探讨房地产开发造价控制的成分和控制对策

钟聃婷

摘 要：在房地产开发的时候，主要包括以下六个阶段，分别是项目决策、可行性研究、项目设计、招投标、项目实施和竣工结算。本文对房地产开发工程造价管控的重要性进行了深入的分析，对房地产开发工程造价管理中易于出现的问题进行全面的阐述，对房地产开发工程施工中每个阶段需要面临的问题进行了积极的探究，从而使整个房地产开发工程造价的管控能力得到有效的提升，使施工投入的成本得到有效的控制，使经济效益和社会效益得到不断地提高。

关键词：房地产;工程造价;有效控制;管理现状

1 引言

对于房地产开发工程来说，它具有较强的系统性，项目资金的投入成本比较大，投资周期非常长，具有较强的单一性，所以房地产开发工程造价的全程管控具有较强的系统性和复杂性，并发挥着积极的作用。国内许多的建筑企业在对工程造价进行管理的时候，只有企业内部的极少数部门参与其中，与企业其他的部门缺少必要的沟通和交流，致使工程造价管理工作无法得到有效的执行，这就会给工程的造价管理造成严重的影响，使工程投入的成本不断地增加，出现资金浪费的现象。房地产开发工程造价管理具有较强的系统性，假如工程投资决策阶段出现问题，就会给整个工程的设计方案造成严重的影响，使工程施工阶段和竣工阶段无法实现对工程造价的有效掌控，因此需要将工程造价管控工作融入到整个工程建设的全过程中。

2 房地产企业工程造价管理易于出现的问题

2.1管理理念缺失，管理效率低下

房地产企业在对建设工程的造价进行管理的时候，管理理念比较落后，使得工程的管理效率比较低下，给整个工程项目的决策、设计、招投标和施工造成严重的影响。房地产企业工程造价管理理念比较落后，施工效率比较低，这就会给整个工程的执行力造成严重的影响。房地产企业工程投标环节没有得到规范化管理，没有完善的工程造价管理来为设计工作做保障，这就使得整个项目无法实现高效的管理，从而给整个工程的经济效益造成一定的制约。

2.2造价成本控制管理的理论基础薄弱

在对房地产企业工程造价成本进行管理的时候，会有很多的问题出现。究其原因主要是房地产企业工程造价成本控制管理的理论基础比较薄弱，尽管将成本控制理念引入其中，但是缺少对深层次内容的探究，没有灵活的实践指导理论，只能盲目的进行运用，导致工作效率比较低下，无法满足预期的目标。

2.3前期造价控制不当

在房地产企业工程施工的时候，施工单位没有对工程建设项目的前期准备工作进行科学的管理，没有对造价控制工作进行高度的关注，将整个工程的核心工作放在了施工和结算阶段上。房地产企业没有足够的重视工程造价管理工作，对前期准备工作没有进行高度的关注，使得前期准备工作在投资估算和设计概算中发挥的作用没有得到有效的落实，致使结算超预算、预算超概算、概算超估算的现象时有发生。

2.4施工过程中成本控制管理不到位

房地产企业工程在对施工过程进行管理的时候，没有将成本控制管理工作落实到实处，使得技术问题与经济问题无法实现高效的融合，对于经济管理中易于出现的问题无法做到早发现、早处理。在工程竣工验收的时候，即便是发现了问题，也没有办法对问题进行弥补。在施工的时候，对施工技术和施工过程进行了高度的关注，忽略了对施工成本的控制，在生产管理的过程中，没有对建设成本进行有效的降低，没有对施工技术进行科学的改进，没有对施工技术方案进行高效的优化。建设工程的经营管理者与施工技术人员没有进行及时的交流和沟通，使工程造价管理各个环节未能实现有效衔接，给施工成本控制造成严重的影响。

2.5缺少完善的评价体系

房地产企业工程项目施工完成以后，沒有形成科学的工程造价管理评价体系，使企业的报价体系没有得到有效的形成，造成严重的资金浪费，珍贵的经济技术信息也随着工程的交工烟消云散。

3 房地产企业有效管控工程造价

3.1造价管理

在对房地产企业工程项目的投资进行决策的时候，施工技术和经济决策对建设工程的经济效益起着非常重要的作用，项目投资决策阶段是项目投资控制的核心阶段。建设工程项目在项目建议书批准后，工程造价咨询部门需要以地区经济发展情况、国民经济长期发展规划和行业经济发展规划为基础，对拟建项目进行全方位的论证，对建设项目的适用性、合理性、经济效益和资金落实情况进行全面的分析，充分做好可行性研究活动，从而使决策者可以对整个工程的实施情况有全面的掌控。在对建设工程进行投资决策的时候，工程造价发展着非常重要的作用，起到了总揽全局的作用。在对建设工程进行可行性研究的时候，全面分析投资效益，使用建设工程造价指标来对建设项目的总体投资情况进行充分的计算。经过科学的预测和实地调研，对经济收益进行估算，对项目财务情况进行科学评价，对投资收益率和投资回收期等经济技术评价指标进行科学的运算，从而使投资者可以准确的掌握工程信息和实现正确的决策。具体的决策阶段工程造价计价与控制情况详见下图1。

3.2设计方案

国内房地产企业对建设工程前期工作造价控制没有进行高度的关注，而是对施工阶段的造价情况进行高度关注，这就会表现的比较被动性。要想对建设工程的造价进行严格的控制，就要对前期阶段造价进行高度重视。设计阶段对建设工程造价产生了积极的影响，主要表现为以下三点：第一，招标设计方案。通过招标设计方案可以使设计方案的范围不断地扩大，使设计方案变得更加准确、合理和先进，招标设计方案使项目建设投资得到科学的管控，使设计周期得到有效的缩减，使设计费用得到不断地降低。第二，限额设计。建设工程的施工工期长短和费用支出受项目设计方案的直接影响，同时还会使建设项目的经济效益和使用价值受到严重的影响。对于整个建设工程来说，开发商一定要有全面的了解，设计单位在进行设计的时候，需要对设计内容进行定量分析，通过科学的运算，使建设工程施工的经济性得到不断地提高。第三，对价值工程进行全面推广。在对产品功能和成本之前的关系进行分析的时候，主要是借助价值工程得以实现的，使用较低的成本使产品的必要功能得到可靠的展现，使产品价值的技术经济分析方法得到不断地提高。利用价值和功能之间的关系，将经济问题和技术问题有机的融合在一起，使用最低的产品寿命周期成本来完成产品的必要功能。

3.3招投标

为了适应市场经济的客观要求，房地产企业建设工程推行了招投标制度，通过竞争的方式，使资源配置得到不断地提高，使建设工程得到高效率、高质量和高标准的完成。在确保建设工程质量和工期的前提下，房地产企业招标的主要目的就是选择评标价低、施工质量最佳的投标单位，所以价格成为了招投标工作的核心要素。第一，在对招投标文件进行编制的时候，力求完美，所有的条件满足建设工程的标准。第二，对标底进行科学编制。在确保建设工程项目质量的情况下，标底控制在造价的最低范围。对造价水平的合理性进行反复的审查，确保其满足投资控制的要求。第三，在中标以后，施工工期一定要合理设置。工程承包合同具有非常重要的作用，实现对建设工程质量、进度、投资等合理的管控，对施工工期、施工质量、工程造价、竣工验收、拨付工程款、违约责任和保修期等进行明确的表述。反复推敲合同条款信息，确保所有的信息周密、严谨和完整。

3.4工程实施

在对房地产工程进行施工的时候，需要对工程造价进行有效的管理。第一，对施工方案进行科学的筛选。严格审核施工单位的施工组织设计情况，施工方案一定要具有较强的经济性和合理性。以建设工程的规模、性质、工期、施工人员数目、设备、材料供应以及外部环境等技术经济条件为基础，不断地优化和升级建设单位的施工设计方案和施工计划，从而获得最佳的施工策略。第二，对施工图纸进行科学的会审。组织专家对施工图纸进行严格的审核，一旦发现问题，需要立即采取措施进行处理。及时出具变更签证单，有效控制了返工或者是窝工的问题。工程签证一定要及时、准确，严格的对签证进行审核，使签证的客观性和准确性得到保证，从而使整个工程的施工质量满足设计的要求。

3.5竣工决算

建设工程的投资效果和实际造价主要是通过竣工结算得以反映的，精确的竣工结算审核工作可以对建设工程的经验教训进行及时的总结，使建设工程的技术经济资料得到不断地积累，使建设工程的造价管理水平得到有效的提升。在对房地产企业工程项目进行竣工决算的时候，主要遵循以下原则：第一，在对建设工程造价进行确定的时候，需要以现行的计价标准为基础，以招标文件和施工合同为依托，依据设计变更、现场签证和竣工图来高效完成审核工作。审计人员需要对费用定額的内容和记取方法、工程造价计算程序、定额的工作内容以及工程量的计算规则等进行熟练的掌握，同时对他们的内在联系和编制原理进行详细的了解，使建设工程造价计算变得更加精确。第二，在进行结算的时候，不能只对工程变更和图纸进行审核，一定要深入到施工现场进行仔细审核，从而使工程结算的质量得到保证，使投资效益得到不断地提高。走进施工现场可以对工程的施工情况进行动态掌控，检查工程变更情况和按照图纸施工情况，对于存在的问题一定要及时的进行整改。第三，使用二审终审制度，“二审”指的是内审和外审，对所有的环节进行严格的审核，从而使建设工程造价变得更加科学合理，使其满足现行的设计标准。

4 结语

综上所述，通过对影响建设工程的因素进行认真的分析，发现工程的成本控制受人为因素影响比较大，需要对投资情况进行科学的控制，从而使工程成本得到有效的降低。伴随着市场经济的不断发展和进步，房地产企业工程建设单位需要对国内外的先进经验进行积极的借鉴，充分调动主观能动性，使建设工程的造价问题得到有效的解决，从而使房地产市场朝着更加健康的方向迈进。

参考文献：

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[2]刘凤英.基于房地产开发项目全过程工程造价管理研究[J].城市建设理论研究（电子版），2017（16）：38.

[3]刘昆. 基于房地产开发企业视角的工程造价咨询企业服务质量评价体系研究[D].重庆大学，2017