闵行的静安新城

文/吴海清

上海闵行区里有座静安新城，她延生于上世纪九十年代。她的诞生开启了上海中心城区改造的新阶段，她见证了上海人民居住条件翻天覆地的变化。

大规模旧区改造催生新城

静安区地处上海市中心，在原闸北区并入前，面积仅7.59平方公里，户籍人口43.7万（1993年统计数），人口密度大，每平方公里近6万人。在上世纪八十年代前的计划经济时期，政府在城市住宅建设上的资金投入有限，区内群众居住困难，住房供求矛盾突出。尽管静安区政府在上世纪六七十年代对危房棚屋集中的金家巷、姚桥浜、三乐里等处实施了改造，建成6层的新工房，但受建设资金和土地资源的制约，新建住宅的规模小，旧城区的改造进展缓慢。

1978年邓小平同志提出“解决住房问题能不能路子宽些”的建议，为住房制度的改革打开了思路。1987年中央政府批准上海实施土地使用权出租的试点工作，1990年上海出台了住房制度改革的实施方案。土地有偿使用和住房商品化的重大决策，解决了长期以来困扰城市建设的资金难题，激活了城市的土地资源，使旧城区改造工作有了全局性的改观，城市更新的历史性机遇终于来到了。

为了改善城市居民的居住条件，使上海早日进入国际大都市的先进行列，1992年上海市委、市政府提出了要在2000年前完成上海市区内365万平方米危棚简屋改造的奋斗目标。静安区政府抓住这个机遇，按照“发挥静安区级差地租的优势，利用土地批租获取旧城改造资金”的整体设想，在1995年1月静安区委五届五次扩大会议上通过决议：要用二年时间，到1996年底在全市率先完成区内39万平方米危棚简屋的改造任务。由此，上海市中心城区大规模的危旧房改造战役打响了。我当时在静安地产（集团）有限公司工作，亲历了这场旧区改造的战役。

大规模拆除危棚简屋首先要解决被拆迁居民的安置问题。安置方案如果是原地回搬，则需相应提供大批三年以上的临时过渡用房，但在弹丸之地的市中心一时难以筹措。针对静安区土地资源稀缺的现状，只能选择以异地置换为主的安置方案。为使动迁居民满意，区政府果断决定，到区外集中征地建房，建造成片现代化的、配套齐全的动迁安置房，让静安居民早日改善居住条件。于是，向市政府申请在区外征用土地。经市政府批准，由静安区政府组织征地，开发建设区外的住宅来安置动迁居民。为此，静安区政府制定了“高起点规划、成街坊建设、分阶段实施、市场化运作、大企业参与、可持续发展”的旧城区改造总方针，决定由我所在的区属国有房地产开发企业静安地产（集团）有限公司对上海西南的闵行区漕宝路5号桥至6号桥之间北侧930亩（62公顷）土地实施有偿征用，专用于建设静安区为拆除39万平方米危棚简屋所需得永久居民安置点——静安新城。

静安新城的诞生

1995年2月27日，春节刚过，静安区历史上最大一块“飞地”（区外的住宅建设基地）征用合同《征用漕宝路930亩土地开发住宅合同》的签订仪式在闵行区举行。一个月后的1995年3月31日，静安地产（集团）有限公司为开发静安新城项目而组建的静安新城置业有限公司正式成立。集团选派精兵强将，由集团公司副总经理担任新公司负责人，带队来到闵行区漕宝路筹备开发工作。刚来这里时，只见大片农田，生长着蔬菜和瓜果，田间还散居着不少农户，有40万平方米的动拆迁任务外加一些流动人员搭建的违章建筑。这块地是徐汇、闵行二区的接合部，是个配套盲点。水、电、煤气、排污、电话、公交等公建配套系统完全没有。因此，工程的前期筹备工作非常艰苦。除了要配合做好散居农户的动迁工作外，申办施工急需的水、电、排污设施、施工道路等工作的审批手续非常复杂，要与闵行区政府反复协调解决。按照常规，对这样的跨区开发的生地，筹备工作至少需要两年时间。然而静安区39万平方米危棚简屋里的居民是等不及的。形势逼人，静安新城置业有限公司的工作人员以“只争朝夕”的干劲跑市、跑区、跑局的各个职能部门，用一颗为老百姓办实事的火热的心去感动相关的领导和办事人员。特别是污水排放问题，几经努力，终于让刚铺好的漕宝路路面又重新开挖，埋下污水管道。这样前后仅仅用了4个月时间，1995年7月31日静安新城首期工程正式开工。为了确保不误工期，抢在1996年底交出首批竣工房源，迎接静安区的动迁户入住，在农户没有完全搬迁的情况下，新建的住宅只能因地制宜，按照总体规划的要求，抓紧时间、见缝插针地在农户间建造。在1平方公里的施工现场，最多时有20多支施工队伍、3000多人同时施工，整个工地就像战场。公司的工程技术人员和总建筑师经常加班到深夜，来不及回家就睡在图板上和办公桌上。工作人员大都自觉放弃双休日。建设新城的这些日日夜夜，深深地留在我们的记忆中。静安区政府、区人大、区政协时刻关注着静安新城的建设进展，多次组织代表到现场视察和指导工作。到1995年底静安新城开工面积已达23万平方米。1996年底静安新城首期20万平方米住宅、2.2万平方米公建顺利竣工。总开工面积累计达42万平方米，一个崭新的住宅小区——静安新城——诞生了。有了静安新城先期竣工的20万平方米新建住宅作保障，静安区如期于1996年12月25日在全市率先完成了39万平方米成片危棚简屋的改造拆平任务。1997年1月30日首批3000户静安区居民开始入住静安新城。居民们来到静安新城，看到的不仅仅是一排排整洁漂亮、煤卫独用、客厅明亮宽敞的住宅，更看到了市西中学分校、市百九店、新镇江饭店、第六粮油商店、中亚副食品店、正章洗染店等静安区著名商店在小区开设的分店，还有农贸市场。已建成的商业网点面积超过4000平方米。公交752路也正式开通。在入住当天，静安区区长亲自为入住居民点燃了厨房间的煤气，让来自静安的动迁居民感受到静安的温暖。从几代人蜗居的危棚简屋搬入居住舒适、配套齐全、生活方便、环境美丽的静安新城的居民，为彻底翻身而由衷地高兴。静安新城的建设者的脸上也展露了胜利的微笑。

静安新城经过二期开发建设，工程优良率超25%，最后建成有143幢多层住宅、25幢高层住宅、6幢商住高层的两个完整街坊，总建筑面积101.64万平方米，其中住宅84.91万平方米，配置了中学、小学、幼儿园、托儿所、医院、邮电所、环卫所、文体活动中心、集贸商场、派出所和门类齐全的商业网点，成为工程优良、公建配套完善的大型住宅区，名扬上海。已先后入住6000多户来自静安区危旧房改造项目的动迁居民，为静安区整街坊的危旧房改造创造了先决条件。在静安新城诞生以后，静安区政府本着对静安区居民负责到底的精神，将静安新城纳入静安区政府行政管理的范围，随时解决新城遇到的问题和出现的矛盾，为入住居民办实事，精心打造居民满意的高标准的住宅小区，一直到2002年4月，静安新城建成了成熟的小区后，才移交闵行区政府属地化管理。昔日的农田变成了闵行区新型的住宅区，更新了城区的面貌。

可持续发展机制的形成

建设静安新城先后投资20亿元人民币。为了使建设资金的流转能良性循环，形成可持续发展的旧区改造机制，静安区政府对已拆平的39万平方米危棚简屋地块的建设改造作出规定：中外企业可用合资、独资等投资形式来参建、联建商品住宅。政府通过土地批租和土地有偿协议转让的方式向投资方征收出让金，其中转化为动迁安置费的款项以政府购买动迁安置房的方式分期反馈给静安新城的开发企业。这就使静安新城建设资金有了保障。同时，在39万平方米危棚简屋拆平的地块上，投资方又必须按区政府制定的中心城区建设高起点总体规划的要求，开发建设现代化的住宅楼。例如，从静安新城提供动迁安置房源最多、拆除危简房屋面积最大的曹家渡小莘庄地块，就是由中外合资上海达安企业开发有限公司投资开发建设的，地块占地面积10万平方米，总建筑面积34万平方米，其中住宅面积33.28万平方米，由著名的加拿大B+H国际建筑师事务所设计。地块分三期滚动开发，最后建成由春华苑、夏茵苑、金秋苑三个住宅组团的40余幢具有欧陆风格的板式高层，合围出3万平方米包括三大主体花园和中央花园广场的现代化住宅群——达安花园。其中部分住宅运用了包括全装修、有机垃圾生化处理、户式中央空调、智能化管理系统等在内的多项新技术、新工艺，小区绿化率达41.5%，成为上海市中心第一个住宅环境建设示范居住小区，并被命名为上海市智能住宅试点小区，从而使静安区的旧区改造工作发生了质的变化。

在上世纪末，上海对365万平方米危棚简屋进行大规模改造，建设静安新城的成功实践充分证明，土地制度改革、住房制度改革为城区建设掀开了崭新的一页，给城市更新谱写了新的篇章。就住房而言，上海人均居住面积从1979年的4.3平方米提高到了2017年的18.7平方米，同期住房的品质从原来的成套率不足30%提高到97%以上，使人民群众的居住条件得到了根本改善。改革开放让我们的生活实现小康，使我们的祖国走向富强。