房地产发展新阶段亟需厘清三个认识

冯俊

本届论坛以数字化与未来居住为主题，目的是推进数字技术在房地产领域的全面应用，推进房地产业转型，提高发展质量，为人民群众创造更加美好的居住生活。

改革开放四十年来，房地产业的发展，为群众居住条件的改善，为城市面貌的改变，为生产要素市场的完善，为经济的持续增长，发挥了重要作用，但是也存在许多发展中的问题。

我们用十六个字来概括：成绩斐然，饱受诟病，风险渐显，亟需转型。

在新的发展阶段，我们有几个认识需要厘清。

第一，房地产业发展的目的是什么。

以住宅为主要产品的房地产业，在过去的四十年里，推动房地产业发展的根本动力是人民群众改善居住条件的迫切需要;在今后的发展中，人民群众对美好居住生活的向往，仍然是房地产业发展的根本动力。过去，房地产业的发展解决了人民群众住房极度短缺问题;今后，房地产业的发展是为了人民群众居住得更舒适、更幸福。

四十年里，城镇居民家庭住房条件改善的同时，居民家庭住房财富的积累也在增加。大体上，城镇居民家庭的财富中超过70%是住房资产。这些年，以收入衡量的基尼系数在缓缓改善，但是以家庭财富衡量的基尼系数扩大得惊人。

我们不能不认识到，住房的投资品属性在不恰当地膨胀，炒房现象已经成为经济社会发展中的一个顽症痼疾。这不仅扭曲了住房的本质属性，而且对群众生活条件的改善、消费增长构成巨大压力，对结构调整、经济发展构成巨大风险。

习近平总书记在党的十九大报告中明确指出，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”。7月30日中央政治局会议再次明确了“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产管理长效机制”，同时明确指出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。这一定位彰显了中央新的发展理念，体现了以人民为中心的发展思想，同时也明确告知社会各界，不会走用房地产拉动经济的老路。

今年年初，房地产市场又出现了潜流涌动，有些企业生怕“踩空”，争相“抢风口”。

作为房地产企业和关联产业链企业会员之家的中国房地产业协会，还是要提醒会员，以及广大的房地产企业，要认真领会中央对房地产的基本政策布局，不要怀疑政府的决心，不要将炒房盛行、房价上涨作为经济繁荣的标志，不要去“赌”中央放松房地产调控，不忘初心，脚踏实地地为改善人民群众居住条件、满足不断增长的美好居住生活的需要，提供好产品、好服务。

第二，房地产业为什么人提供产品和服务。

我們必须认识到，住房是群众生活的基本消费品，支撑房地产业发展的是广大群众的生活需求。房地产市场是大众市场，绝不是富裕阶层的专属市场。房地产企业当然要根据消费者支付能力不同，提供不同层次的产品和服务。但如果只把眼光盯在富裕群体上，必然是自我萎缩，自取淘汰。

小平同志当年说，让一部分人先富起来，最终达到共同富裕，我们有些同志只记住了前半句，却忘了后半句。

我们试想一下，如果房地产发展一开始就是为富裕阶层服务的，会有我们今天的市场规模吗？会有我们今天的产业地位吗？事实上，成功的、发展好的房地产企业，包括供应链企业，也是坚守服务大众这一理念。

作为一个企业，可以有目标客户的定位选择，因为消费者收入有差异，消费偏好有不同，但是作为一个行业，尤其是为社会提供必要生活资料的行业，必然地要服务于大众市场，而不是小众市场。

这好像是一个简单的道理，其实不然。我们不少房地产企业的售楼广告，极力渲染“投资佳选，增值良房”，目标客户很明确。这一目标客户的定位，就会使我们的产品设计并不注重居住使用功能，并不注重产品的性价比，并不注重产品的技术进步，并不注重产品的售后服务。因为这些不是投资者所关心的，他们只关心房价增长幅度。这恐怕也是我们的产品技术进步慢的原因之一。

住房投资需求并不一定是坏事，如果投资的住房转化为租赁市场的供应，市场的总供给没有减少，但相当数量的住房投资是待价而沽，形成空置，这就在一定时期内减少住房的有效供给，而且积累资产泡沫。

现在有一种颇为惑人的说法，说老百姓住房投资是为了养老，应该鼓励居民家庭都拥有两、三套房。我们房地产业发展的目标是让每个家庭都拥有两套以上住房吗？我看绝不是。因为用不着到套户比达到2，哪怕达到1.5，房地产市场就过剩了，而且是极度过剩了，那一定是房地产市场的悲剧，也是经济社会发展的悲剧。

同时，大家想过没有，如果真是套户比达到2，这住房还有投资价值吗？还能变现用于养老吗？住房成为投资品的必要条件，是房价上涨比资本价值增值速度要快。靠制造泡沫来推进房地产业发展是不可行的，是危险的。

所以，我们的产品和服务，目标客户一定是大多数群众，而且是满足他们切实的居住需求。不少房地产企业还承担建设保障房和租赁住房的任务，要把保障房和租赁住房也建设成高质量的住房，在有限的面积里创造更加舒适的居住生活条件。

房地产企业应当积极维护人的居住权，因为它是人的生存发展权利的内涵之一;要尊重人的尊严，积极为不断改善居民居住条件作贡献。

第三，房地产业在未来经济社会发展中要担当什么角色。

就住房发展来说，还有五件事要做：一是为至少两亿从农村转移的人口提供住房;二是为将近一亿在城镇间转移就业的人口提供住房，这部分人口就业地的变化，并不增加城镇居民总量，但产生住房需求;三是要改造现有不成套的、不符合健康标准的住房;四是农村住房需要从比较简陋进步到比较现代;五是要满足居民家庭随着收入增长而产生的改善住房条件的需要。

总体上，还需要在相当长的时期里保持现有的住房建设规模。房地产企业仍然要承担住房供应的重要使命。同时还需要承担住房配套建筑、配套设施的建设。

就商业用房、办公用房的供应来说，虽然这两种房地产短期闲置有点大，但并不能简单下结论过剩了，因为存在这两种房地产经营内容、经营方式转变的问题。商业用房和办公用房在于使用，相当数量是投资者持有、供众多客户租赁使用，出售的模式不应作为主导。同时，这租赁房屋的服务内容也需要适应消费行为、商业模式、办公方式的变化。

智者识势，凡人识事。

我们再不能期望房地产市场的跌宕起伏了，更不能期望乱中取胜了。“抢风口”之举，会害人、害己。中央明确要求落实房地产管理长效机制。我理解，长效机制是用经济和法律手段治理市场，辅之以必要的行政措施，实现供需平衡，市场平稳，价格稳定，杠杆适度，风险可控，供应结构合理，需求管理正确。

要达到这个状态，当然需要制度与政策保障，同时也需要房地产企业努力做良好秩序的维护者，而不是做搅局者。

房地产发展对经济影响很大，它的发展又依赖于经济健康稳定发展。房地产发展对经济发展的不利影响已经显现出来，泡沫增大，风险积累。皮之不存，毛将焉附？真要经济出了问题，房地产也难以独善其身。

经济社会的发展需要房地产市场的良好秩序，房地产企业的发展也需要房地产市场的良好秩序。房地产市场的秩序，影响着市场预期的稳定性，影响着市场主体的可预期能力。事实上，参与房地产市场活动的各类主体，房地产企业、供应链企业、银行、中介机构、消费者，都期望达到房地产市场健康稳定这个状态。

房地产业还要为居民家庭消费升级作贡献。房地产投资继续较高速度增长的可能性、必要性都不是很大了，但是居民家庭的生活消费有相当部分是与居住生活相关联的，把住宅的事情做好了，把与居住相关的延展服务做好了，有益于消费的增长。

在新的发展阶段，房地产企业面临的紧迫任务是转型。我们讲的转型，不是指企业经营方向的变化或拓展，那是企业转行或是跨界，而是指房地产发展方式的转变。就房地产的产品和服务而言，我们面临的主要问题是，能源消耗大，材料浪费大，建造精度低，生产效率低，健康保障水平低，居住服务能力低。解决这些问题，得依靠技术进步。房地产业的技术进步，重点是三个方面，一是数字技术，二是绿色技术，三是工业化建造技术。

这次论坛，以数字化为核心，内容涵盖了上述三个方面。各位演讲嘉宾，或是在学术上有造诣，或是在实践中有创举。希望通过这次论坛，能为房地产业数字化增添动力，切实转变房地产业的发展模式。 （本文作者系中国房地产业协会会长）