房地产市场保持了平稳运行的态势。

笔者认为，当下来之不易的均衡局面，其实是央、地之间博弈的一个纳什均衡状态。纳什均衡是指在一个博弈过程中，无论对方的策略选择如何，当事人一方都会选择某个确定的策略，则该策略被称作支配性策略。如果博弈的当事人的策略组合分别构成各自的支配性策略，那么这个组合就被定义为纳什均衡。纳什均衡尽管不是参与博弈方利益最大化的均衡，但却是较为理想的相对稳定均衡。该理论重视博弈个体之间直接的交互作用，不满足于对博弈个体之间复杂经济关系的简单化处理，分析问题时不只停留在宏观层面，而是深入分析表象背后深层次的原因和规律，强调从微观个体行为规律的角度发现问题的根源，因而可以更深刻准确地理解和解释经济问题。尽管房地产业的暴利时代渐行渐远，但远未完成动能转换的中国经济，房地产业依然具有中枢性的地位。在当前央、地、房企等都面临强约束的条件下，稳房价能把多方的利益诉求带入相对稳态的均衡。

如果央、地两个层级政府继续保持目前的调控政策定位，并持续保持今年以来形成的合作协同效果，我国房地产市场就有望在未来的一定时期内保持好这种均衡常态，政府之外的房地产产业链条上的各個厂商、各有关金融机构，乃至房产持有者与潜在购房者等诸多利益相关者，也需对此有清醒的认识。需要特别强调的是，我们不能对当前稳房价的这种均衡状态作简单的绝对化理解，展望未来，我国房地产业应是“稳中生变”、“稳中有机”，以及在稳定运行中实现正本清源的目标。

去年下半年以来，我国房地产市场在式微中发生了较大的变化：一是地产政策的松紧变化与房地产市场的基本面表现息息相关，因此各级政府对房地产的调控力度与频率是一个相机决策的过程，且在摸索中不断地予以优化;二是当前我国房地产市场呈现出更为明显的区域分化特点，一二线城市及珠三角、长三角、京津冀三大城市群的优势将会更为明显，结合人口迁移的走势，这些热点地区的房地产发展依然有着较好的发展空间，而没有产业驱动与人口流入的中小城市的房地产市场表现乏力，甚至将步入了明显下行的轨道，因此下步将会更多看到冷热地区之间相互对冲的现象;三是诸多房企之间的竞争力明显分化，今年以来破产重整地房企不在少数，而头部房企的市场竞争力与市场占有力明显提高，我国房地产市场将会呈现出越来越显著的马太效应。

经过十多年的高歌猛进，我国房地产业已然告别了白金时代，业内比较认同的是步入了白银期，整个行业将只能录得社会平均利润率。随着市场竞争日益激烈、开发成本趋高、政府调控力度不减以及客户对居住品质要求的提高等，地产开发商的利润空间将受到越来越明显的挤压，要取得稳定且不错的经营绩效，主要看开发商是否具备强大的运营管理能力，以及是否有高质量的产品与服务制胜意识。伴随这一稳中有变、求机的过程，我国房地产业也终将实现由之前的金融属性与居住属性兼具，而向纯居住属性的回归。

作者简介：

孙峥嵘，男，1971年5月生，江西修水人，2008年西南财经大学财务管理学博士毕业，先后在税务、金融监管系统二十多年，现供职于上海阳光控股集团，主要研究房地产理论与实务，会计、金融理论与实务，以及税务理论与实务。