“租购并举”政策下大学毕业生长期租房意愿研究

喻燕 周梓洁 黄凤慈

摘要：“租购并举”住房制度是保证全体人民住有所居的重大举措。采用面谈法及问卷调查法对广东省501名大学毕业生的住房现状、长期租房愿意及“租购并举”制度的认知三方面进行调查，构建二元Logistic模型进行数据分析。研究发现：受访者中仅有21.6%较了解“租购并举”政策且只有3.7%享受保障性住房;受访者长期租房意愿受年龄、教育程度、婚姻状况、毕业年限、月收入等因素交错影响，购买住房意愿仍然强于长期租房。针对调查结果，提出引导大学毕业生理性住房消费、提高大学毕业生住房支付能力、增加大学毕业生可支付住房供给、推进公共服务均衡化的政策建议。

关键词：大学毕业生;租购并举;住房需求;公共服务

中图分类号：F293

文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2019）10-0064-70 收稿日期：2019-09-15

1引言

近年来，由于城镇化有关政策和规划不到位，人口持续流人、城市更新、资本涌人等因素促动一线和热点二线城市房价大涨。2018年，我国人均居住消费支出4647元，占人均消费支出比重高达23.4%，城镇居民住房负担过重。

2019年，全国高校毕业生人数高达834万人，异地就业大学毕业生已成为我国最大流动人口主体与住房市场需求主体。作为城市外生型低收人群，他们渴望以较低成本、体面地在城市“安顿”下来，但因市民身份、社会福利、公共服务等方面政策排斥，成为住房贫困群体。沉重的住房负担不仅增加了大学毕业生生活成本而且压制了其创新创业能力，大学毕业生“蜗居”“蚁族”、逃离“北上广深”等住房问题已成为重点民生问题。

党的十九大报告提出，“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”“租购并举”的住房制度是我国住房供给侧结构性改革的重大突破，核心是“支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房”。

本研究通过调研大学毕业生对“租购并举”政策的认知，分析大学毕业生长期租房意愿，提出大学毕业生住房保障建议，以提高“租购并举”政策解决大学毕业生住房难问题的公平与效率。

2大学毕业生住房问题研究综述

廉思（2009）首次提出了“蚁族”的概念，即“80后”大学毕业生低收入聚居群体，该群体高智、弱小、群居，与蚂蚁有许多相类似的特点。张建坤、姚燕（2009）指出，解决大学毕业生住房问题可以帮助他们完成从“无产阶级”向“中产阶层”的过渡。石婷婷（2010）将大学毕业生住房贫困定义为低收入难以承受房租之重与没有得到居住的最低权利。贺永泉（2010）指出，我国住房保障将大学毕业生与外来务工人员排斥在外，存在保障范围盲区。刘洪辞（2012）认为，社会有责任研究“蚁族”群体的住房保障难题，推出满足其需求的住房供给模式。刘于琪等（2014）指出，流人城市的新移民承受了制度变迁与身份变迁的“双重”压力，各级政府应消除制度壁垒，促进其政策融入和身份融人。盛明洁（2016）指出，低收入大学生（特别是毕业于非重点高校、来自社会中下层家庭的低收人大学生）是城市新弱势群体，他们将租房期视作“购房过渡期”。廉思、赵金艳（2017）指出，住房成为阶级身份反映，住房代际分化，阻碍底层青年通过自身努力晋升社会经济地位，影响青年婚姻决策。崔光灿（2018）建议，从人口管理、土地利用、房产资产配置等方面建立长效制度重点支持青年家庭特别是新进人才住房保障。黄建宏（2018）认为，青年住房贫困是个体市场能力与再分配能力双重不足的结果，是个体自致能力不足以及家庭先賦性资本缺失共同作用的产物。翁堂梅（2018）认为，房价高涨在财富的代际传递效应下，制度完善与求职领域公平化是缓解蚁族生存现状的途径之一。

部分学者采用实证研究方法对新就业大学生住房保障问题进行了研究并提出相关建议。杭州市（石婷婷，2010）、武汉市（段洋，2013）、南京市（徐菊芬，2014）、乌鲁木齐市（曹晶，2015）、沈阳市（刘宁等，2018）等，提出建议包括：建立大学生群体的廉租房租赁制度，以农地置换城市住宅;发放公共租赁房“租赁券”，提高住房公积金对大学生的租金支付能力;财政补贴与阶梯化补贴，私营企业参与建设青年公寓;在校大学生缴纳住房公积金，鼓励大学生合租、共有产权房等。

上述研究集中在大学生保障型住房供给制度和政策方面，从实证角度论证住房政策执行与目标群体认知的研究明显不足。

3广东省“租购并举”政策推进概况

根据广东省教育厅历年《广东省高校毕业生就业质量年度报告》显示，2015年至2018年广东省大学毕业生人数逐年上升，2018年达到54.26万人;大学生平均月薪逐年上涨，2018年达到4071元，见表1。近年来.广东省大学毕业生中约90%以上留在广东省就业，其中80%以上的人选择在房价高企的珠江三角洲地区工作。经测算，2018年广州、深圳、佛山、肇庆四个城市的房价与大学生平均收入的房价收人比，见表2，其中广州、深圳两城市的房价收入远超国际惯例认定的6-8倍的合理区间，远超于异地就业大学生的住房支付能力。

2017年1月，广东省人民政府办公厅发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（粤府办[2017]7号），从培育市场供应主体、鼓励住房租赁消费、完善公共租赁住房、支持租赁住房建设、落实优惠政策、加强住房租赁监管等方面探索实施以公租房、人才房、共有产权住房等为主，租售有机结合的住房保障政策。2017年7月，住房和城乡建设部等九部门发布了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（建房[2017]153号），选取了广东省深圳、广州、佛山、肇庆等14个城市开展住房租赁试点。2018年12月，广东省委、省政府出台《广东中长期青年发展规划（2018-2025年）》提出，将符合条件的新就业无房职工、外来务工人员纳入公租房保障范围，鼓励和支持有条件的用人单位为本单位新就业青年职工提供过渡性住房。《2019年广东省人民政府工作报告》指出，坚持租购并举，完善住房市场体系和住房保障体系，逐步推进解决城镇中低收入居民和新市民住房问题。

近年来，广东省四个试点城市陆续出台了一系列政策促进培育和发展住房租赁市场，在推进租赁住房建设、提高公租房运营保障、保障承租人公共服务权利等方面取得一定成效。

4广东省大学生长期租房意愿调查

4.1研究对象与研究内容

2018年11-12月间，课题组设计问卷，采用面谈法问卷调查方式对广东省部分已毕业五年内的大学毕业生进行了调查研究，主要包括大学毕业生住房现状、长期租房意愿、对“租购并举”制度的认知三方面。

4.2研究方法

采用描述性分析和推断性统计分析两种方法进行数据分析，其中描述性分析主要采用单变量分析和相关分析方法。构建二元逻辑斯蒂回归（BinaryLogistic）模型，研究被调查者对“租购并举”政策的知晓程度，具体形式如下：

式（1）中，P为对租购并举政策了解的发生概率，6[为常数项，x为自变量，β为自变量待估计系数。k为自变量个数，本研究中K=6，xk分别为性别（x1）、年龄（x2）、婚姻状况（x3）、教育程度（x4）、毕业年限（x5）、月收人（x6）。

4.3数据采集及处理

采用“问卷星”软件对目标调查对象发放并回收了549份问卷，其中有效问卷数量为501份，有效率为91.3%。有效样本经济特征及变量赋，值见表3。

4.3.1被调查者住房现状

（1）描述性分析

有效样本住房现状数据统计结果如下：①64.91%大学毕业生租房居住，月租金集中在2000元以下占比84.54%。②以“城中村”出租屋为主，占比54.12%，居民小区为辅占比30.41%，政府保障性住房仅占比3.09%。③合租为主，计划租房时间以1-5年为主。

（2）相关分析

选取“是否租房P1”与“租房方式P2”两个问题来解析大学毕业生的租房现状。结果显示，不同性别、年龄、毕业年限、月收入对是否租房P1存在显著性影响。婚姻状况、毕业年限、月收入的取值之间对租房方式P2存在显著性差异。对于婚姻状况和毕业年限两个变量，已婚群体对租房方式P2的影响程度超过未婚群体，且毕业年限越长，对租房方式的影响越大，见表4。

4.3.2被调查者长期租房愿意

（1）描述性分析

有效样本长期租房愿意数据统计结果如下：①理想中的租住房型，以一室一厅为主，两室一厅为辅。②租房配套设施要求医疗卫生设施、文化体育设施、商务服务设施为主。③寻找出租房信息途径以互联网为主，熟人介绍为辅。④希望政府补贴形式以租金补贴为主，保障性住房配租为辅。⑤期望租房月租金为2000元以下，不超过月收入的20%。⑥房东诚信、房租频繁上涨是影响租房稳定性的主要因素。⑦如果租房与购房享受同等权益，不会考虑长期租房占比61.11%、会考虑占比38.89%。⑧如果租房成本与购房成本相当，不会考虑长期租房占比74.31%，会考虑占25.69%。⑨如果租赁市场规范且管理健全，不会考虑长期租房占比66.44%，会考虑占比33.56%。

（2）相关分析

选取“理想租房类型P3”与“可接受租房价格P4”两个问题分析大学毕业生长期租房意愿。结果显示，不同年龄、受教育程度、婚姻状况、毕业年限、月收入的对理想租房类型P3、可接受租房价格P4均存在显著性差异。月收入对大学毕业生选择理想房型、可接受的租房价格的影响程度均为最大，见表4。

4.3.3“租购并举”政策的认知

（1）描述性分析

有效样本对“租购并举”政策认知数据统计结果如下：①不了解“租购并举”政策占比78.01%，较为了解占比17.36%、非常了解占比4.36%。②没有享受“租购并举”政策优惠占比87.27%、享受占比12.73%。③没有享受所在城市人才住房保障占比82.64%、已享受占比17.36%。④认为在“租购并举”制度下租金会上涨的占比82.64%、持平占比33.8%、下降占比18.75%。

（2）Logit模型估计结果和稳健性检验

利用SPSS24.0软件对样本数据进行回归处理，经过整理得到模型估计结果和稳健性检验结果，见表5、表6。

X2=15.328，P<0.004，达到0.05的显著水平;Hosmer-Lemeshow检验值=8.938，P>0.05，未达到显著水平，说明自变量和因变量之间有很好的关联度。且婚姻状况、教育程度2个自变量与租购并举政策的知晓程度有显著关联。

4.4结果分析

（1）64.91%受访者选择租房居住且仅有3.7%享受到政府保障性住房，超过八成以上选择月房租在2000元以下的房子居住，计划租房时间在五年以内。

（2）受访者长期租房愿意受年龄、教育程度、婚姻状况、毕业年限、月收入等因素交错影响，即使在租房与购房享受同等权益、租房成本与购房成本相当、租赁市场规范且管理健全条件下，大多数购买住房意愿仍然强于长期租房。

（3）受访者对“租购并举”政策认知度低，仅21.6%的人较了解“租购并举”政策，且相对于珠三角地区，粤西地区、粤北地区、粤东地区的大学毕业生对“租购并举”政策的了解程度更低。

5结论与政策建议

5.1研究结论

（1）大学生毕业生住房供需矛盾表现为：低收入水平与高额房价（房租）之间的矛盾;刚性住房需求与可支付房源短缺之间的矛盾;市场配置失灵与政府干预不足之间的矛盾。

（2）大多数大学毕业生把是否拥有住房作为社会分层新标准，租房只是刚“落脚”城市、收人较低时的过渡选择，长期租房意愿不强。

（3）“租购并举”住房政策的推广和落实并没达到理想效果，大学毕业生群体对“租购并举”政策认知度低。

5.2政策建议

5.2.1加强政策宣传，引导大学毕业生理性住房消费

精准宣传“租购并举”政策，鼓励住房租赁消费、提升租房消费的获得感。引导大学毕业生以积极的态度面对住房问题，从实际出发梯度消费，形成由“重购轻租”转向“租购并举”的消费观念。

5.2.2完善差别化支持政策，提高大学毕业生住房支付能力

针对大学毕业生住房可支付能力，采取建立“先租后售”“租售衔接”“租购并举”的阶梯式住房补助政策，重点保障毕业不满五年的大学生、高职高专毕业生、农村困难毕业生群体。采取人才补贴、住房公积金支付租金、低息租房贷款等租房支持与降低首套房首付比、延长还款期限，低息贷款、利息抵税等购房支持政策，保障大学毕业生群体“住有所居”。

5.2.3建立梯度化供给体系，增加大学毕业生可支付住房供给

针对大学毕业生住房需求，建立价格、面积、档次、类型梯度化的多层次住房供应，加大大学毕业生可支付房源的市场供给与保障性供给。搭建大学生保障房监管服务平台，完善房屋租赁权备案登记制度，加强准人、使用、退出动态管理，提高房源使用效率。

5.2.4推进公共服务均衡化，促进大学毕业生全面发展

落实《中长期青年发展规划（2016-2025年）》要求，落實大学毕业生稳定居住和享受公共服务的各项保障政策，剥离与住房挂钩的市民权益与社会福利。将住房福利改善与大学毕业生教育层次提高、经济收入提升、社会阶层提升相统一，促进大学毕业生全面施展才华，促进城市创新发展。

“青年兴则民族兴，青年强则国家强”。大学毕业生住房问题的妥善解决对于落实科教兴国战略、人才强国战略、创新驱动发展战略具有重要意义。