浅析中国公租房的运作机制

摘 要：建设公租房是政府解决中低收入人群和新就业职工等群体住房困难的一个过渡性的方法。目前，我国公租房在筹资、监管、运营等多个环节都出现了一些问题，譬如社会力量参与少、融资模式单一导致的融资瓶颈，租金定价不合理导致的公租房遇冷，准入退出机制中、运存在诸多不规范、不合理的情形，不利于资源的合理配置，所以国家要创新融资模式，完善租金定价机制以及准入退出机制。

关键词：公租房;融资模式;定价机制;准入退出机制

一、关于公租房融资模式

长期的可持续资金来源已成为目前制约我国公租房发展的主要瓶颈。公租房的保障特性决定了其租金水平必须低于市场平均水平，同时由于资金回流主要依靠房租和配套设施的租金收入，回收期相对较长，社会资本进入公租房领域的积极性很低。因此，融资机构的融资模式选择对公租房建设至关重要（潘爱民、王芳，2013）。近年来，为提升公租房融资效率和效益，并降低政府在公租房融资中的风险，很多学者都建议创新融资模式。一些学者通过对公租房项目成本结构的分析，提出了公租房土地不再采用無偿划拨方式提供，而是按市场价格入股公租房项目，再引入REITs对公租房项目进行收购，政府以土地出让获得的收益成立公共租赁住房补贴基金（下称补贴基金），由补贴基金对REITs进行补贴，以提高REITs收益率，吸引社会资金参与公租房项目的建设和运营的融资模式（肖进、张宝林等，2014;鲍玉才，2013）;栾世红（2015）通过做实例研究，得出BOT融资模式适用于租赁型保障房建设的融资模型，并提出了使用建议。陈昭（2017）则认为CMBS融资工具的运用使得社保基金、保险企业等需要配置长期低风险资产的金融机构进入公租房融资渠道的动力增强，同时能够借助PPP模式引导社会闲散资金流向公共服务建设，显著降低政府建设保障性住房的财政压力。为检验PPP模式的可行性，相关学者做出了如下分析：陈德强、赵娅婷（2016）对采用PPP融资模式建设公租房进行SWOT分析，并进行财务可行性分析，以济南市西蒋峪公共租赁住房为例，进行净现值分析得出PPP融资模式应用于公租房完全符合我国当前的社会实际形势;冯伟（2018）认为在公租房领域引入PPP+类REITs可以盘活国有资产、拓宽融资渠道;可加快现金回流，同时解决盘活存量问题，提高财政资金利用效率;能够优化PPP项目全生命周期的融资结构安排，为各类投资者和社会资本提供更为充分的投资选择和融资便利进而解决公租房运营企业直接融资需求。张鹏（2018）通过采用风险识别表法、RBS法、专家问卷法、模糊综合评价法、对靖江市公租房PPP模式的进行全过程风险的识别、评估、分配、应对等方面的研究，得出PPP模式引入到公租房建设，既解决了融资难题，又有效保障了各参与方的利益，提高项目建设效率;提出公租房PPP项目风险管理和控制的方法。

二、公租房定价机制

增加公租房供给是我国住房保障政策的重点，而公租房定价是住房保障可持续发展的难题。周小寒（2013）认为公租房租金定价需要考虑市场租金水平、保障对象支付能力、财政负担能力、社会资金投资回报等多方面因素;郑思思（2011）从廉租住房PPP融资模式的经验借鉴出发，探讨公共租赁房PPP模式运作流程，并分析该模式下的定价机制及其保障措施;王守清（2013）基于保障性、公平性、可持续发展等原则，深入研究设计了BOT模式下的公租房定价机制，提出了采取名义租金、实际租金的“双租金制”和实行“租补分离”的定价思路（高华丽、闫建，2015;邱少君等2017）;周云等（2016）首先利用主成分分析法筛选城市，然后根据公租房租金定价原则选取灰色关联分析法的比较因素，建立租金定价模型，最终得到苏州市的公租房租金价格区间，并提出优化公租房租金定价的建议。邹劲松（2017）提出公共租赁住房定价机制，即要统筹宏观与微观、时间与空间、效率与公平，把握住“可承受、可持续”的双目标，兼容市场、成本、家庭收入三个定租因素，综合确定公租房租金水平;还有学者提出将公租房租金收入设计成债权性公租房REITs，可以满足市场对收益率的需求（肖忠意、刘炼，2014;喻瑶、陈栗刚，2018）;在遵循社会公平负担法的基本原则的前提下，实行差别化定价模式。（刘仁海，2010;孟卫东、柳歆，2011）;邵珠晨，石振武（2016）提出统筹的组合定价模型相较于单一成分定价更准确地反映房屋居住价值，该研究可为私营企业参与的公租房定价提供科学合理的依据。

三、准入退出机制

准入退出机制是保障性住房管理制度的重要组成部分，而保障性住房数量远远不能满足中低收入家庭的需求，因此完善保障性住房准入退出机制非常必要。一些学者指出准入退出机制面临的问题：曹小琳、余楚喜（2012）通过分析公租房的准入和退出机制及存在的问题，并从租金、监督管理、收入审核三个方面提出完善公租房准入和退出管理的对策建议;杨鹏（2016）认为公租房具体准入条件的规定不具有规范性、确定性，规范位阶较低，且各地要素设置与标准设定有相当的差异性和合理性，不利于从微观层面确保公租房等保障性住房实现应保尽保、公平公正的社会目标;并且当前我国公租房准入和退出机制存在信息不对称等问题（王帆、余德泉，2017;吴冬晓，2017）;所以，吴宾、王淑华（2015）从对公租房作为保障性住房以保障流动性人口住房需求的功能出发，分析了公共租赁住房准入机制中存在的缺陷，提出制定科学的审核标准及建立动态配租机制等合理建议;在保障性住房的分配与退出机制必须坚持公平兼效率的原则（高波，2012）;王玉（2016）通过分析三方对租金水平的博弈过程，提出能够推动博弈达到满足三方利益需求的“纳什均衡”的条件，结合多目标规划模型求出合理的公租房租金水平并制定了公租房调价机制。吴翔华（2018）通过采用问卷调查的方法，建立logistic回归模型，最终发现：年龄、子女状况、年收入、工作年限、未来去向、房屋价格、住房保障方式的选择、稳定性、住房与单位的距离、教育资源、医疗条件显著影响调研群体的租买选择意愿，并提出相关建议。

不容否认的是，现有文献在公租房进入退出机制、融资模式及租金定价方面方面形成了极为丰富的研究成果，为进一步研究如何促进住房租赁市场更好的发展问题奠定了重要基础，同时，现有研究的局限性也促进公租房市场健康繁荣发展提供了新的研究思路。

参考文献：

[1]邹劲松.公共租赁住房定价机制研究：以北京市为例[J].中央财经大学学报，2017，5（1）：118-128.

[2]潘爱民，王芳.公共租赁住房融资模式的国内外综述[J].当代经济管理，2013，35（1）：44-47

[3]吴宾，王淑华.我国流动人口公租房准入机制研究[J].山东行政学院学报，2015（6）：82-87.

[4]赵进东.基于PPP模式下的公租房租金定价机制研究[J].技术经济与管理研究，2017（5）：84-88.

作者简介：

张慧艳（1994—），女，汉族，山西吕梁人，山西财经大学（社会保障专业），

学术：硕士研究生，研究方向：住房保障制度方向.