浅析环境因素对房地产评估的影响

王艳辉

摘要：近年来，房地产问题受到了全社会的广泛关注，日益上涨的房价让很多工薪阶层的人们望而却步，同时又充满着向往。房价的定位与很多因素有关，随着人们健康意识的不断增加和选择标准的不断变化，房产的价值不再只取决于地理位置或者交通便利等因素，其小区所处的环境也成为影响人们选择以及决定房产价值的主要方面。

关键词：环境因素;房地产评估;影响因素

房地产的崛起，推动了城市建设的快速发展，改善了人们的住房条件，但也带来了很多负面的影响，其中对环境的影响受到人们的普遍关注。良好的环境会给人们带来愉悦的身心感受，提高生活品质，劣质的环境会严重扰乱人们的生活。比如噪音的污染影响人们休息，造成失眠、烦躁;空气污染和废气污染对身体健康造成损害;固体废弃料的污染不仅使整体环境指标下降，影响城市容貌，还容易滋生各种细菌传播疾病。绿色生态环境是人们选择房产的新要求，因此在房地产价值的评估中，环境因素成为影响房产价值的主要因素。

一、环境因素的主要内容

（一）空气质量。近年来，呼吸系统疾病的频发和癌症患病率的提高，使人们对雾霾的危害有了深入的认知。空气质量也因此成为人们对居住环境考量的重要指标，手机上的天气预报中每天都有关于空气质量的相关数据。周围有厕所或者工厂等大气污染源的房产价值较低，在这样的环境中生活，人们生病的几率较高，难闻的气味也影响每天的心情[1]。距离公园较近，周围有河流或者绿化比较好的区域，房产的价值就比较高，不仅方便了人们休闲活动，也为人们提供了有氧运动的条件。

（二）噪音程度。噪音问题也是影响人们生活质量的关键因素，比如临街楼房在夜生活比较丰富的城市就会受到噪音的困扰，即便到了半夜，窗外还有无数的人来人往，各种喧闹声使人们不能安然入睡，影响睡眠质量，扰乱心神，对身体健康不利。在距离机场或者火车站、学校较近的地区，房产的价值受到噪音的影响会降低，而噪音较少的地区房产价值会比较高。

（三）水体质量。水是除了空气以外人们赖以生存的第二大要素，也是日常生活必备的物质。水质的好坏直接影响人们的健康，同时也成为房地产评估的重要指标。为了追求高品质的生活，越来越多的人选择生活在城市，居住密度越来越高，在此背景下，天然的环境受到人们的喜爱。此外，水的质量关乎身体健康，因此周围风景秀丽、水体质量优质的房产价值较高，而地下水或者河沟水受到污染会大大降低房地产的评估价值。

（四）视觉感受。视觉是人们对事物的第一感觉，如果房地产周围的建筑规划井然有序，视野宽阔，户外的绿化景观优美，小区内广告牌设计美观，房产的价值就会提高。相反，如果房产周围的建筑排列无序杂乱，破落不堪，小区内绿化杂草丛生，广告牌东倒西歪，一片衰败景象，房产的价值就会降低。

（五）卫生情况。良好的卫生环境能够增加业主的归属感，激发业主的自豪感和对小区的喜爱，小区周围没有垃圾堆放，街道整洁，自然会吸引人们选择来这里居住，小区的价值也会提升。如果区内垃圾堆放无人清理或者广告满墙贴，周围街道脏乱不堪，房产的价值就会降低。

二、环境安全要素的分析

（一）建筑的安全性能。建筑的安全性能是工程质量的重要保证，安全性高的建筑可以保护人们的生命财产安全，安全性不好的工程有很多风险因素，可能对人们的生命及财产造成重大的损失。因此在房地产价值评估时，要认真考察建筑物功能和设计的合理性以及建造的质量，针对墙体裂缝或者空鼓范围、承重力等情况准确的评估其价值。

（二）消防安全配置。房地产都应按照消防部门的标准要求建立消防通道，安装相应的消防设施来保障居住人群的安全。评估人员进行评估时，需要按照要求对消防通道的宽度等指标进行检测，检查消防器材是否符合国家安全标准。同时规定在消防通道内不准堆积杂乱物品，对已坏的消防栓要及时维修或者更换，不允许在楼道内放置木材、纸箱等易燃品。此外，还需要根据房地产内是否有科学的火灾应急处理装置和报警装置对地产的质量进行评估。

（三）环境污染程度。环境因素对地产价值有重要影响，主要包括空气质量、水体质量以及土壤环境等。环境污染对人们的生活、学习等都有不利影响，因此对房地产的评估中，环境污染的程度也是一项关键性的内容。

（四）装修材料的安全。装修安全对人们的健康也有不可忽略的影响，装修时应该选择环保型的材料，避免使用甲醛含量过高的材料，使用对火灾有一定防范功能的材料代替劣质木材[2]。房产价值评估时，要结合室内的具体装修情况，对装修材料的安全性进行检查，装修设计的合理性也需要考虑。

三、完善评估结果的措施

（一）确定适用范围。随着人们对生活品质的高层次追求以及安全健康意识的提高，环境因素已经成为选择住房的必要条件。但是，房地产评估的内容中还没有对环境因素的明确规定。因此，为完善房地产评估系统，有必要将环境因素考虑在内，确定好环境因素在评估中的适用范围，使房地产价值的评估更具有科学性、合理性，更加符合当代人们的观念。

（二）制定法律法规。对房地产的评估主要针对的是房屋的年龄和目前的行情，缺乏法律法规的约束，环境因素虽然对房屋的价值有影响，但是在实际的评估中，没有法律法规对评估内容和考察指标的明确规定，评估的结果缺乏准确性[3]。因此，要完善房地产评估的法律法规制度，使评估工作正规合理，增强评估结果的参考价值。

（三）完善报告内容。大多数人对房产的相关知识了解较少，在买房时比较盲目，而且大部分的评估报告中没有环境因素的评估，所以使人们在选择时容易忽略环境的影响。但是在购买后实际居住过程中，环境的影响就会比较突出。因此，为了保障购房者的利益，客观的对房产价值做出评估，需要将环境因素的内容纳入报告中，给予购房者准确的信息参考。

四、结语：

人们健康意识的提高和对生活品质的追求，使人们在选择房产时增强了对环境因素的关注度，在此背景下，房地产价值的评估指标也应该进行完善，把环境因素考虑在内，适应当代人对房地产的认识和需求，促进评估工作的规范化发展。

参考文献：

[1]李海飞， 沈璐， 王波燕，等. 周边環境因素评价在住宅类房地产项目环评中的重要性及要点探析[J]. 环境影响评价， 2016（1）：93-96.

[2]麦黄. 影响房地产评估价格的特征因素及量化[J]. 经营管理者， 2017（8）：192.

[3]田晶晶. 资产评估中房地产评估价值的影响因素分析[J]. 环球市场， 2017（10）：113-113.