高校公寓生意怎么赚钱？

在物价局撤回处罚决定后，鹏远公司仍然不撤诉，并最终打赢了这场“民告官”的案子。

鹏远公寓所在的土地使用权曾被抵押出去，抵押金额是1220万元。

鹏远公寓的西北角有一栋高层建筑，很多不了解的人以为那是教师公寓，但其实是名为“荷香书苑”的小区。

南方周末记者 王伟凯

发自秦皇岛

时隔两个月，秦皇岛“天价宿舍”事件有了新的进展。

2019年10月22日，河北省教育厅、发改委、财政厅联合下发了一份文件《关于进一步加强高校学生公寓收费管理工作的通知》（以下称“80号文”），11月5日在教育厅官网上予以公布。

在外界看来，这是河北省对“天价宿舍”事件的正面回应，也极有可能是全省范围内整顿高校宿舍乱收费现象的开始。

最早让这一现象被众人所知的，是2019年8月份发生在秦皇岛的“天价宿舍”事件。

东北大学秦皇岛分校的“鹏远公寓”，是一个由民营企业河北鹏远装饰工程有限公司（以下简称“鹏远公司”）投资兴建的学生宿舍。

根据当时媒体报道，这个宿舍的收费高得离谱，六人间学生公寓每个学生一学期收2340元，四人间收3840元，三人间是6240元、6840元、9800元不等，二人间是5740元、16640元不等，一人间则是6240元。

根据之前政府文件，此类社会资金建设的学生公寓，最高收费不能超过1200元。

2019年毕业前夕，22名毕业生因为未足额缴纳住宿费还曾被鹏远公司起诉。不过，诉讼很快又被撤回。

2019年9月2日，秦皇岛市公布了调查报告，将这些费用予以说明。报告称，各种房型收费包含住宿费1200元、设备使用押金100元、预存一卡通费用740元，以及数额不等的增值服务费。但是，这份报告没有明说住宿费以外的收费是否合理。

新发的80号文则明确表示：对超出收费范围和标准的要立即退还给学生。

根据南方周末记者获得的收据以及多位学生及内部人士的讲述，从2003年第一次入住学生以来，鹏远公寓的收费就高于1200元。

一位当年在鹏远公寓工作过的人士向南方周末记者表示，当时的四人间，阳面的宿舍收费1800元，阴面的宿舍收费1700元。

最近，南方周末记者获得多份内部文件，较完整地揭示了“天价宿舍”事件的全貌，及其背后鹏远公司的生意经。

“保证百分百入住率”

在建设学校公寓之前，鹏远公司的主营业务还是建筑装饰类工程。旗下鹏远房地产开发有限公司成立于2001年，就是为经营这个公寓。

河北日报在2018年曾对鹏远公司董事长朱立秋做过专访，专访文章中写道，朱立秋在她的商海生涯中走过关键性两步，第一步就是2002年在房地产市场最炙手可热的时候，她却借着政策东风，独辟蹊径，进入了高校公寓这个领域。

事实证明，鹏远公寓也确实成为鹏远公司最重要的资产。

鹏远公寓迎来自己的第一批入住学生，是在2003年9月，在那之前，鹏远公寓第一期建筑已经完成，可以容纳3000名学生入住。

那个时候，高校引进社会力量建宿舍的风潮正在兴起。1999年，教育部曾下发文件，加大学校后勤市场化改革力度，其中重要的一点就是引进社会力量办学。此后，各省也下发文件鼓励这种改革。

鹏远公寓就是在这样的背景下应运而生。根据当年鹏远与东北大学秦皇岛分校的合同，经过秦皇岛市教育局招商，鹏远公司成为学校新建后勤园区的投资建设者。

一位早些年曾在该校任职的教师向南方周末记者回忆，当时引进鹏远时，正处于学校扩建期，校建宿舍已经不够使用。不过，是否要引入社会力量建学生公寓，在学校曾存在争议。因为如果学校自己建宿舍，资金上也不会有困难。

当时，为了鼓励社会力量建宿舍，国家相关部委在税收力度上，给予了很大的支持。从2000年开始至今，财政部、税务总局多次发文，明确对这些宿舍免征营业税、房产税、印花税。

除了税收优惠之外，鹏远公司还获得了政府在土地供应上的大力支持。

根据2018年2月秦皇岛市委督查室的一份报告，占地50亩的鹏远公寓，其土地是2002年9月22日由秦皇岛市国土局划拨过去，土地性质属于“国有划拨”，鹏远公司付出的代价仅是向被征地单位支付了591万元的征地费。

此外，根据当时的合同，学校也给予鹏远公司很大的支持。鹏远公寓总共可以入住5000名学生，从2005年开始，学校每年会根据招生情况调整学生入住人数，但是要保证“所规定的学生入住率达到百分百”。

如果未达到百分百入住，学校会按照每个学生1500元的价格补偿鹏远公司损失。

不过，一位学校教职工向南方周末记者解释，并不是要保证百分百住满5000人，而是保证每年约定好的入住学生数量。

东北大学秦皇岛分校面积不大，是一个东西向的长方形，从东走到西，十来分钟就可以走完。鹏远公寓则位于学校西北角伸出来的一块地，从地图上看，公寓就像是一把菜刀的刀把儿。

除了鹏远公寓之外，学校还有6栋校建宿舍。根据2019年9月2日秦皇岛市的通报，2019年该校共有本科生9855人，其中5843人入住校建宿舍，3990人入住鹏远公寓。

校建宿舍目前只有六人间和八人间，较为拥挤，且没有独立卫浴，不少学生还是倾向于入住鹏远公寓。鹏远公寓有独立卫浴，且有更宽敞的四人间、三人间、二人间和一人间，但其收费高、乱收费、冬天暖气不足的弊端，一直受到学生们的诟病。

收费一直很高

鹏远公寓收费高，并非今年才有。一直以来，它的收费就要远高于校内宿舍和其他高校的宿舍。

根据秦皇岛市的通报，2019年新学年，鹏远公寓收费最低的是六人间，每生每年收费2340元，校建宿舍收费最高的是六人间，但是每生每年的收费仅800—1000元。

与鹏远公寓不同的是，不少社会力量投资建设的高校公寓，收费并没有那么高，他们走的是一条低成本、低利润的路线。

比如，武汉大学的校外公寓，4人间的学生公寓，每生每年的收费是1200元，不过设施陈旧、环境差；从2005年开始，湖南大学陆续回购了他们在校外的学生公寓，原因就是在贷款利率和物价的上涨压力下，经营方希望追求更高利润，而学校则希望保证学生公寓的公益属性。

鹏远公司董事长朱立秋曾是全国人大代表、河北省政协常委。她曾建言希望可以实现后勤服务价格市场化，并且允许与学生签署合同、协商价格。不过，这一提案遭到否决。

2017年6月，河北省物价局给朱立秋回应，称教育部、财政部、发改委等部门于2003年、2005年、2009年三次联合发文，禁止收费上调，该局多次向国家发改委价格司收费处请示，获得的回复是：学生公寓住宿费标准总体上继续保持稳定，控制每生每学年1200元以内的政策没有变。

对于与学生签订合同、协商的事情，物价局的回复则是，如果后勤公司直接与学生或者家长签订协议，则属于学生校外租房居住，是违反教育部规定的。

因为宿舍收费高，鹏远公寓曾遭到学生和学生家长的举报。

一位学生家长向南方周末记者表示，他们在2015年向秦皇岛市物价局举报收费高的问题。根据他们提供的文件，2017年7月21日，秦皇岛市物价局向鹏远公司下发了行政处罚事先通知，并于2018年1月16日下发了责令退款通知书。

通知书的主要内容是，鹏远公司在2015年至2016学年期间，对入住四人间的2518名学生每人实际收取1800元，没有执行1200元的标准，未经省物价局批准，多收了151.08万元，物价局责令鹏远公司将多收的钱退回去。

上述学生家长称，这份退款通知书只提到了4人间的收费问题，对于一、二、三人间高收费问题则没有提及。

一份由秦皇岛市委督查室发布的《关于鹏远公寓收费举报案有关情况报告》显示，之所以没有处理一、二、三人间的收费问题，是因为河北省教育厅、财政厅没有制定针对这些房型的收费标准，省物价局也提出不予处理的意见。

战胜物价局

物价局的这份处理结果，依然严重触碰了鹏远公司的利益底线，一场对垒也从那时开始。

根据上述情况报告，物价局做出处罚事先通知书后，鹏远公司做了申辩，认为处罚通知书认定事实有误，适用法律不当，称他们是按照1200元的住宿费进行收取，多余的部分则是“增值服务费”。

2017年10月18日，物价局又召开会议，确定鹏远公寓的4人间、6人间收费性质不属于市场行为，属于政府定价的行政事业性收费，多收的费用应该予以处理。

随后的11月28日，鹏远公司向秦皇岛市长张瑞书呈报《关于涉及5000名学生维稳情况的紧急报告》，并得到了市长的批复。

2017年12月25日，物价局向市政府办公厅做出请市政府协调法律专家协助的申请。法律专家给出的顾问意见是，所谓“增值服务费”不属于政府定价的学生公寓住宿费，不宜责令退还，物价局作出的处罚决定，依据不充分。

但是，2018年1月16日，物价局依然向鹏远公司正式下达了责令退款通知书，但是被鹏远公司拒收。

1天后，鹏远公司向秦皇岛市委书记孟祥伟呈报了《关于维护东北大学鹏远公寓收费合法权的紧急报告》。一天后，市委督查室召开调度会，做出暂停对鹏远公司的处罚决定。2018年5月25日，物价局撤回了处罚决定。

不过，事情并未就此结束。此前，鹏远公司将秦皇岛市物价局给告了，并于2018年4月28日被秦皇岛市海港区人民法院立案，在物价局撤回处罚决定后，鹏远公司仍然不撤诉，并最终打赢了这场“民告官”的案子。

法院认为，鹏远公寓收取的“增值服务费”属于市场行为，政府不宜过度干预；物价局将“增值服务费”认定为住宿费是没有事实依据的。

不过，一直关注此事的广强律师事务所网络犯罪辩护与研究中心秘书长周筱赟提出不同意见。他向南方周末记者表示，鹏远公寓所在土地是国有划拨性质，没有缴纳出让金，不应该进行商业开发，而所谓增值服务费显然是商业开发。

此外，他得知目前秦皇岛税务局通过调查取证，已经确认了鹏远公司三年（2016年-2018年）逃税566万元，税务局对其处以一倍罚款。他也曾将这一信息在自媒体上发布。

秦皇岛市税务局办公室一位副主任向南方周末记者表示，他确实关注到了网络上传播的这个信息，但并不清楚是否真有此事。

“毒树之果”

到底是住宿费还是增值服务费，在学生、家长、物价局、鹏远公司之间，一直存在争议。

南方周末记者获得的多份收据复印资料显示，很多收据并没有将住宿费和所谓增值服务费分开，而是开在了一张收据中，并且统称为“住宿费”。学生家长认为，鹏远公司所说的“增值服务费”只是为了应付监管。

2016年9月份一份收据显示，“收费项目”一栏写的是“住宿费”，金额是5000元整；一份2017年7月的收据显示，住宿费收了4500元。不过，也有一些收据将住宿费和其他费用分开。比如，2017年9月的一份收据显示，住宿费收了1200元，综合服务费和设备管理费分别收了300元和100元。

上述市委督查室的报告中，也曾对这种现象做过解释。

报告写道，调查组曾对鹏远公司提供的2015年—2017年三十余本收费票据进行调查，未发现违规收费票据。不过，由于票据上的姓名、学号、票据号等重要信息被涂抹，无法与学生取得联系进行核实。

调查组还发现了两张分别为2000元住宿费和3700元综合服务管理费的票据。但是，市场局给出的结论是，2000元的收费包括1200元住宿费、600元增值服务费和200元设备押金，“由于人为失误，应分别开具的收据却只合计开具了一张2000元住宿费收据”。同时，也由于人为失误，将3700元综合服务费的票据装订在了住宿费票据中。

对于增值服务费一事以及上述市委督查室报告的真实性，南方周末记者曾前往秦皇岛市场监督管理局求证。该局办公室一位负责人向南方周末记者表示，市政府已经成立了包括教育局、财政局、市场局、公安局、税务局等在内的联合调查小组进行调查，市场局无法单独做出回应。

▶下转第8版

不过，对于那份法院判决来说，争议最大的并不是关于“增值服务费”的界定，而是2008年河北省所发布的一份文件。

这份文件是《河北省大中专学校学生公寓住宿收费管理暂行规定》，由河北省物价局、财政厅和教育厅联合发布，并得到河北省政府批准。文件明确规定，社会资金建设的学生公寓最高收费不得超过1200元，这也是物价局对鹏远公司做出退款决定的重要依据。

不过，鹏远公司指出，这份暂行文件是无效的，理由是2011年2月发布的《河北省规范性文件制定规定》，这个文件写道：规范性文件应当有规定有效期，最长不超过5年，标注“暂行”“试行”的，有效期不超过2年。

上述暂行规定显然已经超过有效期，鹏远公司还将这份文件称为“毒树之果”，最终法院采纳了鹏远公寓的意见。

但是，值得注意的是，2019年10月22日，河北省教育厅、发改委、财政厅联合下发的文件，依据的仍然是2008年的那份暂定文件，暂定文件又成为有效文件。

新的文件写道：实行政府定价的学生公寓住宿费要严格按照《河北省大中专学校学生公寓住宿收费管理暂行规定》提出的收费标准，学校不得擅自扩大收费范围，提高收费标准。

新的文件下发后，一些学生和家长认为这将会给鹏远公寓施以重压。

令他们没想到的是，鹏远对于这份文件有另外一种解读。

在一张朋友圈截屏图片中，朱立秋写道：在历经风雨磨难之后，终于迎来了河北省20年来的“新政”，还称“鹏远公寓推动了学生公寓收费的改革”。

她还将文件的下述句子标红：“为学生提供额外设施条件及有偿服务项目要本着公开、平等、自愿，合法、合规、合理的原则，公寓管理单位可以和学生合同约定，但不得与住宿进行捆绑。”

此前的文件则一直强调，严禁公寓与学生签订合同，对于其他有偿服务项目也

从未做过上述规定。

“现金奶牛”

“天价宿舍”事件被舆论引爆之后，曾有媒体指出，社会力量建设的高校公寓不应该追求利润最大化，如果企业认为被限高的住宿费无法满足企业对利润的追求，企业可以与学校协商，由学校回购。

事实上，学校回购宿舍的案例并不少见。但鹏远公司显然不愿意放走这块肥肉。

每年高额的住宿费能为鹏远公司带来不菲的收益。以2019年为例，根据秦皇岛市9月份公布的情况来计算，这一年，鹏远公寓共收取了1524.612万元。但是，如果按照最高1200来收的话，鹏远公寓只能收到478.8万元，尚不及真实收入的三分之一。

在鹏远公司的发展历程中，鹏远公寓一直都扮演着重要的角色。

工商资料显示，河北鹏远装饰工程有限公司成立于1998年，是一家建筑装饰公司，在建设鹏远公寓之前，并未涉足高校后勤和房地产业务。

2015年，《中国妇女报》一篇专访中，朱立秋回忆早期的筚路蓝缕：“当时装饰装修是新兴市场，我两眼漆黑，谁都不认识，从设计、施工、预算、结算，全都是自己干，起早贪黑。”

现年52岁的朱立秋并不是秦皇岛本地人，她来自大兴安岭，1993年曾在大兴安岭房产局担任工程师。

鹏远公司与东北大学秦皇岛分校开始合作之后，朱立秋于2003年进入秦皇岛市政协，此后担任政协常委。

2006年，河北鹏远装饰工程公司投资设立了秦皇岛鹏远光电子科技有限公司。在此前河北日报的一篇专访中，朱立秋将这次进军光电行业称为人生关键的第二步。

得益于鹏远公寓和鹏远光电的发展，2008年，朱立秋以经济界别的身份进入河北省政协，并担任政协常委。5年后，她成为第十二届全国人大代表，人生来到一个顶峰。当时，秦皇岛市委书记和市长都未能当选全国人大代表。

2013年12月，秦皇岛鹏远光电子科技有限公司更名为河北鹏远光电股份有限公司（以下简称“鹏远光电”），并于第二年在新三板挂牌。不过。其已经于2018年4月终止挂牌。

根据鹏远光电公布的财务报告，鹏远公寓成为了鹏远光电重要的现金来源。鹏远公寓上的房屋建筑以及土地使用权曾多次被抵押贷款。招股书中称，截至2013年11月30日，鹏远光电有4500万元的短期抵押贷款，抵押物是鹏远装饰公司的房产和部分土地使用权。

2014年财报写道，鹏远光电有一笔7700万的长期借款，抵押物就是母公司鹏远装饰工程公司部分土地及房产以及鹏远光电的房屋、建筑及土地使用权。

工商资料也显示，鹏远公寓所在的土地使用权曾被抵押出去，抵押时间是2012年1月—2016年12月，抵押金额是1220万元。

那块土地的性质属于“国有划拨”，当初拿地时，鹏远公司仅支付了591万元的征地费，并未支付出让金。周筱赟向南方周末记者解释，划拨土地如果经过相关政府部门批准，也可以进行抵押。不过，走这个程序一般都很难。

除了抵押之外，那块“国有划拨”土地还曾经分出去一块，建成了商品房。

就在鹏远公寓的西北角有一栋高层建筑，很多不了解的人以为那是教师公寓，但其实是名为“荷香书苑”的小区。

小区面积很小，楼房也仅有一栋两单元，共有146套房屋。据一位住户介绍，那里曾是鹏远公寓的锅炉房，2009年开始建商品房，并在2010年售卖。这位住户就是在2010年时购得这套房产。

关于荷香书苑的相关信息也能够从当地中介及房产网站上获得证实。

鹏远光电的公告和一些相关裁判文书透露，荷香书苑的土地性质是“住宅用地”，鹏远公司在2009年10月的时候通过政府出让模式获得。

不过，南方周末记者在秦皇岛市自然资源和规划局并未找到相关出让信息，多次致电该局空间规划科，也未能获得有效信息。