港股地产：估值进一步修复继续增配地产

宋健

估值进一步修复继续增配地产

由于中美贸易谈判取得阶段性进展，人民币持续升值，以及美国转入降息周期，市场风险偏好度上升。前期悲观的预期以及流动性收紧导致地产板块处于历史较低位置，截止11月6日板块估值2019E为5.9，2019E平均股息收益率超过7%。各大上市房企10月新房销售继续好于预期，业绩的确定性加强，地产板块估值将进一步修复，建议继续增配地产公司。标的选择上优选行业龙头，财务稳健，杠杆低，基本面扎实，有丰厚派息分红的公司，首选融创中国、旭辉控股、中国金茂、龙湖集团、华润置地。

变相降息房贷利率存下降可能

11月5日上午，央行发布消息，在4035亿元MLF到期基础上重新投放4000亿元1年期MLF，并将利率下调5bp至3.25%。2016年以来MLF利率保持长期上行趋势，此次为首次调降。对地产板块而言，10月8日起房贷利率基准正式更换为LPR，而LPR以MLF利率为基准，1年期LPR11月报价预计将同步下降。当前首套房贷利率规定为不可低于LPR（一般五年期），二套房贷利率不可低于LPR上浮60bp，五年期LPR不会直接受影响下行但将作为报价参考，考虑到房住不炒建立长效机制的总体政策方针不变，预计房贷利率将整体仍以平稳运行为主，存在小幅下降可能。据10月最新房贷利率数据，全国首套房平均房贷利率为5.52%，环比增长0.18%，同比下降3.33%。二套房平均房贷利率为5.84%，环比增长0.17%，同比下降3.79%。

PSL释放增量棚改进展如期推进

4月以来PSL已连续5个月暂停新增，继9月释放246亿元PSL，10月人民银行再度释放750亿元PSL。从PSL投向来看，主要用于三大政策性银行专项贷款，其中棚改贷款为重要构成部分，而国开行为棚改贷款的主要发行者，2018年投放贷款占棚改总投资额约一半。我们认为此次PSL释放增加对棚改进程推进无实质性影响。年内棚改计划稳步推进，截至9月已新开工274万套，全年目标已完成95%，四季度地方对棚改资金需求不大。

美元债发行窗口期打开

近期房企美元债发行窗口期打开。由于美元债供应受限，以及美国持续降息，优质房企美元债受到资金追捧，债务期限及成本都有改善。融创中国发行2022年到期利率7.5%的6.5亿美元优先票据;旭辉控股发行2022年到期利率6.45%的4亿美元优先票据;宝龙地产发行2022年到期利率7.125%的3亿美元优先票据。

大中房企融资优势明显

截至2019H1主要上市公司的平均融资成本为6.1%，较2018年末上升10bp，预计至年末将整体微幅上升。大中規模房企融资优势更为明显，资金成本可控资金调配灵活。

图：房企历年平均融资成本

资料来源：公司资料，兴业证券经济与金融研究院整理