浅谈如何规范国家房地产评估市场

田和灿

摘要：对房地产的评估活动属于此类行业的重要组成部分，具体过程的规范性直接关系到交易行为的质量以及整个市场的发展态势。我国的此类评估目前仍存在较多问题，不利于市场的健康发展。本文特此对此类评估的规范化作出研究，首先对其进行了简要的介绍，明确基本概念，并论述了我国现阶段该行业的发展情况，就此类市场的现存较为明显的缺陷进行分析，最后针对性地提出了具体的规范对策。

关键词：国家房地产评估市场;发展状况;缺陷分析;规范对策研究

国内经济水平的提高以及人们生活意识的加强大大推动了房地产市场的发展，人们开始越来越关注有关房产的相关信息。为推动房地产行业的健康发展，有必要对其评估市场进行合理的规范化研究。本文特此进行研究，以期为行业内相关人员提供合理的理论参考，切实促进市场的规范化。

一、房地产评估简要介绍以及前景分析

房地产评估（Real Estate Price Assessment，REPA）是指相关的专业人事在对房地产进行全面分析之后，在特定的评估目的指导下，对其价值进行估量，用以针对该房产的经济活动。在具体的过程中，相关人员常常参考所评价地产的周围环境以及社会因素。其中，环境因素主要包括地理位置、地势地貌、气候变化、气候适应性以及环境安全系数等，社会因素主要考察地产所属区域的社会发展情况，例如交通是否便利、是否有相匹配的功能性建筑（市场、医院、学校等）、未来是否会有正向的改造计划等[1]。

现阶段，我国的市场经济呈现出较好的正向发展趋势，人民的生活质量显著提高，人均的可支配收入也大幅提高，这就大大刺激了房地产等高端消费产品的需求量，再加上房地产本身的价值保值特点，近年来越发地成为人们闲置资金投入的首选对象，相关的交易市场也越发繁荣。作为此类产业交易的重要环节，REPA也开始受到了人们的广泛关注，人们越来越倾向于在进行房产类交易活动前，咨询REPA的专业性建议，因而成为逐渐成为一种硬性需求，具有较好的发展前景。

二、我国房地产评估市场的发展情况

由于我国经济发展的起步晚于西方发达国家，相应的附属行业也表现出明显的初期不成熟的特点，REPA行业尤为显著。与西方发达国家推行资本主义制度不同，我国属于社会主义的共产国家，因而房地产及相关行业一直以来由政府方面而非私有市场机构占据主导作用，相关政策措施带有明显的政治背景，且在前期阶段人们对于房地产的关注度较低，因而REPA没有实现较大的规模发展。

在改革开放之后，蓬勃发展的市场经济大大推动了房地产交易市场的发展，而这一变化也刺激了对于REPA的需求，其迎来了发展机遇。目前，国内开已有超过20000人获得REPA的行业执业资格，并据统计，国内已有3000多家正式注册的、可以提供REPA服务的公司企业[2]。

三、房地产评估市场的缺陷分析

（一）相关法律制度不完善

我国的REPA行业虽然呈现出较明显的发展态势，但由于起步较晚以及我国的特殊情况，行业的未成熟性特点不容忽视。目前，REPA的相关法律政策的制定主要是通过参考已有的西方发达国家的相关法律条文来完成。这样的法规虽然可以起到基本的行业约束作用，但由于与我国特殊的社会主义市场经济制度的匹配程度较低，不利于某些特殊问题的规划以及此类行业的长期可持续性发展。除此之外，我国现存的法律法规多强调评估企业的行为法律符合性，对于个体的约束较少，存在部分法律漏洞。

（二）评估人员的专业水平不一致

我国的REPA行业目前仍没有形成成熟的、符合我国人才特点的培养、评价体制，REPA执业资格的获取多通过单一的书面考试，存在很大的问题。现阶段的REPA类人员来源主要有两种途径：一是国内人员受企业或机构的资助，前往海外发达国家进行REPA相关理论知识的学习，并在国外取得相关的REPA执业资格以后回国进行执业;二是国内的相关行业人员在进行粗浅的理论学习以及经验累积后直接上岗。前者的专业性较强，但评价的模式相比较于国内更适合于国外的市场情况，与国内情况的匹配性较差。后者虽然对于国内市场的熟悉程度显著高于前者，但缺乏系统的理论体系，容易出现严重的方向性错误。

四、具体规范对策研究

（一）健全相关法律政策

首先，法律法规的健全应重视国情的匹配性问题，在初期基础法规骨架的构建上可以以西方发达国家的相关法律作为参考主体。法律的不匹配性很可能会引发相关的市场问题，因此在后续的改进中，要关注相关问题出现的种类，认真分析出现的原因，并提高法律政策的修改效率，以此来建立符合我国具体市场特点的法律体系。

此外，法律约束面也应有先前的企业机构扩大至所有参与REPA行为的人员，包括个体，提高此类行为的监管力度，设立专门的监督机构，并明确各项违法行为的惩罚措施，保证REPA市场的公平良好性。

（二）改革教育培训与评估审核模式，提高專业水平

针对目前的行业发展状况，我国可以逐步推行带动式的人员培训模式，即以国内的地产行业相关人员为主，此类人员对于国内的市场情况具有较好的了解，对其进行海外REPA理论知识的系统培训，在保证其具备提供REPA服务之后，以其作为指导人员，对其他人员进行培训，以此来扩大人才培训规模。在此模式中，培训质量以及培训审核的标准应重视个性化，不以传统的政府标准为主。除此之外，要建立长期的专业能力评估审核制度，以此来激励相关人员的持续学习，不断吸收先进的理论知识，切实保证长效发展。

五、结语：

本文在国内房地产市场迅速发展以及对于相关评估服务需求日渐增加的背景下，对于此类评估市场规范化作出研究。文章首先对房地产评估的基本概念以及在我国的发展情况进行介绍，在此基础上对现阶段存在的显著缺陷进行分析，主要包括相关法律制度的不完善性以及相关评估人员的专业性问题，并针对性地提出解决方案，强调应重视健全相关的法律政策，并改革教育培训与评估审核模式，提高相关人员专业水平。本文期望可以为我国房地产评估市场的健康发展提供有效的理论依据。

参考文献：

[1]官琦.房地产交易市场发展策略分析[J].中国市场，2019（02）：75+77.

[2]潘世炳，文云波，张小莉.房地产估价机构如何在发展中防范风险[J].中国房地产，2018（35）：62-65.