房地产估价方法存在的不足及完善措施

邬磊

【摘 要】 房地产估价在房地产行业作为一项不可或缺的经济业务，它的完善和发展对房地产行业有着十分重要的作用，但由于时间和地域等限制，我国的房地产估价在方法和管理过程中还需要不断的完善和创新发展，现行采用的市场法、成本法、收益法还存在着诸多的问题和风险。本文在市场经济不断发展的当下对房地产评估行业进行了较为深入的研究调查，对房地产估价方法存在的不足进行分析，并且探讨了相应的完善措施与建议。

【关键词】 房地产 估价方法 改进措施

房地产业的发展也带动了房地产估价业务日益增长，我国现行主要采用常用的房地产估价方法有：市场比较法、成本法、收益法。相对于西方先进国家而言，我国的房地产估价行业发展时间较短，存在着一些比较明显的制度缺陷，与此同时估价方法也存在着一定的问题，这些问题在一定的程度上限制了估价行业的发展，导致估价结果和实际价值产生了一些偏差，以下为现行常用的几种评估方法存在的问题与不足与改进措施的建议。

一、比较法存在的常见问题

（一）个别因素范围有待更新

我国的评估相关法规有明确规定，要对交易实例进行交易情况，交易日期和区域因素和个别的因素来进行合理的修正，并且在相应的规范当中详细的列出了房地产个别修正因素。但是这些法律规范颁布时间较久，随着近几年房地产市场的快速发展，出现了很多其他方面的因素，例如租约情况、利率上浮、其他相关权益、物业管理品质等，这些新问题的出现老规范并没有给出相应的修正方案。比如大家所熟知的房贷利率，对于房产交易而言，低利率是促进市场交易，在正常的供需情况下会引起房产价格的上升，然而在修正价格时并没有考虑这个因素，这对于房地产的估价而言是会出现相应的偏差。

（二）估价存在波动风险

市场比较法一般情况下是将估价对象市场价格与过去成交的交易实例市场价格进行比较，但是在估价时点以前的交易实例也仅仅能够代表过去市场上的价格，过去的市场成交价格对现在和未来的房地产交易有一定的指导作用，但是并不能完全体现出市场未来的变换轨迹。举例而言，2015年“330”政策前后，例如深圳，同类房屋价格相差了30%-50%之多的情况，有可能通过时间推移和政策因素，房地产的估价也存在较大差异，另一方面就是房地产目前作为一个商品交易对象，价格随着供求变化而变化，对于这一点来说估价并不十分准确。目前我国的房地产存在着比较严重的脱节情况，一手房的价格和二手房的价格之间存在脱节，一手房通常情况下价格会相对高一些，这种差距一直存在。还存在一种脱节是售价和租金脱节，相对于国际公认的租售比警戒线，我国的租售比要低的多，这样也会使得房地产市场供求失衡，存在严重的“泡沫”。这个问题也引起了房地产专家的广泛讨论。结合多种因素来看市场比较的方法并不完全合理，所以市场价格实际上不是长久稳定的价格，这种价格在实际上存在较大的波动风险。针对这类风险是目前很难进行相应有效的评估，如果估价师对象类似实例较长时间内未产生交易，这时就更加需要仔细的考虑一下未来市场可能发生的一些情况。

二、成本法存在的问题

成本法作为三大估价方法之一，现今广泛运用于评估实务中，随着所接触的评估项目的数量及复杂程度的增加，成本法中会出现相应的系列问题。

（一）折旧的计算未体现

随着房地产市场发展，尤其是一线城市或者发达城市，随着二手房的数量在持续增加中，相关的评估物业时，运用成本法时往往容易遗漏对各类折旧的考虑，例如经济、功能、物质等折旧的计算，往往这些方面的折旧对估值会产生一定的影响，这会使得评估价格的准确性有所下降。

（二）方法使用前提的局限性

众所周知，成本法的使用是以市场长期均衡为假设的，在房地产市场在长期均衡的情况下，成本法才是适用、合理的。这就大大的局限了此方法的运用。因为很多时候房地产市场变化快且并未达到均衡，此时房地产的价值与其成本往往由供求关系而决定，例如处于房产投机时期，房地产市场价格大大高于成本，此时的评估价值也是不准确的。

（三）未考虑最高最佳用途的情况

成本法往往考虑的是以往成本的付出，在这里技术思路下往往没有考虑其最高最佳使用的情况。如果很多物业的合理使用并没有和产权证或者其规划用途保持一致。例如现在有很多厂房改造新型办公用房，很多工业配套改为商业进行运营，房地产在新的使用状况下有可能其市場价格大大高于成本法的测算结果，结合房地产评估的实务情况，此时仅仅按法定用途或规划用途来考虑则对价值的评估会有一定的局限。

（四）忽略无形价值的影响

房地产的价值不仅仅包括实物价值而且还有其无形价值。很多时候，我们在运用成本法评估房地产价格时，很多时候仅仅只考虑了其开发成本，管理成本，财务成本等等，认为这些成本简单相加就构成了其价值。其实不然，这些成本的累加仅仅是构成了其有形价值，而忽略了其无形价值部分的影响，以新兴城市深圳为例，一方面深圳自然资源丰富，有大量山、海、湖，景观资源，这些无形价值对房地产价格的影响有可能是巨大的，另一方面，学位在深圳极其稀缺，尤其是好的教育资源，人们对高品质的学位房趋之若鹜，相关物业的房价也水涨船高。如若没对这方面无形价值进行合理的考量。估价结果将会和其他估价方法的评估价格产生巨大差异。 因此忽略无形价值的影响将对评估价格产生误差。

三、收益法存在的问题

（一）估价人员对各类收益、资本化率的确定困难

随着房地产市场的不断发展，现阶段估价人员的水平和经验很多时候是不充足，鱼龙混杂，并且执业的注册房地产估价师的人数也是缺少的。对收益的内涵把握不够准确，例如租金的内涵，应该剔除的运营费用部分未剔除，导致净收益的测算不准确。对市场的熟悉了解程度不够，相关政策，通货膨胀，银行利率的波动的把握不准。使得选择的资本化率，还原利率不够准确，从而导致最终估价结果有较大误差。这种情况下，对估价人员的技术水平有着较高的要求。

（二）收益年限的确认与规范的冲突

在我国，土地出让的使用年限一般而已大于建筑物的使用寿命，对一般情况而言，影响其实不大。但是有些情况还是客观存在的。例如一些历史遗留问题土地上的房屋，土地年限比较短，但是建筑物却是刚刚建造完工，成新率很高，建筑物使用年限势必会大于土地使用年限，这时参考房地产的相关规范，建筑物的价值有可能就会大打折扣。这样一来对整个房地产的价值而言就存在着不符合客观现实价值的情况，收益年限的确认就会使得评估价值产生一定的影响。

四、改进措施

在房地产行业快速发展的情况下，行业相对而言越来越成熟。国家的房地产政策，利率波动、社会稳定、国际环境等各方面的影响也越加繁多，近几年的“房住不炒”的大背景持续深化下，评估行业也更加规范，趋稳。另一方面在房地产进行估价就需要多方面考虑，也需要对以前存在的问题在现有的大环境下进行创新和改进，以提升整个行业的地位与发展。

（一）市场比较法的完善措施

第一，市场比价法需要及时更新补充个别因素。在进行房产的价格修正时，除了要按照相关的规范对必须的个别因素进行修正外，随着房地产市场的发展，影响因素的多元化的情况下，租约情况（租金内涵）、利率浮动、其他相关权益、物业管理品质高低等，进行必要的修正。通过对规定内的个别因素及房地产市场变化及交易中产生的相关新的因素不断修正，使得最终修正结果更加精准及合理。

第二，市场比较法有时未考虑未来房地产市场的波动情况，例如在2015年“330”政策实施后，全国各地房价猛涨，业主报盘居高不下，市场暂未有足够成交案例跟进支撑的情况下，注册房地产估价师会根据此时的情况进行减价修正，以确定一个合理的估值。碰到市场起伏较大的时候，可由机构内或者行业内的对市场价格了解深入估价师交流研讨，对当下房产市场的把握和价值尺度的衡量，以及对未来发展趋势的预判。此时评估时我们需遵从三个已成交的可比实例原则来进行案例选取。若短期内成交案例较少，在进行估价时尽量去选择一些价值时点之前的交易案例来进行估价，因为以往成交的案例相对当下成交的偶然案例而言泡沫的成分会相对低很多。

（二）成本法的完善措施

第一，成本法的改进，我们要充分的考虑各个情况对估值产生的相关影响。首先，我们要及时考虑到房地产的实际情况，因为整个房地产市场变化快，我们要考虑其折旧，包括经济折旧、功能折旧、物质折旧、合理准确的计算，这部分的折旧价值对我们的评估价值的影响是十分重要的，以免造成评估结果偏高的情况。另一方面，房地产市场是一个不断变化的市场，长期均衡的假设前提往往是不符合实际情况的，这时候，我们要根据估价时点时期的市场情况，根据供求关系进行合理的调整。

第二，我们要结合实际情况，现在很多物业都会考虑其最高最佳使用的状态，这时候，我们并不能依据规范或者相关其他情况一概而论，对于合理的良好的现在用途，我们在评估时，要对这一原则尽量一定的考虑，这样才可以使得估价结果更贴近实际和具有说服力。

第三，我们往往忽略了无形资产价值，我们可以考虑正的外部性影响，通过市场法的调查，来对相对应的估价对象进行合理的修正，设置合理的调整因素和调整系数，从而得出真实的市场价值，而不是仅仅盯着其实物价值。

（三）收益法的完善措施

培养经验丰富的估价从业人员，要对市场正常，相关信息，对未来的预期市场状况等有一定的了解和认识，各评估机构可以对相关人员进行必要的培训和再学习，多跑盘，多实操，在实际项目中不断的积累相关经验，这样才能更好的掌握科学的估价方法。另一方面，当出现建筑物耐用年限大于土地使用权年限的情况时，我们应该合理的调整估价技术路线。结合规范和国家政策以及实际情况作出相应的估价假设。在每种合理假设的情况下得出符合实际情况的估价结果，不要仅仅局限于以往的老思路，多做假设，多思考，多创新，这样收益法才能运用的更加客观合理。

结 语

改革开放以来短短几十年，我国现代化，科技经济的快速发展使得我们房地产行业，评估行业也得到了长租的发展。不同的阶段，市场的状态和关键点也是不一样的。我国房地产行业和西方国家百年发展相比较而言，我国估价行业发展的时间尚短，理论和制度的有大量的不足之处，评估人才的稀缺，行业技术水平的提升等也是面临十分严峻的挑战。近年来随着估价师考试的严格选拔，科学技术进步，估价协会以及各大评估机构的不懈努力，我国的房地产评估行业也在不断进步跟紧世界的步伐。作为一名从业六年的注册房地产估价师，本职工作一直负责房地产估值定价这一块，随着市场的不断变化，政策的多样性，以及物业类型的复杂，产权的多样性等问题的突出，这也对房地产估价的相关工作者提出了比较高的要求，需要不断的在每个估价项目实践中发现问题，不断的总结经验来解决问题。需要房地产估价从业者不断完善和改进目前的估价方法，使得评估方法更科学、客观、公正，更贴合实际情况，使得估价行业越来越专业，往更好的方向快速发展。

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