我国公共租赁住房多元化融资模式研究

田明明

摘要：文分析了当前我国公共租赁住房的融资现状和存在的问题，有针对性地提出了构建多元化融资模式的建议。我国各地公共租赁住房的融资渠道限于政府财政资金、银行贷款、发行企业债券等渠道，过度依赖政府财政支持，社会资本参与较少。地方政府应当探索建立专门的住房金融机构，采用多元化的融资模式，并完善公共租赁住房融资的法规政策体系。

关键词：公共租赁住房;融资模式;多元化

引言：

随着我国保障性住房政策从过去的产权式保障逐步转向租赁式保障，公共租赁住房就成为住房保障体系的主体，在解决城市中低收入阶层住房方面发挥了不可替代的作用。而要向广大中低收入阶层提供充足的公共租赁住房，就需要建立持续稳定的融资模式。针对公共租赁住房的特征和发展现状，拓展融资渠道和方式，实施多元化的融资模式，对于减少地方政府财政负担，保障公共租赁住房的可持续发展具有十分重要的意义。

一、公共租赁住房融资现状

目前，我国各地公共租赁住房的融资渠道主要有以下几种：

（一）政府财政资金

地方政府是建设公共租赁住房的责任主体，财政部门按照上级要求，根据公共租赁住房建设资金的需求情况，从中央和省一级公共租赁住房建设补助资金、财政预算、土地出让收入、住房租赁收入中，筹集公共租赁住房建设资金。但从上述筹资渠道来看，不管是直接来自于财政资金，还是源自于土地出让收入、住房租赁收入等项目，都是完全依赖于政府的投入。

（二）银行贷款

作为社会闲散资金的聚集地，银行可以能够吸纳居民和企业存款，拥有充沛的资金，再加上其严格的风险防控程序，能够为公租房建设提供持续的资金保障。因而，我国各地政府均将银行贷款作为公共租赁住房的重要筹资渠道。我国主要商业银行都已经加入到公共租赁住房融资中，为其建设提供有力的信贷支持。

（三）发行企业债券

根据现行政策规定，我国各地政府都支持具备条件的公共租赁住房开发企业以及政府所设立的城投企业，通过发行公司债券的方式进行融资，以稳定推进公共租赁住房建设项目。随着我国公共租赁住房建设的推进，企业债券模式融资在融资方式中的比重逐渐上升。

二、公共租赁房融资存在的问题

（一）过度依赖政府财政支持

公共租赁住房是政府为中低收入群体提供的，具备社会福利性质的住房。与商品房相比，此类住房的主要特征在于资本投入较大、资本回收周期较长、资本回报率低。上述特点显然对社会资本参与公共租赁住房建设造成了障碍，难以激发社会力量的投资热情，因而不得不需要政府给予扶持，才能大规模进行建设。但由于各地公共租赁住房的持续建设，地方政府的债务比例一直处于上升过程中，未来继续沿用单一的政府财政融资方式，有可能造成公共住房建设的不可持续性。

（二）缺乏专业的融资机构

目前，中国为公共租赁住房提供融资的专业机构和组织数量较少，尽管各地政府参考发达国家的建设经验，也尝试成立了一些融资机构，采用发行企业债券的方式融资。但由于这些专业机构的融资经验不足、工作人员专业能力缺乏等原因，融资的效率和效果都不高。专业机构难以为公租房建设提供充足的融资服务，显而易见就会拖延公租房建设的进度。

（三）民间资本参与度不高

公租房建设需要巨大的资金支持。只有不断提升资本运营效率，有效减少融资成本，高效筹集资金，吸引民间资本参与到这一过程中，方能保证公租房建设取得持续、稳定的资金渠道。但目前，因为各地的公共租赁住房所需投資大、回收期较长、回报率较低等原因，社会资本参与建设的主动性和积极性不佳，参与程度较低。

三、公共租赁住房多元化筹资模式的构建

（一）组建专门机构， 完善金融服务体系

目前，在我国城市中，中低收入家庭所占比例较大，而公共租赁住房建设任务相对繁重，再加上不少地方政府财政资金压力巨大，各大银行经营策略不同，造成公共租赁住房建设融资压力较大。为确保资金的持续性和稳定性，我们可以参考发达国家的做法，尝试建立地方政策性的住房金融机构，专门为公共租赁住房建设提供贷款，以满足资金需求。

（二）创新融资模式， 拓宽多元化筹资渠道

为了妥善解决公租房建设资金不足的困境，拓展融资渠道，我国地方政府可以引入PPP、BTT等多样化的融资模式。第一，PPP模式，这一模式属于公私合作的模式，地方政府和企业签订协议并开展合作，实现公私资源的优化配置。将这一模式应用于公租房融资过程中，能够消除资金缺乏的困境，降低政府所面临的融资压力。而且还能够发挥企业的积极性，提升公租房的建设效率和经营效率。第二，BTT模式，这一模式指的是地方政府通过招标、拍卖等方式将土地转让给公共租赁住房项目的投资者，而政府在住房建设完成以后的一段期间内享有先行经营的权利。采用这一模式进行融资，能够激发社会资本进入公共租赁住房领域的积极性。

（三）完善政策体系， 建立健全相关法律法规

政府要抓住当前我国房地产市场低迷的契机，借助法律和政策的完善，持续吸引优质的房地产开发主体参加到公租房项目中，提升公共租赁住房的建设质量，达到住房建设目标。而且，地方政府还应当积极取得中央财政的扶持，应用专项的补助资金，健全持续稳定的财政投入机制。为了拓展资金来源，地方政府还可以现行出台适应本地经济发展实际的房地产税收政策，并将收取的税款用在公共租赁住房建设领域。

结语：

本文分析了当前我国公共租赁住房的融资现状以及存在的问题， 发现公共租赁住房融资过度依赖于财政资金，缺少社会资本的参与。本文提出建立住房金融机构，采用多元化的融资模式，并完善公共租赁住房融资的政策体系，希望有利于化解城市中低收入阶层的住房问题。

参考文献：

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