为何北京八成商品房是“豪宅”？

南方周末记者 刘诗洋 发自北京

2019年11月11日，有媒体报道称，根据深圳税务局消息，从即日起，容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下的房子均为普通住宅，满两年可免征增值税。随后深圳住建委及税务局公开回应，此消息属实。

此次调整官方暂时没有发布文件。此前，按照深圳2015年出台的政策，是否缴纳“豪宅”税除了设定面积、容积率之外，还要依据政府设定的价格判断，例如罗湖超过390万、福田超过470万、南山超过490万等。

“豪宅税”一般指非普通住宅与普通住宅之间的税收优惠差异。二者之间的主要差异，是一项以“出售价”与“买入价”差额5.6%计算的增值附加税。

如果以一套买入价为300万，售价为500万的满两年非普通住宅计算，仅增值附加税一项就高达11.2万元。调整后，只要面积和容积率满足上述条件，交易者就可以省下这笔费用。

此外，普通住宅的界定，还关系到首付比例，各地的规定五花八门。

以北京为例，在同为首套的前提下，普通住宅首付三成，非普通住宅首付四成；二套的差别就更大，非普通住宅需要一次交八成首付，而普通住宅则只需要六成。

深圳的政策调整，打破了以各区域房价为基准作为“豪宅”衡量标准的惯例，也引发了人们对普通住宅认定政策的关注。

由于政策制定时间早，房价上涨速度快，据中原地产首席分析师张大伟测算，以北京目前标准（2014年制定），全市有超过80%的房子都是“豪宅”。

豪宅税从何而来？

来北京多年、在互联网公司上班的张莉，从未听说过“豪宅税”的说法，她接触过的中介或销售也不会主动介绍自己的项目到底是不是普通住宅。

直到最近，看到新闻，张莉才知道自己买的居然是“豪宅”。“我买的是限竞房，89平米，快到六环了，居然也算豪宅，也要四成首付”。

全国普通住宅的认定虽然由来已久，但各地的叫法不同，认定标准和代价也不尽相同。

2005年5月，为了将基本居住与高端供应之间的税费区分开，住建部首次发文提出对“普通住宅”和“非普通住宅”分别征税，文件规定，建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下的，可以享受优惠政策。

根据规定，自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年的，再次出售是按取得收入的全额征收营业税。超过2年（含2年）的，普通住宅免征营业税，非普通住房则按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

这份名为《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》的文件，此后成为各地住建委、税务局的参考标准。但这份文件从一开始就没有提及，要以价格区分“豪宅”，只表示各地可根据实际情况调节设限，但向上浮动比例不得超过20%。

随着房价快速上涨，各地开始在普通住宅认定中加入价格因素。一线城市中最先调整的是北京——2008年，北京要求除满足1.0容积率，140平米以下之外，还规定按环线和房屋总价将全市划为四档。凡超出任意一项，均视为非普通住宅。

此后全国各地陆续参照北京模板以价格设限。北京和深圳都经历过三轮标准上调，但与深圳2015年的规定相比，北京、上海划定的房价标准更低。目前北京仍执行2014年标准，同时对单价和总价作出限制，五环内为单价39600元、总价468万元；五环到六环为单价31680元、总价374万元；六环外为单价23760元，总价281万元。

深圳的标准也陆续调整过三次。根据国家统计局数据，深圳平均房价自2015年至今已整体上涨50%，这导致越来越多的房子“被豪宅”。

房价上行，“豪宅税”又如芒在背，阴阳合同便开始在二手房交易领域流行起来。

深圳一位中介公司高管告诉南方周末记者，在2018年3月执行“三价合一”之前，许多客户都会主动询问能否帮助出两份合同，以此来做低成交价。有的甚至要求做三份合同，一份正常交易，一份用来评贷款，另一份则用于网签备案，以此避税。市场需求之大，甚至在中介之间还诞生了小中介，专门帮办阴阳合同。

此外，“豪宅税”也一定程度上影响了市场供应。对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉撰文指出，三价合一之后，2018年深圳总价在500万元以上的二手房，仅成交27%。他认为大量的二手供应因为“被豪宅”而无法快速成交，大量购房者转向了更偏更远的“老破小”。

“被豪宅”现象

在深圳取消价格认定之前，“被豪宅”的现象其实早已全面进入中国一线城市的住宅市场。在北京，甚至近年来北京推出的限制售价的限竞房项目，也有不少被划入豪宅范畴。

“按照普通住宅的标准，五环外两三万，新房就得去周口店那边了吧。”在张莉的看房记忆里，从2018年到现在入市的限竞房几乎全都在五环外，且定价基本都在4万-5万元/平方米，她的房子是2018年底买的，位置在顺义区五六环之间，政府限价54000元/平方米。

简单对比均价就能发现政策与现实脱节的幅度之大。以链家统计的区域二手房价格，北京五六环之间接近均价31000元/平方米门槛的，仅有房山一个区。房山区地处北京西南，面积2019平方公里。该区最远的地方，距离北京市中心超过100公里。

而在五环内，几乎所有的房子都算“豪宅”。均价最便宜的区也在5万元/平方米以上，其中西城区的平均价格早已突破10万元每平方米。

深圳的情况与此类似，以安居客统计的11月深圳二手房均价54500元/平方米计算，想在深圳买一套90平的房子，需要490万以上，这意味着，就连市场平均价也超过了政府划定的普通住宅最高标准价。

在李宇嘉看来，政府的评估机构其实一直在按季度测算新的豪宅线，希望刚需、改善能避免“被豪宅”。之所以从2015年之后没再动，是因为“豪宅线”调还是不调，常被解读为调控政策的风向标。

当前，房住不炒、遏制房价过快上涨仍是政府调控楼市的主要思路。此前，深圳住建局也曾就此问题公开回应，调整普通住宅认定，是坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位下，落实国家减税降负精神，充分考虑普通居民家庭合理住房消费而采取的一项举措。需要特别强调说明的是，此次调整普通住房标准，并不影响深圳房地产调控政策。

深圳先行一步，但更多城市仍然保持原状。北京一家房企营销负责人对南方周末记者说，现在北京限竞房供应多，竞争大，产品大部分都是90平以下，相比担心税费，更多的人还是难在首付上，多一成首付可能就少一成客户。这也是这种政策性住房反而不能快速消化的原因之一。