社区养老地产开发模式初探

段昭璐

摘要：随着我国人口老龄化程度的不断加深，养老问题已成为涉及到千家万户的社会问题。同时受到计划生育政策的影响，许多独生子女家庭中，老人无法在家中享受安然的晚年生活。这使得社区养老地产这一养老模式愈加得到重视，也是未来住宅发展的新方向。以下是对社区养老地产的现状、所存问题分析和未来展望。

关键诩：社区养老;养老地产

一、文献综述

我国传统的养老模式是居家养老，也是大部分老人更乐意接受的养老模式。但是随着第一代独生子女大多已进入婚育年龄，现阶段我国大量存在“421”模式的家庭，即四个老人，一对夫妻，一个孩子，这也使得一些老年人很难在家庭受到全面的照顾。加之我国目前人口老龄化形势严峻，老年潜在需求消费较高。

近年来国家频频出台的养老政策逐渐引导资本进入养老产业，在摸索和学习中发展。养老服务开始从鼓励非盈利性转向运营主体多样化发展。

二、研究背景

（一） 人口年龄分布

据《2018年国民经济和社会发展统计公报》显示，截止至2018年末，我国60周岁及以上人口已达24949万人，占全国总人口的17.9%;其中65周岁及以上人口16658万人，占比11.9%。我国人口老龄化呈加速态势，养老需求与日俱增。然而受计划生育政策的影响，近年来我国空巢老人、独居老人的增长速度不断加快，这也意味着越来越多的“双独夫妻”承受着更大的养老压力。

（二）社区养老模式

人口年龄结构的变化使得我国的养老模式不断发生着变化，社区养老这一新型养老模式应运而生。社区养老是指老年人住在自己家庭或长期生活的社区里，在得到家人照顾的同时，由社区的相关组织承担养老工作或托老服务的养老方式。它由正规服务、社区志愿者及社会支持网络共同支撑，为有需要的老人提供帮助，使他们能在熟悉的社区环境中维持自己的生活。社区中除了适宜老人的居住建筑之外，还有老年活动中心、康体中心、老年社区大学等配套设施，让老年人在社区内就能满足生活、娱乐、医疗等各项需求。这同传统意义上的居家养老模式、老年公寓、普通型养老院或者是医院型养老院都是有有区别的，这几种养老模式目前在我国属于百花齐放、各有市场，相比较而言，笔者认为社区养老模式更能让人们的老年生活幸福感倍增。

（三）养老地产模式

对应自理型、半护理型及全护理型老人，住宅类型分为适老化住宅、老年公寓以及颐养院三种类型。

1、适老化住宅对应自理型老人，在一般城市住宅的基础上，为满足老年人的生活需求进行必要的适老设计，以50～60㎡的一居室、两居室为主;

2、养老型公寓是针对老年人的特殊需求设计的住宅类型，主要针对自理型和半护理型老人，在户型面积、配套设施方面提供多种选择，同时进行个性化定制服务，尽量满足不同消费水平老年人的不同需求;

3、颐养院是专为护理型老人设计的全天候照料型住所，完全由开发企业持有，配备完善的医疗设施和专业护理人员。

相比于养老院、老年公寓两种传统的养老地产建设模式，养老社区以其专业化、集中化的发展特征，其发展更符合现阶段我国养老地产的未来建设规划。因此，养老社区有望成为养老地产项目的主流形式

（四）社区养老地产模式及开发思路初探

据调查，如今我国的家庭观念正在发生改变，孩子不想与老人共住，但也不愿意让老人的居住场所远离自己的视线范围。相当一部分人认为，老人与子女住所距离以步行时长不超过10分钟为最好选择。所以，在一个小区里合理布局几栋专为老人设计的住宅单元、或者是同一栋楼里的部分单元做成专为老人设计的住宅是较为理想的地产模式。建议依托社区，根据社区规模配套建设2.2模式中提及的配套设施。

老年地产需要满足一般居住区的规划要求，又因为老年人的生活习惯和需求的特殊性，对其规划提出了有更高的要求。这就要求开发者在小区设计过程中，充分考虑老人的身体素质情况。在景观设计、居住设施、活动场馆、道路布置。医疗设施的设计中，需要考虑老年人的行动特点，提供尽可能适合老年人的居住环境：

1、实现人车分流，加强安全管理;

2、建议普通的社区老年地产项目绿地率不应低于35%;

3、打造慢生活步行系统;

4、入户式和随身式急救护理系统;

5、配套的医疗健康教育中心。

三、社区养老地产发展现状

（一）社区养老政策扶持

近年来国家出台多项政策支持养老产业发展：

1、《关于支持整合改造闲置社会资源发展养老服务的通知》，民发〔2016〕179号，政策内容：鼓励社会力量通过股份制、股份合作制、PPT等模式整合改造闲置社会资源发展养老服务;鼓励盘活存量用地用于养老服务设施建设;

2、《国务院办公厅关于全面放开养老服务市场提升养老服务质量的若干意见》，國办发〔2016〕91号，政策内容：到2020年，养老服务市场全面放开，准入条件进一步放宽，养老服务和产品有效供给能力大幅提升;

3、《关于运用政府和社会资本合作模式支持养老服务业发展的实施意见》，财金〔2017〕86号，政策内容：鼓励运用政府和社会资本合作（PPP）模式推进养老服务业供给侧结构性改革，加快养老服务业培育与发展史;

4、近日，被业内誉为近几年来养老相关政策中“重视程度最高、可行性最强”的文件——《国务院办公厅关于推进养老服务发展的意见》（下称“5号文”）由国务院办公厅印发，《意见》指出，党中央、国务院高度重《意见》指出，党中央、国务院高度重视养老服务。视养老服务。

按照2019年政府工作报告对养老服务工作的部署，健全市场机制，持续完善居家为基础、社区为依托、机构为补充、医养相结合的养老服务体系，确保到2022年在保障人人享有基本养老服务的基础上，有效满足老年人多样化、多层次养老服务需求。

（二）开发商布局社区养老地产现状

近几年，众多房地产开发企业通过自建或改建原有物业进入养老社区产业，发育自身服务能力是房地产企业主要进入方式。企业遇到瓶颈寻求转型突破、解决自身房产库存、为已有物业提供服务增值、获取长期运营收益是企业进入养老产业主要目的，如：万科已成立独立运营服务团队进行养老服务探索。但大多只是在一线城市开发。

（三）社区养老现存问题

中国养老产业正在起步期，养老体系的整体构建是当前政府和各类社会组织的重点任务。用国务院印发的2013年35号文件的定义，当前中国社会“养老服务和产品供给不足、市场发育不完善、养老服务的扶持政策不健全、体制机制不完善、城乡区域发展不平衡等问题还十分突出”。

1、设施功能设置  我国的社区养老模式尚处于起步阶段，很多方面还不够成熟，仍需继续探索。如社区内配套设施不够完善，制度不够健全等。

2、老年人的心理认同感低  受傳统观念影响，现阶段我国大部分老人仍更倾向于选择家庭养老模式，认为晚年生活应该和子孙后代一起度过。这导致很多老年人抗拒社区养老这一养老模式，也是社区养老推广较慢的重要原因之一。

3、服务人员专业技术不足  养老社区的服务人员大多不具备专业的技术知识，未经过相应的资格培训就入岗导致服务人员不能为老人提供应有的专业服务，甚至有些低素质从业人员虐待老人，这也是很多家庭不选择该养老模式的顾虑来源。

4、监督机制和法律法规不健全  目前我国没有完善的养老服务制度，也没有评估服务质量的统一标准，使得社区养老工作缺乏规范性。

四、相关对策及建议

（一）树立合理的开发理念

1、不能盲目乐观地估计社区养老地产的市场份额，居家养老仍是社会主流养老方式。正如国务院35号文的政策明确规定，“到2020年，全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑，功能完善、规模适度、覆盖城乡的养老服务体系。”因此，家庭养老仍然是社区养老地产的最主要竞争对手。

2、社区养老地产不同于普遍的房地产开发，开发者更应该增强的是社会责任，不能一味地把追求利益最大化作为社区养老地产开发的唯一目标。

3、一定要在选址上下功夫，充分考虑自然环境和社会环境对项目的影响，特别要强调养老产业相关配套设施的重要性。

4、建立专业的养老服务团队，从产品的研发到设计，一定要确保养老社区里完整的服务链条包括医疗、康复、护理、文化、餐饮、社工、物业、基础设施等多门类的人才队伍。

6、“养老地产离医院的距离和离子女的距离”是养老地产项目核心竞争力的关键。如果离两项距离都很远，那失败的概率就会比较高。

（二）健全相关法律法规，加大行业监管力度

目前我国养老地产行业处于新兴阶段，许多房地产企业盲目进入养老地产领域。再加上相关标准尚未明确，监管体系不完善，导致许多房地产以“养老”的名义享受相关的政策优惠，却并不具备相关的养老功能。基于此，监管部门应加快行业相关标准的制订，如开发准入资格、建设设计要求、竣工验收标准，以及对应的惩戒措施。同时，应完善监督体系，全面规范现阶段养老地产行业，确保养老地产的养老功能得到充分的发挥。

（三）推进跨行业发展联盟，促进产业链整合

养老地产作为复合型地产，相比普通地产，养老地产更加注重护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务等衍生的服务设施。“一站满足各类需求”对养老地产长期运营起决定作用。现阶段，我国养老地产的开发全由房地产商单独完成，与其他各养老行业主体衔接性差，尚未形成养老产业链的整合。未来我国养老地产将进一步创新其商业模式，养老地产开发商需与金融机构、服务机构、医疗机构展开多方合作，充分借助各大主体的专业优势。跨行业进行深入交流沟通，使得合作涵盖项目建设的全过程，促进产品设计的多样化，全方位满足老年群体的多方需求。

（四）加强方向引导性

加强社区服务开展的宣传教育，改善人们对于社区养老的原有印象。同时健全对从业人员的培训制度，加强服务人员的综合素质，从而提供更专业的服务。完善法律体系，由政府主导设置专门的社区养老服务管理机构，协调好规划关系，形成规范化的标准，更加促进社区养老服务的全面建设。

五、结语：

个人就近三年多的大学学习体验，翻阅参考了好多的专家学者的著作和观点，粗浅挖掘了一些自己的认知，也是笔者的第一篇尝试写出的所谓论文，希望通过今后自己认知的不断深入来补充自身认识的不足、从而不断丰富自己的认识。

参考文献：

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[3]司马蕾.社区综合养老设施的中国实践——发展、问题与展望[J].中国医院建筑与装备，2019，20（04）：40-44.

[4]杨贞贞. 医养结合的社会养老服务筹资模式构建与实证研究[D].浙江大学，2014.

[5]梅楠，汪江.城市更新下的社区养老模式探究[J].建材与装饰，2019（11）：168-169.