房屋租赁市场问题分析及解决对策

摘 要：为了进一步规范完善房屋租赁市场的发展，本文结合现阶段房屋租赁市场中所存在的问题，并对导致问题的具体原因进行了分析，针对存在的问题，提出了解决问题的具体措施，希望能对房屋租赁市场的发展有所帮助。

关键词：房屋租赁市场;市场管理;纠纷解决

房屋租赁市场是房地产市场中的一种重要的交易形式，在改善人民群众居住条件和发展第三产业方面都起到了积极的作用。但是随着房屋租赁的渠道增多，房屋租赁市场存在的问题逐渐显现，无法保障出租人和承租人的合法权益。本文分析房屋租赁市场中存在的问题，进一步提出了解决这些问题的建议。

一、 引言

近年来，随着国内整体经济形势的不断发展，房地产行业成为拉动国内GDP增长的主要手段之一。当房地产行业逐渐升温，房价的不断攀升，涌现出房屋租赁市场的蓬勃发展，日趋活跃。实践表明，发展培育房屋租赁市场，有利于满足房地产市场有效需求，提高人们居住水平;有利于丰富和完善房地产市场体系，促进房地产业整体发展。随着当前房屋租赁市场的日渐兴起，房屋租赁经济收入急剧增加，房屋出租现象在城市郊区、乡镇等地，也变得更加的普遍化，但同时房屋租赁市场也存在着很多的问题，从而在一定程度上影响了房屋租赁市场的健康与稳定发展。

二、 当前房屋租赁市场所存在的问题

（一）房屋租赁管理存在明显空白

现阶段房屋租赁市场的发展一直处于相对自由的状态当中，虽然许多地方规章都明确规定房屋租赁必须经过房屋管理部门的允许，并进行登记备案，但是由于房屋主管部门无法分出更多的精力投入到租赁管理当中，最终导致房屋所有人可以完全按照自己的意愿进行房屋租赁，房屋租赁管理基本已经成为一片空白。尤其是在最近几年，房屋租赁网络平台的进一步发展，承租人可以更加轻松地找到自己所需要的房子，房屋租赁管理更加形同虚设，房屋租赁市场已经逐渐成为“黑市”。现阶段对于房屋租赁行政管理主要依赖于检查的方式来实现，这种管理模式由于效率相对较为低下，无法满足管理的真实需求，这也是导致房屋租赁“黑市”存在的重要因素。

（二）土地收益减少

根据现阶段的法律法规规定，凡是以租赁为营利目的的房屋租赁都必须要缴纳一定比例的税费，但是由于房屋租赁管理的空白，租赁双方缺乏必要的法律和经济知识，大部分交易都是租赁双方在自愿情况下达成的，双方也并不会经过中介部门，也并不需要缴纳对应的税费，这就必然导致土地收益的减少。同时，为了获得更多的利润，大部分出租人都会刻意回避房屋管理部门的管理，也不会积极主动地到相关部门进行登记备案。根据不完全统计，当前阶段房屋租赁市场当中经过公开登记备案的租赁大约只占到租赁市场的30%。

（三）房屋租赁矛盾纠纷较多

房屋租赁市场中矛盾与纠纷逐渐增多，已经成为影响房屋租赁市场健康与稳定发展的另一个重要因素。由于租赁双方都刻意回避管理部门的管理，一般情况下，房屋租赁的合法性都存在着一定的问题。例如，租赁双方在进行房屋租赁时往往并不会签订合同或者合同本身存在着较大的漏洞，这就为矛盾与纠纷埋下了较大的安全隐患。近几年，随着人力资源流动量的进一步增大，房屋租赁市场更加活跃，由房屋租赁而导致的矛盾与纠纷也逐渐增多，小到不缴租金、随意上调房租，大到恶意毁坏房屋等都时有发生，由此而引发的民事诉讼数量也呈现不断上升的状态。现阶段的房屋租赁管理模式对于不同主体之间的利益关系无法实现有效协调，这就必然导致人们在进行房屋租赁交易的过程当中只会从切身利益出发，使自身利益最大化，从而进一步加剧矛盾。

（四）高品质房屋租赁不足

受到中国传统置业思想的影响，一直以来租房都被大部分人作为一种过渡的选择，最终将回归到购房当中。因此，一直以来，房屋租赁市场当中都是以低端房屋为主，品质较高的房屋租赁相对较少。从发达国家的发展经验来看，高品质房租租赁对于缓解住房问题具有非常重要的意义，随着现阶段城市居民消费水平的提升，能够支付高品质房屋租赁的消费者数量也在不断增多。但是从总体上来看，在现阶段的房屋租赁市场当中具有较好居住环境品质较高的房屋租赁供给也存在着较为明显的不足。

三、 解决房屋租赁市场中所存在问题的具体对策

（一）建立完善的法律法规体系

在房屋租赁市场当中，由于不同主体之间所存在的利益矛盾是无法通过市场来实现有效化解的。借鉴发达国家的经验，现阶段必须要进一步加强法律法规体系建设，通过法律法规对房屋租赁行为当中不同主体的行为进行约束，在实现利益协调的同时也可以有效调节各种复杂的社会利益矛盾。现阶段必须要在已有的部门规章与地方规章之上建立法律层级更高的专门法，进一步完善房屋租赁市场的发展。

（二）完善管理程序与方法

针对现阶段行政管理部门在管理效率与能力方面的缺陷，必须要实现管理方法的革新才能满足房屋租赁的管理需求。首先，行政管理部门需要加强现代信息技术的应用，例如，通过大数据技术对可能存在租赁行为的房屋进行甄别与筛查，从而做到有重点的管理。其次，还需要建立多部门联动的管理模式，即行政管理部门需要与工商、公安等部门进行联合管理，消除管理真空地带。

（三）建立规范的房屋租赁市场

对住房租赁企业，将按照国家和省加快发展生活性服务业促进消费结构升级的有关规定给予政策扶持，享受相关税收、金融支持。逐步将现有政府投资和管理的公共租赁住房和国有住房租赁企业建设和运营的租赁住房、人才公寓，交由住房租赁企业管理，不断提高管理和服务水平，支持企业向机构化、规模化方向发展。鼓励房地产开发企业新建、配建租赁住房，或利用自持住房開展住房租赁业务，鼓励经纪机构、物业服务企业拓展住房租赁业务。鼓励个人将闲置住房委托住房租赁企业运营管理，建立长期稳定的合作关系。

参考文献：

[1]英蕾.加强房屋租赁管理促进房地产市场全面发展[J].门窗，2014（2）：332-333.

[2]田瑶瑶.住房租赁市场的问题与对策建议[J].环渤海经济瞭望，2019（2）：48.

作者简介：马林松，中国石化集团胜利石油管理局有限公司房产管理维修中心。