房地产开发销售期间的不动产登记对不同权利的保护与衔接

何炜荣

摘 要：房地产开发销售牵涉多方民事主体，往往存在多种权利交织和重叠的情况，所以为明晰产权，理顺权利义务关系，应及时办理相应的不动产登记。本文从几种典型的不动产登记着手，深入分析房地产开发销售期间不同权利的保护与衔接，以使不动产登记更好地保障权利人的合法利益，更好地服务于房地产市场经济。

关键词：房地产开发销售;不动产登记;权利保护与衔接

我国实行不动产统一登记制度，至2017年全面实现了登记依据、登记机构、登记簿册、信息平台“四统一”。不动产统一登记是基于健全的市场经济需求，它除了实现构建明晰的不动产权、保障权利人合法权益等主导价值，也发挥着重要的经济学价值，以及潜在的衍生价值。

房地产开发因涉及行政审批、投融资、开发建设以及销售等诸多环节，各中都存在着错综复杂的法律关系，加之开发周期长、投资金额大、变现能力差等特点，稍有不甚容易带来“烂尾”风险。各民事主体都应采取积极有效的权利保护、风险防控措施，及时申请办理不动产登记，以确保自身权利的正确行使、互不侵犯。

一、房地产开发销售所涉不动产登记类型

（一）土地使用权首次登记

房产公司大多从土地一级市场拿地，即通过参加招拍挂取得土地使用权，紧接着就需要办理土地首次登记，一方面是便于后续行政审批事项办理，另一方面开发商往往需要通过土地抵押进行银行贷款、信托等渠道融资，再把资金投入项目开发建设中去，进而通过商品房预售回笼资金，归还贷款。所以土地首次登记对开发商而言，不仅仅保障了其合法的用益物权，更是影响到项目开发的一系列后续关联动作。

有些开发商为便于项目分期开发建设或者土地抵押能够融得更多的资金，申请办理土地分割手续。殊不知，宗地的随意调整不仅仅破坏的是宗地完整性，不符合控规要求，对于不动产登记而言也将带来不动产单元号变更、权利上下手混乱等问题。因此，宗地分割合并应引起高度重视，确需分割、合并或调整边界的，应经自然资源主管部门会同有关部门同意。

（二）土地抵押权登记与在建工程抵押权登记

由于先有地后有房，土地抵押权的设立一般早于在建工程抵押权，但两者既独立又相互联系。土地抵押权和在建工程抵押权作为约定抵押权须办理不动产抵押权登记手续。所以，为了确立厉害关系人之间的担保物权，保障债权债务关系，必须就担保事项前往不动产登记部门申请办理抵押权登记。

开发商往往在项目尚未动工建设就对建设用地使用权进行抵押，然而在开发建设过程中，为了进一步融资需要，对在建工程中的未售部分再次抵押，两者看似作为独立的抵押物存在，一个地上一个地表，但根据物权法第一百八十二条之规定，“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押”，因此两者存在权利冲突。不动产统一登记制度的施行，虽克服了原土地登记部门和房产登记部门之间的信息孤岛，大大减小了重复抵押登记风险，但是鉴于在建工程价值估算复杂，且存在较大权利侵犯风险，建议开发商在不动产登记部门申请办理在建工程抵押时先解除土地抵押权登记，再申请办理未预售部分的在建工程抵押，以理顺权利关系。或者按照顺位抵押的思维，严谨地估算“余值”，并做好土地抵押权变更登记。这里同时也涉及到住建部门办理停止销售的程序，即所谓的“锁盘”操作，以避免出现“带抵销售”等权利侵犯的情况。

（三）预告登记

客观的说，商品房预售许可制度给房地产市场增添了活力，但也需要承认购买期房给承购人带来不小的商业风险。当开发建设项目满足一定的条件时，可以申请商品房预售许可。承购人在購得商品房之后，应及时办理商品房预售合同登记备案手续。且为避免出现开发商“一房多卖”的情况，保障将来物权的实现，应向不动产登记部门申请办理预告登记。

笔者在工作实践中通过对预告登记业务办理情况的观察发现，办理预告登记的申请人多为按揭购房人及其所贷资金的按揭银行，一次性支付房款的购房人则少之又少，这点充分反映出后者对于预告登记知之甚少，对自身权利保护没有引起足够的重视。而银行作为贷款人，拥有专门的法务部门，对相关法律的熟知程度高，因此对于风控方面考虑比较周全。

但预告登记并不能保证将来物权一定能够实现。当办理预告登记之时，开发项目建设用地或者在建工程已设立抵押权并登记的，预告登记权利人不满足善意取得的条件，若抵押权不消灭或抵押权人不同意，即使房屋建成符合房地首次登记条件，预告登记权利人关于物权变动的请求权亦不得行使。抵押权所担保的债权优先于预告登记请求权，所以预告登记请求权亦无法对抗对抵押物的处分，商品房承购人将面临无法取得商品房所有权的商业风险。

（四）房地首次登记

商品房竣工验收交付之后，开发商在解除土地抵押等限制条件的前提下，应尽早及早办理房地一体首次登记，一方面是履行商品房买卖合同中不动产登记事项有关条款的需要，另一方面则也是为了满足承购人对于所购商品房转让交易、落实户籍、子女就学等切实需求。

物权法第二十条之规定“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”所以作为购房者，应牢牢把握这个“三个月”，以及时办理预告登记转本登记，抵押权预告登记转一般抵押权登记。一般而言，自能够进行不动产登记之日起可以理解为开发商完成房地首次登记之日算起，预购商品房设定抵押应以抵押人完成抵押房屋转移登记之日算起。不动产登记机构则应该将房地首次登记办理完成情况予以公示，这方面不少地方做得尚不够完善。

二、对各民事主体的几点建议

各民事主体都应该加强自身的权利保护意识，以积极防范和化解风险。特别是购房者，由于对法律熟知程度不高，获取的信息不对称，往往在购房过程中处于弱势地位，需要承受较大的商业风险。所以应加强相关法律知识的学习，综合评估房产公司实力、查验开发商预售资格以及分析自身还款能力等，充分了解商业风险，谨慎购房，并及时申请办理不动产登记，尽可能把风险控制在最低水平，最大程度保障自身合法权益。

开发商应该拓宽融资渠道，分散巨额房地产投资以降低房产金融风险，提高资金使用效率，确保开发项目顺利建设。落实好监管账户中预售资金的使用，专户专存、专款专用，优先保障开发项目建设。在销售过程中，应以客户为中心，充分告知购房人该开发项目土地抵押、在建工程抵押情况等风险提示信息，办理好商品房预售合同备案、不动产登记等工作。

银行等金融机构则应根据开发商、商品房承购人的信用情况做好综合信贷评估，特别是开发商自有资金的真实情况进行严格审核，以免开发商拆东补西，蒙混过关。

不动产登记机构应依权利人申请办理好相关登记，保障权利人合法利益，于此同时应严审申请材料，对自身登记风险进行有效防控。如权利人办理预告登记之时已设立土地抵押权的，应提供土地抵押权人同意办理商品房预告登记及抵押权预告登记的书面意见等。住建部门应严把预售许可门槛，加强预售资金监管，抓好监管资金使用节点，并与不动产登记部门建立信息互联，实现登记数据和楼盘表信息的动态实时传递。

三、结语：

本文从四种典型的不动产登记业务展开分析，梳理了民事主体之间存在的权利义务关系，尤其是多种登记并存的复杂情形，并提出几点建议措施，以通过分析更好地衔接和保护合法权利，使得不动产登记工作更好地服务群众、服务经济、服务社会。

参考文献：

[1]不动产登记暂行条例、不动产登记暂行条例实施细则.法律出版社。2016.

[2]史尚宽，物权法论.中国政法大学出版社。2000.