浅谈规划与建筑测量的区别

李长锁

摘 要：近年来，城市建设扩张迅猛，房地产经济已在国民经济中占有重要地位。随着城市 基础设施建设不断完善，大批劳动就业人员涌入城市，住房刚需呈现上升趨势。当前，城市 建设项目设计、审批、建设、验收、销售、不动产权登记等环节中的行业标准层出不穷，以 地块规划容积率指标确定土地出让价格，而房屋销售价格则以房屋产权面积计算。该文通过 分析规则的差异性，为建立统一的建筑工程竣工联测联核标准体系，规避行政部门职权交 叉、多头管理等提供现实依据。

关键词：房产测量；规划监督；城市规划管理；国家标准；差异性

引言 房屋产权与规划面积产生差异的主要原因在于测绘的引用标准不统一，两者数值的差异直 接影响行政许可判析，导致行政管理上出现从属关系混淆、责权不清等问题。例如，规划许 可的阳台（含封闭阳台）均半算面积，而封闭阳台在房产方面为全算，从采用标准上各有立 足之地。通过合理规避规则漏洞，提高房产开发经济利益最大化已成不争的事实。

1.规划监督测量与房产测量计算规则的来源和区别

鉴于当前建筑结构、形式、技术、工艺等的不断发展，住房和城乡建设部、国家质量监督 检验检疫总局在GB/T50353-2005国家标准的基础上新修订GB/T50353-2013《建筑工程建筑面 积计算规范》（后文简称“建规”），并于2014年7月1日颁布实施。适用于建筑工程建设全 过程的建筑面积计算，是当前普遍采用的规划报批计算标准，以满足工程造价工作的需要。 房产测量规范（后文简称“房规”）是国家质量技术监督局实施的，包括房 产测量规定和房产图图式两个单元。它是在国家测绘局发布的《房产测量规范》的 基础上结合科技发展和生产需求而制定，适用于城市、建制镇的建成区和建成区以外的工矿 企事业单位及其毗连居民点的房产测量，并规定了城镇房产测量的内容与基本要求，是不动 产确权的主要依据。从以上两者计算规则的制定、发布及适用范围来看，前者侧重于建设工 程的造价方面，而后者偏向于产权确权方面。

2.规划监督测量与房产测量的目的及意义

2.1规划监督测量的目的及意义 为加强城乡规划管理及建设工程规划许可后的监督管理，规范建设工程竣工规划条件核实 工作，确保城乡规划的有效实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》及其他有关规定，结合综合实验区实际，制定本区建设工程竣工条件核实管理办 法。规划监督测量是以测绘为基础，参照城市测量规范、行业法规等实现测绘成果在城市管 理中起到监督管理的行为手段，是关系到城市建设中管理和规划实施、监督、落实的一项重 要工作，关系到人民的切身利益。规划监督测量包括放线测量、灰线验线测量、±0层验线测 量和验收测量，它作为城市规划管理工作的重要组成部分，任务是提供城市规划、城市建设 和城市管理所需的基础测绘和规划管理所需的相关信息。它贯穿于城市建设和监督管理整个 过程，为开展行政执法管理工作提供事实依据。

2.2房产测量的目的及意义

根据《中华人民共和国物权法》，国家对不动产实行统一登记制度，不动产和动产受法律 保护，任何单位和个人不得侵犯。房产测量的目的是通过测量、调查，查清房屋权利人、坐 落、项目名称、房屋性质、构（建）筑物类型、共有情况、用途、规划用途、幢号、户号、 总套数、总层数、所在层次、建筑结构、建成年份、建筑面积、专有建筑面积、分摊建筑面 积等内容，针对宗地内的建筑物区分所有权的共有部分，还应查清其权利人、构（建）筑物 名称、构（建）筑物数量或者面积、分摊土地面积等，它为不动产权确权提供基础数据依 据。

3.规划监督测量与房产测量的差异分析

3.1运用方向不同 根据《平潭综合实验区建设工程竣工规划条件核实管理办法》要求，建设工程未取得规划 部门核发的《建设工程竣工规划条件核实意见书》，不得交付使用，房地产主管部门不得办 理房屋产权登记。规划监督测量成果用于审查建设单位是否按照规划许可进行建设，它侧重 于用地面积、用地界线、容积率、建筑密度、绿地率、停车位数量、建筑立面、公建配套、 建筑退让、层高、层数、平面位置、地下管线等规划指标。以某建设工程为例，其测量结果 如图1所示。房屋面积测量是产权登记的一项测绘工作，它是《物权法》在不动产登记时的体 现依据，必须代表“物权”对不动产合法处理的量化前提，主要工作有房产调查、房产要素 测量、房产图绘制、共有分摊测算、房产面积测算等，它与房地产权属管理、交易、变更、 拆迁等活动紧密相关。

3.2计算规则不同 因引用的规范及标准不同，现根据“建规”、“房规”以及地方相关规定进行比较分析， 具体有差异。

3.3允许误差和测量精度要求不同

3.3.1面积允许误差不同“房规”中房产面积的精度要求。

3.3.2边长测量允许 误差“房规”中房产实测边长与图纸标注边长的限差如表4所示。经实地测量，当实测边长与 设计图纸边长在限差内时，平均采用设计的理论值进行面积计算。《城市测量规范》对 验收测量建筑面积测量的规定：当测量边长扣除抹灰和装饰厚度后（相当于清水墙边长）与 设计边长的较差的绝对值在0.028m+0.0014×D之内（D为边长，单位：m）或城市规划主管部 门规定的条件时，可按设计边长计算。《综合实验区建设工程竣工规划条件核实管理办 法》规定，建（构）筑物等的满外尺寸正误差不超过0.2m，如扣除建筑物外贴砖、找平、粘 结、抹灰等材料尺寸，实际的允许误差不大于0.1m。

3.4概念上的不同 规划面积是经实地测量并由地方规划或建设主管部门确定，规划指标中的总建筑面积分为 计容建筑面积与不计容建筑面积。理论上，总建筑面积等于“计容建筑面积+不计容建筑面 积”。实际上，因各地方不同规定，特别是在层高、架空、地下室、半地下室等方面，计容 方式又有独有的计算规则，如单列建筑面积，致使总建筑面积不等于“计容建筑面积+不计容 建筑面积”。计容建筑面积受总规和控规控制，主要用于土地出让金的测算。产权面积同样 经实地测量，由地方房管部门登记确权认定，分为可售和不可售面积，它与计容建筑面积并 无直接联系，多数产权面积不等于计容面积，但它必须在规划部门的规划许可前提条件下才 能进行产权确认，通常情况下，对违法违规建筑不能进行确权。

3.5共有分摊算法不同 房产面积含套内建筑面积和共有分摊面积，分摊办法则采用“谁使用，谁分摊”的原则， 也可按合法权属分割文件、协议文件等规定执行，也可按房屋的建筑面积比例分摊。其共有 建筑面积分摊含电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地 下室、值班警卫室等，为整幢服务的公共用房和管理用房等，以及套在公共建筑之间的分隔 墙、外半墙（包括山墙）。共有建筑面积算法：幢共有建筑面积=幢建筑面积-套内建筑面积按 现有的规范性标准未能描述规划建筑面积涉及的共有分摊问题，它依据土地出让合同约定或 当地的规划管理技术规定执行，主要体现规划指标及要求，以及公建配套的配置需求，不存 在共有分摊说法。

4.建议与结论

综上所述，当前因行政部门职责分工不同，行政执法权力交叉，致使规划监督测量与房产 测量的计算规则来源有所差异，已不适应当前社会发展需求。在新时代，应借助“多规合 一”系统平台，建设融合建设工程的设计、审批、验收等管理系统，压缩审批时间，通过精 简流程，将规划与房产统一竣工测量成果和验收标准；确定一家部门牵头，实行并联审批， 限时办结，实行“一次委托、统一测绘、成果共享”。通过多部门的职责及规范整合统一， 以及相关法律、法规的不断完善，确保不动产登记工作有序、平稳推进，使房地产市场健康 有序地发展。