苏黎世百年住宅的温和改造策略研究

陈静，李岳岩/CHEN Jing, LI Yueyan

如同有机体一样，建筑也有寿命。建筑的生命周期一方面表现在材料、设备、建造技术等物质空间维度——首先建筑建造是一项耗资、耗能、耗材巨大的工程，其次在其生命周期中需要不断消耗能量、维护修缮、升级更新，因此建筑寿命的延长就是对资源的最大节约；另一方面体现在它的文化的、历史等人文空间维度上——随着建筑的寿命周期的延续，附加在其上的文化、历史信息不断丰富，让建筑与城市更有文化魅力。苏黎世是世界生活质量排名最高的城市之一1）。城市中69%的房子是建于1961 年之前[1]，对比我国当前建筑平均30～40 年的寿命，苏黎世住宅的长寿与持续高品质得我们关注。本文选取了苏黎世城区6 个由政府管理的住宅为案例，探索其在百年发展历程中，住宅维修与更新改造的策略，以期为我国住宅建筑改造提供经验的借鉴。

1 苏黎世百年住区的项目概况

拥有2000 多年的城市发展史的苏黎世是瑞士最大的城市。城市主城区面积91.88km2，2014 年城市人口超过了40 万。苏黎世共分为12 个行政区划（district），34 个辖区（precinct）。城市空间的历史发展以老城为中心，沿利马特河与苏黎世湖向东、西两岸分为3 个阶段呈环状向外扩张。一环内是1883 年之前的1 区；二环内包括1883 年被纳入苏黎世政区划的2～6 区和7 区、10 区的部分辖区；3 环是1931 后加入的9～12 区。本文选取的6 个案例住区均位于2 环区域，分别建于一战前后1907-1919 年期间。这些百年住区伴随着苏黎世工业区从繁荣-衰落-复兴的历程延续至今，是今日城市高品质生活的重要组成部分（表1）。

1847 年铁路建成后，苏黎世进入到了工业发展的鼎盛时期。同欧洲多数城市一样，苏黎世也面临着城市扩张、工业化发展、住宅短缺、居住环境恶劣、卫生条件欠缺等突出问题。19 世纪末，住房短缺和高租金所引发的社会动荡，促使苏黎世市政府在1906 年成立了推进住房筹备委员，并针对两类人群：工人和受过教育的中产阶级，提出了 “推进建设更健康、更便宜的住宅，为无家可归者提供庇护”的非营利性住房建设计划[3]。开始尝试由市政府与私人住房合作社共同开展的非营利住房模式。由第一次世界大战引发的通货膨胀、物资的短缺、疾病流行等问题更加剧了住房，特别是可负担得起的租赁住房短缺的矛盾。为了缓解社会矛盾，瑞士政府加快了公共住宅的建设，1919 年达到了高峰，公共住宅建设量达到私人住宅的4.7 倍[4]。本文所讨论的6 个案例正是在这样的背景下建设的住区。

2 苏黎世百年住区的温和更新策略

这些住区在百年的发展过程中，伴随城市的不断扩张，原先处于城市边缘的工业区逐渐成为城市中心的商业文化区。面对这些巨大的变化，苏黎世的城市更新中并没有对这些老旧住区采取拆除重建，而是采用了温和更新的方式。对于这些在住宅危机背景下建造的低成本住区，在维持材料成本、施工成本以及维护成本的最低化的前提下，本着经济上可负担的原则，以一种温和的方式进行渐进式的更新和性能提升。

表1 苏黎世百年住区基本概况[2]

表2 苏黎世百年住区城市空间结构

2.1 住房制度是百年住区生存的内在机制

苏黎世住房开发以私人为主，政府住房建设以及私人创建住房合作社住房建设是苏黎世非营利性住房开发的主体，占总住宅开发的1/4。租住是在苏黎世最主要的住房方式。其租住率高达80%（2010）。预计2050 年，城市非营利住房的比例应高达租赁房屋的1/3。租客的权益受到瑞士 《租金法》的保护：首先，房东不得随意提高租金。租房者对不合理的租金可以随时向有关部门提出异议；其次，租房者有权拒绝房主单方面解除租房合同的要求，如果解除合同会对租房者本人或家庭带来极大的困难，租房者有权要求延长租房合同[5]。租户作为空间的使用者，他们与土地所有者一样在城市更新中享有法定的决策权。例如，1970 年Nordstrasse住区改造中，原本的拆迁计划遭到当地居民的抵制而放弃。

2.2 城市空间结构的稳定是住区长寿的保障

文中选取的6 个案例的空间结构可分为周边围合式与田园式两种（表2）。田园式以Riedtli 住区为代表。其设计以英国田园城市为蓝本，目标群体是“租户，部分来自富裕的工薪阶层群体，部分来自中产阶级阶层”[6]，住宅、花园与街区构成了整体性的空间关系。周边围合式以始建于1916 年的Zurlinden 住区为代表，它是苏黎世第一个通过设计竞赛而建设的城市公寓建筑，建筑师罗伯特·比绍夫（Robert Bischoff, 1876-1920）和赫尔曼·威得利（Hermann Weideli, 1877-1964）在比赛中胜出，设计并采用了周边围合式街区结构，住区与周边的私人住宅共同围合出封闭的内院。建筑内部布局将卧室空间朝向内庭院，厨房、卫生间则面向外侧城市街道，内部开敞的庭院充满阳光、安静、富有生活气息，外围的厨卫空间隔绝城市的喧嚣，这一空间模式强调了空间的领域感、归属感，保证了居住的安全性和舒适性，这种周边围合式住区结构现在仍然是苏黎世典型的街区模式[7]。

建筑与城市形成相互依存的整体关系。 从案例的建筑建造年代统计我们可以看到（表2），这些街区的建筑的寿命普遍超过60 年，城市结构的稳定是住区长寿的空间基础。在城市的更新过程中，新建筑往往以一种织补的方式介入。在平面上与空间体量上维持着街区的完整性与协调性。在立面上，既有比例的整体协调性，也有材质、色彩风格的多样性，从而创造了鲜活的富有时代感的街道景观。就住区建筑本身而言，通过不同年代苏黎世城市肌理的分析可以看到城市空间结构的延续（图1）；通过历史照片与现状照片的对比可以清晰看出这些历经百年的建筑基本维持着原来样貌。历史、文化的延续在城市发展中得到了充分的尊重。

2.3 建筑空间适应与结构稳定是百年住区的基础

除了政策与城市结构的稳定，给予住区的长久稳定带来足够的保证之外，首先住宅结构自身的稳定性和安全性是基本保证。苏黎世大多数百年住宅采用的是砖混结构、木质坡屋顶，虽然成本较低，但建造时充分考虑了结构的坚固与耐久。6 个住区除Nordstrasse 住区第一阶段的建设正处于一战之后，出于资金和建造周期的限制，采用了低成本的半木结构，126 套公寓在短短的6 个月内完成。由于建造使用的木材没有完全干燥，外墙很快出现裂缝，1922 年对外墙进行了改造，覆盖了鳞片状的防水表皮。其后1919 年第二阶段的建设就改为较为坚固的砖混结构。以Zurlinden 住区为例，在建成40 年后的1959 年至1962 年间，由于建筑材料“磨损和撕裂的正常迹象”，进行了第一次立面的修葺。在建成80 年后在1996 年的改造评估认定“最初选择的材料被证明是坚固的，屋顶保存良好但需要更新，设备管道需要更新”[8]。

其次，是空间结构的合理性。通过对6 个住区的户型与面积的统计（表3），并与2012 年整个住房市场的户型结构的比较可以看出，它与社会需求以及城市家庭结构是基本一致的。这些住区中主要的户型以三室户为主，面积以60～70m2为主，占比达到50%。二、三、四室户型合计占比为90%。户型的空间结构基本类似，封闭的短走廊连接各个房间，房间相对封闭与独立。卧室面积通常在17m2左右，平面较为方正。即便是在今天，这样的面积也是适合的。因此，这也是这批住宅没有被淘汰的主要原因。

2.4 住宅维修更新与改造是百年住宅生存的动力

这些住区在百年的历史发展中，也经历了多次的维护维修、更新与改造，以使他们能够更好的适应生活的变化与社会的发展。在住宅使用过程中的维护维修、更新与改造基本上以自我融资的方式完成资金的筹集（Riedtli 住区改造中享有政府的补贴）。2006 年Zurlinden 住区的改造是在租户绝对必要和期望的干预下进行的。“公寓原本的设计简单但非常细致。考虑到时代的变迁，在20 世纪初建造的房屋中，这些简单的标准被解释为缺陷，因为它们不再符合当前建筑面积，家用设备和设施，以及保温的需求。Zurlinden 住区的更新是以柔和的方式进行的。不合标准的条件已经升级，但仍处于中等水平，因此价格可承受”。[10]由此可见，政府作为一个非营利性的机构，在维持低租金与提升居住标准之间的平衡，使得住宅更新工作中租户的利益得到了充分的尊重。这些住区在百年的发展中经历的更新与改造受到资金的限制，都是采用温和改造的措施，最为基本的改造需求集中体现在以下几个方面（图2）。

（1）户型改造

户型改造主要有户型调整与结构性改造两种方式。户型调整主要根据不同时代租户的需求，不改造结构的前提下，对原始户型在进行合并与拆解。例如Rebhügel 住区在建设之初，为了实现快速与低造价，户型只有三室户、两室户两种。60 年后，在1981 年全面整修中，为了适应不同人群的需求，例如单身，夫妻和家庭的使用，将原来的户型进行了改造。套数由原始的189 套改造成了现今的129 套，创造了1～41/2不同类型的多种户型(图3)。1934-1935 年，随着经济危机的恶化和租金的增加，Riedtli 住区17 个较大的住宅被改建成34 个低成本的住房。随着2003-2008 年的翻新，这些小公寓恢复了原来的状态，另外22 套公寓合并为11 个较大的家庭公寓。2009 年Nordstrasse 住区在改造中，将4 套底层公寓改造成了幼儿园与托儿所。

结构性改造主要涉及对原有建筑结构的加建与改造。Zurlinden 住区在2006 年的改造中，通过对原有户型的合并改造了10 间残疾人公寓。通过对卫生间与户型的调整，为残疾人增设了电梯。电梯通过残疾人坡道连接至内庭院，实现无障碍设计（图4）。卫生间的调整中，门的宽度设置，以及面积配置上，满足轮椅的使用要求。Sihlfeld 住区1977-1978 年在租户的支持下，在整体翻新中增设了阳台。在2008-2010 年第二次更新中，50 个小石膏阳台被更换，22 个公寓首次曾设了阳台。Rebhügel 住区在1981 年全面维修中，增设了阳台。（图5）。阳台的加建在不破坏整体结构的前提下采用钢结构建造。加建阳台面向庭院方向，作为“露天房间”，居民在享受阳光、绿化带来的生活品质提升的同时，也增强了庭院空间的活力。

（2）设备更新

第一次世界大战后的危机时期，为了维持较低的建筑成本和低廉的租金，住宅设计标准较低。每户没有浴室的配置率高达81.7%（1919）。战后随着经济的复苏，卫生间浴室的配置率迅速提升，1930 年代开始成为住宅设计的基本标准（见图6）。这些案例中，除了面对较富裕的工薪阶层的花园洋房式的Riedtli 住区，其余住区的户型均未配备浴室，而通常将公用浴室设置在地下室。由于缺少良好的通风条件，浴室废弃不用。浴室成为日后改造的重点。从增设浴室到现代化的厨卫改造， 30 年代后各个住区都进行了能源系统的改进。中央供暖系统、热水系统的安装，替代了传统的传统的燃木瓷砖炉灶。充分保证了现代居住生活水平的提升。

1 苏黎世百年住区城市空间结构的历史演进: 根据http://maps.zh.ch/资料绘制

2 住宅改造历程图（根据参考文献[2]相关资料整理）

表3 苏黎世百年住区户型统计与分析[1]

3 Zurlinden 住区残疾人公寓改造图，根据Stücheli Architekten AG 事务所 Sonja Lüthi先生提供资料整理

4 Sihlfeld 住区、Rebhügel住区阳台改造（左：作者自摄， 右：Rebhügel Dokumentation der städtischen Wohnsiedlungen）

5 Zurlinden 住区残疾人公寓改造图，根据Stücheli Architekten AG 事务所 Sonja Lüthi先生提供资料整理

6 未安装浴室的住房比例/Statistik Stadt Zürich beigesteuert

2003—2008 年间Riedtli 住区的更新工程中，Arc Architekten 和P. Meier＆Partner AG 的设计人员专注于291 间公寓的厨房和浴室的现代化改造。通过对厨房、卫生间的空间调整，为厨房的个性化设计留出了足够的空间。运用可扩展的厨房模块（Riedtli-kuche，图7）适应不同户型的需求。Zurlinden 住区在1960 年代的改造中，为各户增加了浴室设备。2006 年，Stücheli Architekten AG的改造设计使得厨房和浴室进一步现代化。通过设备墙体的置入对厨房和浴室进行重新的配置。设备墙体单元由木框架结构组成，它与橱柜、浴室镜箱相结合，设有上下水管、强弱电线管道，以及排气通风管道。模块化的配置使其足够灵活以回应房间大小或形状的差异。管井设置中，将管线进行分层设置，有利于设备的维修与更换（图8）。

（3）维护结构改造

建筑具有通过改造更新提升能源使用效率的巨大潜力。对住宅而言约70%的能源消耗来自房间供暖，节能关键的因素就是对建筑外围护结构的更新，提升围护结构的保温隔热可以将建筑物的能耗降低50%。在2001-2005 年中，瑞士对1975 年之前建造的建筑的改造中，有45%～60%的外墙被更新。虽然在法律没有对旧建筑的改造做出强制性要求，在马丁·雅各布（Martin Jakob）的研究中我们可以看到，2002 年住宅维修成本：立面维修30～40CHF/m2，外墙保温的改造费用为120～180CHF/m2，窗户更换的费用在350～500CHF/m2。虽然围护结构升级改造费用相当于同年购置房屋的7—10%，但收益是未来30—50 年的长期效益[9]。从后文中改造工程的经济分析来看，多数住宅进行了围护结构的改造升级。由于要保持原有的里面外观，基本上所有建筑均采用了增加内保温的方式。[10]

（4）经济可控

通常作为政府管理的非营利性住宅，更新改造的资金一直都是困扰住区更新的核心问题。然而在苏黎世的这6 个百年住区中，除了Riedtli 住区改造享受政府的补贴之外，其余5 个住区的改造资金均源为自筹。以Zurliden 住区为例，温和改造让改造资金被控制在可接受的范围之内，居住质量的提升后的租金上涨回报实现了资金平衡。70m2的公寓在改造后的平均租金由600CHF 涨至940CHF，但这仍远低于苏黎世2006 年1236CHF 的平均月租金。[10]

（5）环境品质提升

在环境品质的提升上，许多住区通过庭院建设，植物、花园、喷泉、游戏设施的配置为居民营造了愉悦的逗留空间以及儿童活动的场所。通过服务设施的配置：嵌入地下的废品收集集装箱、自行车停放空间等有效的提升了住区的生活质量。噪音控制沿着Winterthurerstrasse 和Riedtlistrasse 大街的公寓安装了控制通风装置，以防止交通噪音。

2.5 百年住区体现城市的历史和文化价值

在1960 年代，随着后工业社会的来临，苏黎世的工业区走向衰退。西区面临重要的城市更新。1970 年代曾提出了大规模拆除和新区建设的更新模式。1990 年代多方参与下进一步探讨了西区复兴与发展的城市更新策略。经过多年的发展，苏黎世西区已经由衰败的旧工业区逐步更新建设成为了充满生活气息并独具特色的新城市空间。其城市更新策略已经成为全世界旧工业区改造的典范。改造过程中，历史作为要素融入城市的设计。大量的老旧住区，它们都被认为是历史的一部分而被加以保留。当历史变得久远，时代的标签成为历史见证的文化标志性建筑，赋予它额外的价值与意义。Riedtli 住区在1981 年被列为历史古迹。1986 年Zurlinden住区建筑被添加到保护公共重要性的艺术和文化历史物品的清单中。1988 年Nordstrasse 住区成为纪念碑保护项目。这些住区的价值除了保留的居住价值之外，艺术性得到尊重。作为城市景观性的历史构成其外观的保护在后续的改造中具有优先性。

3 结论与启示

通过上述苏黎世的6 个百年住区，我们可以看到，在政府为中低收入人群所建造的低造价出租房（廉租房）经历了百年的历史发展，依然是充满活力的城市住区。尽管建设之初，他的低造价与低标准并未影响到设计的品质与建筑的坚固性。相反，建筑设计的价值体现在不同时代空间的适应性以及改造的可能性上，同时在时间的沉淀中体现出其历史的价值。作为城市的历史景观而受到尊重。在此过程中，租户的权益保证是其存在的基础。正是有了这样的保证，以最小的经济支出迎合租户对新时代生活的需求。并未因为住区的老与旧而降低了居住的品质。住区的更新与改造在温和的变革中进行。

7 Riedtli厨房模块单元

8 Zurlinden厨卫设备墙体单元（根据Stücheli Architekten AG事务所 SonjaLüthi先生提供资料整理）

8 Zurlinden厨卫设备墙体单元（根据Stücheli Architekten AG事务所 SonjaLüthi先生提供资料整理）

表4 Zurlinden 住区2006-2007 年改造工程的基本技术经济指标

自改革开放以来，中国城乡建设步入了快速发展的轨道，联合国开发计划署发布的《2013 中国人类发展报告》指出，中国只用了30 年的时间就实现了城镇化率从10%～50%的过程。延长建筑寿命使其发挥最大效能，从物质层面是对经济、自然资源的充分利用，也是对环境的保护，从文化层面是城市历史和文脉的延续。2010 年住建部副部长仇保兴在第六届国际绿色建筑与建筑节能大会上指出“我国是世界上每年新建建筑量最大的国家，每年20 亿m2新建面积，相当于消耗了全世界 40%的水泥和钢材，而只能持续25～30 年”[11]面对2030年，中国的城市化率将近70%，中国城市人口的总数将超过10 亿，届时中国承诺的CO2排放达到峰值的目标。面对大批的存量建筑，通过更新改造实现可持续发展和绿色低碳更新。苏黎世百年住区的温和更新改造的经验，从制度保证到实施的策略等方面都有可贵的借鉴之处。□（致谢：感谢本文在写作过程中ETH Wohnforum - ETH. CASE, ETH 建筑、社会和建筑环境研究中心主任Marie Antoinette. Glaser 女士, Stücheli. Architekten, AG 事务所Sonja. Lüthi 先生给予的帮助。）

注释

1）根据Mercer咨询公司针对世界231个城市的调查，给出的全球生活质量最高的城市排名。苏黎世常年来稳居第二（2010-2018）。评判标准涉及39个因素，涵盖了城市政治与社会环境、社会经济、以及社会文化环境的方面。