发展REITs业务正当时

【摘 要】 REITs主要投资于有经常性收入的房地产及基础设施项目。REITs在西方较为成熟，在我国尚刚刚起步，且有广阔的市场空间。目前政策、法规、环境、实踐等都具备正式发展REITs产品的时机。本文对REITs产品的应用、模式、案例展开介绍及分析。迎接接金融产品创新，发展REITs业务正当时。

【关键词】 REITs 政策 公募 融资

一、REITs简介及全球REITs发展概览

REITs是一种信托投资基金，它通过集合公众投资者资金，由专业机构进行管理，资金将用于购买原物业持有人的物业基础资产，通过专业的管理机构进行物业的日常经营管理，物业所产生的租金收入以派息的方式分配给REITs投资人，从而使投资人能够享有物业长期稳定的租金收益和增值收益。

REITs投资于有经常性收入的房地产及基础设施项目，包括办公楼、商业零售、酒店、公寓、物流、工业厂房及电力、铁路、管廊等基础设施资产。

美国是房地产投资信托的发源地，也是目前全球REITs最为发达的国家。截至2018年底，在美国上市的REITs有226只，涉及商业办公、住宅公寓等多种类型，总市值共1.04万亿美元;亚洲市场迅速增长。亚洲新兴市场的REITs发展起步较晚，2000年后真正兴起，但发展速度惊人。截至2018年第二季度，亚洲市场上活跃的REITs共计168支，总市值达2，348亿美元，其中香港、新加坡、日本三地REITs市值合计占比达92%，共108支。

二、中国监管部门对REITs的监管政策推动历程

中国金融监管部门对REITs的发展态度，大概经历了三个时期。

第一时期，2007—2008年，监管部门开始推动REITs试点：2007年1月、4月与8月，中国人民银行、证监会、银监会的REITs专题研究小组分别成立，各监管部门都开始启动中国REITs市场建设的推进工作;2008年3月，银监会明确鼓励房地产投资信托基金开展业务;2008年12月，国务院办公厅先后发布金融促进经济发展和关于促进房地产市场健康发展的126号、131号文件，均明确的提出了开展REITs点，拓宽房地产企业融资渠道。

第二时期，2009-2013年，REITs产品推出和市场建设进入快速推进阶段：2009年3月，中国人民银行会同各部委向国务院上报《关于开展房地产投资信托基金试点工作的请示》，中国REITs产品的推出和市场建设进入了实质推进阶段。同年4月，房地产投资信托基金试点工作小组正式成立;2010年3月，央行行务会审议通过银行间REITs试点管理办法，人民银行将试点管理办法和北京、天津、上海三座试点城市的项目简报上报国务院。

第三时期，2014年以来政策推动大幅提速，类REITs项目陆续发行：2014年9月30日，中国人民银行发布《中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》中提出了将积极稳妥开展REITs试点工作;2015年1月14日，住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，积极推进房地产投资信托基金（REITs）试点;2017年6月，财政部、人民银行、证监会联合发布《关于规范开展政府和社会资本合作项目资产证券化有关事宜的通知》，提出共同推进REITs，进一步支持传统基础设施项目建设;2018年4月，证监会、住建部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，提出将试点发行房地产投资信托基金（REITS）。

三、当前REITs推进的政策环境现状

1、明确的政策支持。国务院出台的鼓励民间投资“新三十六条”政策为基础

设施类不动产基金及证券化奠定了良好的政策基础;证监会颁布的《证券公司资产证券化业务管理规定》，拓展了可以证券化的基础资产：商业票据、债券、股票等有价证券、商业物业、基础设施等不动产财产等均可作为可证券化的基础资产;国务院办公厅出台的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，明

确支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品，稳步推进不动产投资信托基金（REITs）试点。

2、相关立法正在逐步完善中。随着《信托法》、《证券公司客户资产管理业务试行办法》、《合伙企业法》、《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》和《证券公司直接投资业务监管指引》的正式发布，各项与直投、信托、有限合伙和募集相关的配套操作细则不断出台，不动产基金的配套法律法规和监管体系亦处于逐步完善当中。

3、监管声音表达支持。2018年6月，基金业协会会长洪磊表示，发展REITs是资本市场供给侧改革的重要内容，可以考虑在雄安等地探索PPP与REITs联动式投融资改革，可以比照CDR做法先行制定REITs管理办法;2019年1月，上交所新年致辞中表示，要推动公募REITs试点，加快发展住房租赁REITs，深交所表示，要加大力度推进公募REITs规则出台及业务试点;2019年2月原证监会主席肖钢发表署名课题文章，深入分析制约我国公募REITs的障碍和破解路径，并认为可将REITs认定为单独的证券品种。

四、中国版类REITs典型项目实践及趋势分析

1、典型项目

自2014年至2018年12月31日，市场上累计发行44单类REITs，发行金额为921.56亿元。我们对2014年3月至2019年6月AAA档类REITs资产支持证券发行利率数据展开统计，可以看出：2016年下半年起，发行利率小幅走高，2017年6月发行利率最高达7.50%。2018年最高发行利率7.50%，最低发行利率4.35%，2018年5月随着经济形势变化及政策调整，发行利率小幅下行，在去杠杆政策不变的背景下，货币政策稳健中性的主基调不会发生变化，发行利率处于阶段低位;2019年以来，强调进一步通过疏通货币政策传导，创新货币政策工具和机制，降低实体企业的融资成本，预计市场利率仍有一定的下行空间。

市场典型项目

产品全称发行量（亿）优先级利率起息日

中联浙商-沪杭甬徽杭高速资产支持专项计划20.133.70%2019-09-24

光证资管-光控安石商业地产第2期静安大融城资产支持专项计划29.005.35%2019-09-04

金茂华福-长沙金茂广场北塔资产支持专项计划11.654.40%2019-07-16上海广朔实业有限公司2019年第一期光证资产支持票据70.003.91%2019-06-28光证资管-光控安石商业地产第1期静安大融城资产支持专项计划43.004.58%2019-05-14

华泰佳越-阳光控股大厦资产支持专项计划21.005.50%2019-04-24中联前海开源-华发租赁住房一号第一期资产支持专项计划15.485.00%2019-03-27

海南省人才租赁住房第一期资产支持专项计8.704.50%2019-03-26菜鸟中联-中信证券-中国智能骨干网仓储资产支持专项计划10.704.45%2019-03-20

平安汇通-平安不动产朗诗租赁住房1期资产支持专项计划10.684.60%2019-03-13

中信金石-深圳龙岗万科广场资产支持专项计划21.165.40%2019-03-01中联前海开源-恒大租赁住房一号第一期资产支持专项计划11.807.50%2018-12-29海通-华泰资管-中渝广场物业资产支持专项计12.107.45%2018-12-28中联前海开源-远洋集团一号资产支持专项计划32.035.72%2018-12-13华泰佳越-顺丰产业园一期第1号资产支持专项计划18.465.05%2018-12-11

2、公募REITs发展方向

从这些典型项目中，我们可以进一步总结和分析出当前发展REITs产品的一些趋势和特点。

——中国REITs市场空间巨大，公募基金结合ABS的方式将助推公募REITs产品短期内快速落地。2006年-2016年，全球主要REITS市场占经济总量的相对规模逐渐提升。2016年，REITs市场规模占所在国家GDP的比重的指标分布在在5.4%-16%之间，其中，新加坡最高，为16.02%;美国最低，虽然其REITs市值达到1万亿美元，但由于经济总量巨大，因此，美国REITS市值只占GDP的5.42%。从横截面来看，占比多为7%左右。2016年中国GDP总量为74.4万亿元人民币，根据以上指标推算，中国REITs市场规模将在4万亿至12万亿之间，按照中位数水平的估计为6万亿元。

——公募REITs试点条件基本成熟。类REITs产品的实践已经为公募REITs的发行打好基础，已积累了房地产投资基金和房地产证券化产品试点经验。国内推出公募REITs试点的法律框架、监管环境、市场准备等条件已基本成熟。

——“公募基金+ABS”模式的公募REITs的可行性最强。受基金法制约，公募基金难以作为载体直接投资未上市的不动产资产，不动产ABS将成为REITs投资自然选择。公募REITs的推出将可能为投资者创造出一种新的高收益大类资产。

——2020可能将推出公募REITs试点。“公募基金+ABS”模式在现有制度框架下即可实现，没有法律障碍。REITs产品在市场上已经得到专业投资者的广泛认可。

在市场及监管机构的大力推动下，公募REITs的试点项目可能很快落地。

五、美国基础设施REITs及案列简介

1、美国基础设施REITs业务介绍

目前，美国已确认REITs可投资的基础设施领域包括：铁路、微波收发系统、输变电系统、天然气储存及输送管线、固定储气罐等。

美国基础设施REITs标准。在美国，REITs一般只投资于已经投入使用的基础设施资产，很少涉及开发建设领域。第一，目标资产必须在本质上属于永久性构造物，其各个组成部分之间无论在物理上还是在功能上都是相互依存、不可分割的。第二，资产的用途只能是被动的运输或储存产品，并不涉及相关产品的生产或加工过程。

2、美国基础设施REITs案例介绍：美国铁塔模式

美国铁塔（AmericanTower，AMT）是美国最大的通信铁塔运营商，主要业务是作为供应商向广播电视公司、无线数据提供商，及其他行业的一些政府机构提供租赁空间通信的无线服务。美国铁塔充分利用美国发达的资本市场，对公司现有的铁塔资产进行资产证券化，发行REIT募集资金，用以进行资本支出、公司并购等。

AMT主要有这几种业务形式。形式一：自由模式。铁塔资产由运营商自有，单一运营商拥有资源的所有权，并出租给其他运营商;形式二：共有模式。铁塔资产由运营商共有/合资所有，参与共享的运营商联合投资建设，共享资源并共同拥有产权;形式三：独立模式。铁塔资产由第三方铁塔公司拥有，独立的铁塔公司作为第三方承建并拥有共享资源，提供给各运营商使用。

六、产品及业务结构

我们以国内某券商发行的某水电站REITs产品为例，具体分析和说明REITs产品的设计和操作步骤。

1、相关方简介

发行方：某国有多元化投资集团公司（简称A公司），注册资本60亿元。总资产达300亿元;项目公司：某电力有限公司（简称B公司），注册资本60000万元，下辖4个水电站。为A公司的全资子公司。截止2019年9月，总资产298，067万元，净资产120，185万元，资产负债率60.47%，营业总收入达13，515.77万元，经营性净现金流4，996.80万元。

2、交易步骤——底层物业剥离重组

契约式私募基金设立：由基金管理公司设立契约式私募基金，再由私募基金设立SPV公司;B公司剥离其他资产及业务：将B公司下属非发电站相关人员转移至A公司下属其他企业;项目公司装入SPV：SPV购买公B司全部股权，股权交割及工商变更以實际支付股权转让对价为前提;专项计划设立：券商设立资产支持专项计划后，A公司将基金份额全部转让给专项计划，从而完成资产交割;反向吸收合并：在专项计划设立后，由专项计划实缴私募基金出资款，私募基金向SPV公司发放股东借款，SPV公司向A公司支付B公司股权转让款。上述操作完成后，由B公司反向吸收合并SPV公司，SPV层面的股东借款进入B公司报表，实现B公司资本结构的调整。

3、产品要素概况

产品名称：券商—B公司水电站资产支持专项计划;标的资产：B公司水电站;原始权益人：A公司;产品规模：20亿元;产品分级和投资人：优先级13亿元/占比65%;中间级5亿元/占比25%;劣后级2亿元/占比10%（A公司自持100%）;产品期限：18（3*6）年（产品存续期间，每三年一次开放期，投资人可选择退出）;退出方式：对接公募REITs或市场化转让

票面利率：优先级5%-6%;中间级7%-8%;劣后级为满足优先级及中间级（如有）收益后的剩余收益。

作者简介：李挺，1974—，重庆人，四川省社会科学院助理研究员。主要研究方向为中国特色社会主义市场经济理论与实践