房市“立冬说”不合实情

易宪容

尽管国内媒体近来一直在做诸如房地产市场进入立冬，房地产市场已经出现了拐点，房地产企业破产及房地产市场价格出现下跌等类似报道，但许多都是个案，对于近十万家房地产企业来说，有小部分破产是正常现象。

因为从国家统计局最近公布的数据来看，今年1-10月份房地产市场形势并非如媒体报道的那样不好。从10月份全国的房地产市场数据来看，主要有两大看点，一是全国的商品房销售面积增长，由负转正，房地产销售面积增长开始转向；二是10月份房地产开发景气指数为101.14，比9月份提高0.06点。国内房地产形势开始在逐渐地回暖。当然，这仅是从住房销售面积的角度来看，如果从住房销售金额的角度来看，房地产市场一直处于快速增长态势下。

房地产市场主体是住宅市场，只要住宅市场保持增长，房地产市场就没有多少问题。尽管商业性房地产市场出现全面下跌，但这并不影响全国的房地产市场增长。商业性房地产市场早已进入了拐点，这不仅在于网络世界正在改变人们购买方式，也在于商业性房地产市场全国基本上处于严重过剩。各个城市中心，可看到一片又一片商业性写字楼空置。

1-10月份，商品房销售面积133251万平方米，增速自今年以来首次由负转正，在商业性住房销售大幅度下跌的情况下，意味着住宅市场增长又开始在启动。而这种启动的最大动力是房价的上涨。

目前住宅销售面积增长与住房销售金额增长“剪刀差”已经扩展到9%以上，而这种剪刀差的扩大，也就意味着当前国内房地产市场的价格还在上涨。或当前国内住房市场核心还在于房价上涨。可以说，作为以投资炒作为主导的住房市场，只要房价还在上涨，只要房价上涨的幅度远大于其他投资品收益，就无法阻挡投资者进入市场。

从区域性住房销售面积与销售金额的情况来看，仍然是以东部为主导，中西地区跟进。一些经济落后城市，尽管也在大量的建造住房，但是这些城市对房价支撑能力十分有限，房地产市场出现问题有可能是从这些城市开始。因此，当前中国房地产市场形势仍然处于乐观之中，但这种乐观能持续多久，是相当不确定的。▲（作者是青岛大学经济学院教授）