不动产权属登记在确认物的归属关系中的效力研究

董春霞

【摘要】本文旨在研究不动产权属登记在确认物中的归属关系问题，通过发生在现实生活中的关于不动产权属登记的实例，对各当事人的所有权与关系进行了系统分析，从而得出不动产物权归属于事实权利人还是登记权利人，无法仅仅通过不动产登记简单确定的结论。

【关键词】不动产权属;归属关系;房屋产权证;物权变动

1、引言

随着生活水平的提高，人们对于产权的意识越来越明确。现实生活中，由于种种原因，人们对不动产权的归属总是产生各种各样的争执，从法律意义上讲，人们应该知法懂法、依法办事，在遇到不动产权归属纠纷时寻求法律援助。

2、案例分析

吴重凡和郑磊一同签订协议书，协议书中规定：1.郑磊由于无北京户口，无法购置住房，所以以吴重凡的名号买房，郑磊在实际购房中付了钱，即郑磊在国英绿景公寓两套底商房屋具有管理使用权;2.由上可知，在实际中吴重凡没有对这两套房的使用权及实际产权，从而不承担与这两套房有关的法律责任和任何风险，对于房子产生的任何费用无需承担;不许因房屋对郑磊提各种要求，不许其对房屋进行转让、处置、设置担保或抵押。3.在以上提到的房屋中拥有全部使用权（收益权）以及实际产权的是郑磊，与此同时，因为以上房产归在吴重凡的名下，所以吴重凡理应将全权授权书给郑磊，方便郑磊对此房屋进行自用或者出经营、出租，同时获得租金等收入，而此收益和吴重凡无任何关系。在同一天，郑磊收到了吴重凡的授权委任书。

诉讼期间，对于房屋付款的相关情况，法院收到了郑磊提供的银行贷款储蓄存折存款的原件（开户人吴重凡）、购房全部付款的发票原件以及吴重凡的身份证，与此同时郑磊向法院说明了贷款的银行和每个月按揭还款的金额。另一方面，关于付款地点与时间、月供付款金额，吴重凡方未能给出准确的表述，其亦不能说出存折的开户日期。

现如今，对于产权问题两方产生争执，而郑磊向法院起诉，希望判决郑磊才是北京市西城区后广平胡同国英绿景公寓两套房屋的持有者。而在另一方，吴重凡对于郑磊的诉讼请求表示反对，并表示自己因签订房屋的购买合同并支付房款，理应获得产权证书。在物权法中有明文规定，不动产物权的变更、设立、转让，在经过合法登记后已生效，则上述房屋的所有权归吴重凡。通过辩论得出，吴郑双方签订协约无效，两方之间各种纠纷为债务纠纷，无法磨灭产权归吴重凡所有的事实。

3、分析与探讨

根据国家物权法草案第九条对于物权变动的说法，即“物权的变更、设立、消灭、转让”。当法律行为导致物权变动时，也就是当事人意愿表达发生的物权变动，或者是当非法律行为产生的物权变动，这都是导致物权变动的几种情况。根据法律行为尤其是合同产生的物权变动，即不动产归属从一个民事主体转移到另一个主体，这是审判实践和社会生活中法律性最复杂、经济性最重要的一种物权变动。民事立法根据法律行为的物权变动展开法律调控的具体方式就是物权变动模式，物产变动的立法模式决定物产变动选用的原则。

事实上，关于不动产权属的证书于物的归属关系判定的案子中，其只具备第一步证据。在物权法的有关规定表明，不动产物权的归属和内容可通过不动产的登记簿判定，而不动产的登记簿的对外表现形式则是不动产权属证书。登记在不动产登记簿里的内容，只具备一种证据效力，即权利公示推定。当具备相反证据时，相关法院部门应做的工作就是对于过程中的证据进行系统整合，对其真伪性进行甄别，对各证据证明力的强度加以识别，从而按照优势证据的原则确定物权最后归属。关于形式主义物权变动模式，即当事人于债权法上表述一致且需具备物权公示形式，此时不动产物权变动方可生效、成立，也就是说物权变动生效需有不动产登记。物权变动在形式主义物权变动模式中有两个法律事实，即原因与结果，故其也作为“区分原则”立法模式。

经过北京市第一中级人民法院的审查，其认为公民拥有法律保护的合法民事权益。吴郑双方签订的协议书表达了双方当事人的真实意愿，并未违反行政法规、法律的强制性规定，是合法且有效的，那么双方当事人理应按照协约履行相应义务并行使相关权利。

房屋产权证书具有证据的资格，是登记机关授予权利人表明其享有权利，然而这无法说明实体法律体系的存在。房屋产权证书仅具备推定的证据效力，其作为权利的外在表现，不一定与实际权利情况完全吻合。

在此次案件中，法院经过不断核实审查，尽管吴重凡为房屋所有权证上的所有者，同时其具有房屋的所有权证书，然而事实上其并无证据表明其具备房屋实体所有权。相关证据表明，郑磊购买了房子（以吴重凡的名义）同时将全部购房款付清，是房屋的真实购买者。综上所述，原告郑磊提出，北京市西城区后广平胡同国英绿景公寓两套底商房屋所有者为郑磊，此诉讼请求具有充分的证据，理应给与支持。由民事诉讼法第64条第1款、物权法第33条，判定结果如下：依法确定郑磊拥有上述房屋所有权。

结论：

不动产物权的转移、设立、消灭、变更，即所谓的不动产物权变动，皆把物权归属当作起始点亦或是终点。物权变动纠纷在实际生活中，不仅有针对引起物权变动的合同之诉，而且居多的是针对物权归属状况有关问题。司法界对于上述问题是否归于民事诉讼管辖、怎样在审判实践中确定不动产物权归属关系、怎样将民事审判纠纷运用于法律尚无明确结论。为确保这类纠纷能够正确适用法律，应准确明白国家司法和立法实践中对于物权变动模式做出的抉择。

研究不动产权属在确认物的归属关系中时，证明物权内容与归属的依据是不动产登记簿，而权利人享有该不动产物权的证明则是不动产权属证书。事实上，不动产物权归属于事实权利人还是登记权利人，无法仅仅通过不动产登记简单确定。

在历史长河中，由于各种原因诸如人们的生活习惯及登记制度不完善等等，司法实踐过程中曾遭遇各种房屋真实权利人与登记权利人不符合的场景，对于诸类案件的处理各不相同。通过这个案件的探讨，我们希望可以梳理清楚不动产权属登记在确认物的归属关系的实际效力，衷心希望有关部门能够不断完善不动产物权登记制度，从而更好得解决不动产权属的纠纷。

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