大庆市住宅市场供求关系分析

郑晓云 高美义

(东北林业大学土木工程学院，黑龙江 哈尔滨 150040)

0 引言

我国房地产市场主体已经逐步成熟，但依然存在问题，由于市场中的投资供给与需求的因素的不确定性，导致我国房地产市场处于供求失衡状态。目前国内对于大中城市房地产市场研究较多，但对于北方工业城市房地产市场供求情况的研究相对较少，大庆市房地产市场也存在着供求不平衡的问题，《黑龙江省统计年鉴》显示，大庆市2013年年末—2018年年末的人口数呈下降趋势，人口流失导致大庆市房地产市场需求下降，市场空置率升高，影响了大庆市房地产市场供求平衡，所以，对大庆市房地产市场现状作出合理分析显得尤为重要。

1 大庆市房地产市场供给与需求现状

1.1 需求现状分析

1.1.1人口现状分析

人口数影响着住宅市场的需求，人口减少会降低城市住宅需求量。《大庆市统计年鉴》中数据显示，大庆市2013年年末—2018年年末总人口数持续下降，人口流失降低了住宅市场需求量。

1.1.2大庆市常住家庭拥有商品房数量现状

常住家庭拥有住房数量可反映出房地产市场的需求情况，拥有商品房数量的增加表明该城市房地产需求市场火热，反之，需求市场不容乐观。

为了解大庆市住宅市场需求情况，采用调查问卷的方式，以常住居民为调查对象做出调查，发放调查问卷300份，回收有效问卷274份，调查结果见图1。数据显示，大庆市常住家庭中拥有一套住房的所占比例为59%，两套占33%，三套占8%，说明市场需求主要为自住需求，市场需求情况不容乐观。

1.1.3住宅市场需求现状

大庆市近六年来住宅销售额与销售面积统计如表1所示，数据显示，大庆市住宅销售额与销售面积持续下降，市场需求仅为刚性需求，大庆市住宅市场销售情况不容乐观。

表1 2013年—2018年大庆市住宅销售额与销售面积统计

据《大庆市统计年鉴》中数据显示，2013年—2018年大庆市人均可支配收入年增速保持在6%左右，但商品房销售额下降，反映出住宅市场的需求量下降。

1.2 供给现状分析

大庆市近六年的商品房施工面积与竣工面积统计见表2，可以看出，近六年市场供给的住宅面积在下降。人口流失导致住宅市场需求量下降。同时，市场中下降的销售额与销售面积，延长了投资回报期，使开发商为减少损失而降低供给量。

表2 大庆市2013年—2018年房地产市场施工面积与竣工面积统计 m2

2 研究方法

为研究大庆市住宅市场供求现状，本文选取连续七年数据，采用主成分分析法，根据大庆市自身特点选取能反映其住宅市场供求情况的五项指标，对大庆市住宅市场供求现状做出分析。

2.1 指标的选取

本文借鉴其他城市对房地产供求指标的选取并根据大庆市实际情况，选取能够反映大庆市住宅市场供求关系的五项指标：

1)商品房销售面积增长率(X1);2)商品房销售面积/竣工面积(X2);3)商品房竣工面积/施工面积(X3);4)商品房销售额/开发投资额(X4);5)商品房均价增长率/人均可支配收入增长率(X5)。

2.2 数据分析

通过查阅黑龙江省统计年鉴中大庆市的有关数据，经计算得到大庆市住宅市场中供求关系五项指标数据如表3所示。

表3 2013年—2018年大庆市住宅市场供求关系指标数据

1)原始数据标准化如表4所示。

表4 各项指标初始化标准数据

2)因子分析。相关系数矩阵如表5所示。相关系数矩阵特征值及其贡献率如表6所示。

表5 各项指标相关系数矩阵

表6 各项指标相关系数矩阵特征值及贡献率

由表4可知，成分1,2,3的累计贡献率为94.634%，大于85%，故选取前三个特征值为主成分，记为F1,F2,F3。由SPSS分析得到主成分载荷矩阵，主成分特征向量[t1,t2,t3]如表7所示，可以看出，F1中X4的相关性系数较大，从商品房销售额与投资额的比值反映大庆市住宅市场供求现状，F2可看成是X5的综合变量，反映了大庆市居民的消费水平，F3是从商品房的供给量与需求量之间的关系判断市场供求情况。

表7 主成分载荷矩阵及特征向量

2.3 结果分析

根据得到的主成分，大庆市住宅市场供求关系可从商品房销售额与开发投资额的比值、销售面积与竣工面积的比值及居民的购买能力体现出来。

从销售额与开发投资额的比例关系来看：2013年—2018年间，二者比值先上升再下降，大庆市房地产市场经历了从供大于求状态到有所缓解再到供大于求现象明显的转变过程。

从均价增长率与人均可支配收入增长率比值看：2013年—2014年间，二者比值下降，人均可支配收入增多且住宅销售面积增加，需求量上升。2014年—2016年，其比值上升，市民需求下降。2016年以后，二者比值下降，人们购买能力提高，但住宅销售面积下降，表明大庆市住宅市场出现了供大于求。

从销售面积与竣工面积的比值看：2013年—2017年间，其比值从上升到下降然后再上升，表明市场需求量经历了由增加到减少再增加的过程。但2018年，其比值骤降，表明当前大庆市房地产市场出现了供大于求。

3 建议

1)大庆市近几年市场中住宅投资减少且别墅及高档小区的用地占很大份额，提高了市场均价，降低了需求量，故应调整住宅供给结构，以开发经济适用房为主，促进大庆市房地产市场健康发展。

2)大庆市住宅市场需求量集中在让胡路区等主城区，但郊区由于教育、医疗资源匮乏及生活不便利等因素出现了有楼无市的情况，所以应注意住宅与商业营业用房相结合开发，为居民生活提供便利，且积极与学校相结合，围绕学校进行学区开发，提高住宅市场需求量。

3)大庆市房屋空置现象越来越明显，因此应积极实施“去库存”政策，采取有效措施减少供给量，避免过度开发造成房屋空置现象，促进大庆市房地产市场供给与需求逐渐平衡。