图解城市土地利用的变迁

●臧佳和

1.竞租理论与土地利用

在高中地理必修二第二章第一节“城市空间结构”中，我们学习了各类土地利用付租能力随距市中心远近而变化的特点。如图1所示。

图1

随着地价从市中心向郊外逐渐下降，用地功能也随着各个产业的付租能力而发生变化，付租能力较强的竞争者（如商业）将获得市中心的土地使用权。课堂上，地理老师要求仿照上图按付租能力画出城郊农业和粮食种植的附租曲线，并标出城市、郊区的大概范围。

经过简单讨论后，同学们作出图2，而笔者则作出图3。

图2

图3

由于城市环境是自然、社会经济复合的、高度人工化的生存环境，是人类对自然环境干预最强烈的地方，是不完善不稳定的生态系统。因此，笔者认为传统上，随着城市化使人口产业集聚，城市地面硬化，人口集聚，使城市不利于第一产业的发展，导致第一产业在郊区的付租能力高于市中心。所以，只能在离市中心较远的地方，找到地价和交通的平衡点，以求利润最大化。

2.未来的竞租理论与城市土地利用变迁

随着社会的发展、城市经济职能的下降和“互联网+”对商业的推动，商业区的空间布局不再强烈地受市中心位置的限制；快速城市化引发的城市环境问题与人们对环境要求不断提高的矛盾日益凸出，使传统工业区逐渐向城市外迁；而园艺业因其逐步提高的经济效益和友好的生态效益，使其逐渐向市中心逼近，导致传统商业、工业区和新兴园艺区在空间上呈现背向发展的趋势。这时产业以地价和交通成本建立起的原始模型将会慢慢重组，最终会由以商业区转变为以社区和花园需求为核心的城市用地结构，这也是城市化发展的客观规律——社区化、花园化。未来的城市将更加突出社会、生态职能，强调以人为本，生态宜居。城市社区化、花园化符合城市发展的客观规律（图4）。

图4

在图4中，园艺或花卉业因人民的需求和政府相关政策支持，牢牢占据着市中心的位置。商业因“互联网+”等因素不再拘泥于中心，而是退向外围沿交通要道等处，以方便进货和运输。关于污染较大的工业和需要大量土地资源的种植业则在城市最外围，以保证城市中心优良的环境条件。

早在1820年，著名的空想社会主义者罗伯特·欧文（Robert Owen 1771—1858）提出了“花园城市”这一概念。1898年，英国建筑学家霍华德发表了题为《明天的花园城市》专著。系统阐述了“花园城市”的理论，提出城市建设要科学规划，突出园林绿化。图5为霍华德花园城市理想模型。

图5

而如今，花园城市由空想变为现实：向来以花园城市闻名的新加坡，以构建花园城市为基本国策，实现由政府主导、科学规划为核心的人造花园的构建；素有加拿大花园城市之称的温哥华，距市中心仅十分钟步行距离即为闻名世界的“史丹利公园”，实现以原始森林为依托的花园城市构建，使温哥华市成为全球最宜居城市之一；以传统重工业闻名的德国鲁尔区埃森市，成功将废弃厂房改造成自然公园、文化圣地，被联合国科教文组织认定为世界遗产。正所谓“城市的灵魂是花园，核心是社区”。花园城市从空想到理论再到实践，经历了近两个世纪的历程，是城市化发展的必然趋势，也是社会发展科技进步的必然结果。

一个城市随着自身的发展，原先使利益和效率最大化的城市区位将因人们对美好环境的需求而改变，最终朝着“花园城市”方向迈进；在这一系列过程中，土地利用形式会不可避免地进行巨大调整。因此，借助分析土地利用形式的变动可以大致得到整个城市发展的趋势，从而提前规划和导向，以减少不必要的支出和改动。