“人才房”遇冷?

王振伟 杨喧 汪晓春 张祚

摘要：在中国新一轮城市竞争中，为吸引人才，很多城市都出台了各种“人才房”政策。但经过调查发现，武汉市“人才房”的承租率并不高，申请率仅为50.18%，导致大量“人才房”闲置，问题产生的原因值得深入研究。通过问卷调查，运用Logistic模型分析了武汉市“人才房”遇冷原因及影响因素，并提出若干建议。关键词：人才房;大学毕业生;住房意愿;影响因素;Loglistic模型;武汉市

中图分类号：F290 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2019）09-0022-29 收稿日期：2019-08-06

1引言

城市的竞争归根到底是人才的竞争，近年来，武汉、郑州、西安、成都等城市相继出台一些人才政策，在住房、户口、创业扶持等方面给予优惠，不拘一格地大量抢夺人才。但由于我国大部分地区房价增长速度远远高于居民收入增长速度，也高于科技人才收入增长速度，住房问题无疑成为了科技人才面临的重大问题之一。因此，为了吸引大学生落户，很多城市都面向大学毕业生提供了包括公租房在内的各种形式的“人才房”，希望以低于住房市场的价格解决引进人才的“安居”问题，以便全力投入到就业和创业之中。

2017年6月，武汉市政府发布《关于支持百万大学生留汉创业就业的若干政策措施》，专门针对大学毕业生配置“人才房”，提出通过“采取政府新建、购买、租赁以及商品房配建、支持用人单位筹建等方式，每年建设和筹集50万m²以上的人才公寓，5年内达到满足20万人租住需求的人才公寓总规模，并于2017年7月3日，推出了首批3765套人才公寓。毕业3年内的普通高校大学生，在汉创业就业且家庭在本市无自有住房的，均可申请人才公寓，最长可租用至毕业3年期满”等一系列措施。力争实现在5年之内留住100万大学生的目标。但通过调查发现，截至2019年3月，武汉市已推出13636套“人才房”，但是申请人数仅有6842人，申请率仅为50.18%，尤其是江岸区、江汉区、洪山区、武昌区和青山区等主城区的“人才房”亦出现供给大于需求的情况，造成大量“人才房”闲置，存在的问题值得深入研究。

2武汉市“人才房”供需概况

2.1武汉市“人才房”供给总体情况

根据武汉市百万大学生留汉创业就业信息服务平台——“大学毕业生保障性住房专栏”官方公布数据显示，截至2019年3月，武汉市各区政府共配租了68个“人才房”项目，合计提供13636套“人才房”，供大学毕业生租住。

（1）从住房面积和价格来看，“人才房”面积以30-60m²为主，主要保障毕业3年之内的大学生居住，政府都承诺承租价格比市场价优惠30%-50%左右。

（2）从空间分布来看，江岸区、江汉区、硚口区、汉阳区、武昌区、青山区和洪山区7个中心城区共6971套，占51.12%;蔡甸区、江夏区、黄陂区、新洲区和东西湖区5个远城区共2444套，占17.92%;武汉东湖高新技术开发区和武汉经济技术开发区2个开发区共4221套，占30.95%，武汉市各区人才房配租数量详见表1。

（3）从区位条件看，68个项目主要分布在城市主城区及近城区，且分布比较均匀，每个项目均有地铁或公交可以到达。位于三环以内的项目有48个，共6851套房源，占总房源的50.24%，其中有15个项目共845套房源位于二环以内;有10个项目共4221套房源，占总房源的30.95%，位于武汉东湖高新技术开发区和武汉经济技术开发区等近城区，这两个区域内公司众多，大学毕业生集聚。总体来看，武汉市“人才房”的整体区位较好详见图1。

2.2武汉市“人才房”申请情况

根据武汉市大学毕业生保障性住房专栏大学毕业生租赁房资格公示情况，全市各区公示的有效申请人数只有6842人，总的申请率仅为50.18%，出现了供过于求的局面。从区域看，各区之间供给与需求情况具有明显的空间差异，总体来看区位好的房源申请率较高，中心城区7个区的申请率相对较高，达到了72.03%，但是供给仍然大于需求;远城区和开发区申请率较低，均不超过30.00%，供给远大于需求。从各区具体情况看，全市仅有汉阳区、硚口区和蔡甸区3个区申请率超过了100%，出现了供不应求的状况，其他区域申请率都严重不足，都出现了明显的“人才房”遇冷现象。武汉市各区“人才房”配租数量及申请情况详见表1。

3研究方法和数据来源

3.1问卷设定

为了深入了解武汉市“人才房”遇冷的原因，本文采用问卷调查的方式，调查武汉市“人才房”申请的主要影响因素，存在的主要问题等。影响“人才房”消费意愿和需求的因素有很多，本研究在现有学者研究成果的基础上，结合武汉市“人才房”的实际及特点，将影响“人才房”承租意愿的因素分为承租者个体特征、对武汉市“人才房”政策的认知、“人才房”申请经历、对武汉市“人才房”的认知、承租意愿等5个类别，具体包括性别、学历、月收入水平、职业、毕业时间、申请条件、优惠政策、租金价格、与公司的距离、公共交通便利度、环境卫生、小区公共设施完备度、厨卫煤气等配备条件、“人才房”保障时间、申请条件、申请程序、房源信息透明度、等待周期、是否愿意承租“人才房”等19个问题。其中，对于没有武汉市“人才房”申请经历的样本，相关问题自动跳过详见表2。

3.2数据来源

2019年3月，通过对在武汉市工作且毕业3年内的大学毕业生进行问卷调查，本次调查采用了随机抽样和配额抽样的方法，以确保样本的代表性和随机性，首先根据不同的毕业生的就业状况和不同层次的收入水平以及各个分区进行配额，然后再进行随机抽样。共发放问卷245份，回收问卷235份，经过处理有效问卷为202份，问卷有效率为85.06%。

3.3研究方法

在本研究中，因变量为二分类变量，自变量有二分类变量、有序多分类变量，因此，选择分类Logistic回归模型进行分析。Logistic模型設定为：

其中以Pi表示大学毕业生愿意承租“人才房”的概率，则1-Pi就表示大学毕业生不愿意承租“人才房”的概率，βo为常数项，β1为各变量系数，ui为随机扰动项，xi为各影响因素，n为自变量个数。

本文利用SPSS研究方法对样本数据进行回归处理，在给定显著性水平0.05的条件下，若p值小于0.05则表明自变量对因变量有显著性影响，模型显著性可通过整体拟合优度检验和个别参数检验来验证。

4调查数据特征分析

样本基本信息。被调查对象中男性82名，占40.59%，女性120名，占59.41%;毕业在一年之内的占57.43%，毕业时间超过1年但低于2年的占26.24%，毕业时间超过2年但低于3年的占16.34%。学历方面，以本科和硕士为主，占86.63%;月收人大多在3000元以下、3001-4000元、4001-5000这3个水平，占69.67%;职业方面，有44.52%的人是在公司、工厂上班，有18.71%是在事业单位上班，而公务员只占到样本数量的2.58%。

对“人才房”的认知状况。经调查发现，有42.57%的人对武汉大学毕业生“人才房”政策并不了解;在“人才房”租金优惠及补贴额度方面，有42.57%的人不了解武汉大学毕业生“人才房”租金比市场价优惠30%，同样也有52.97%的人不知道在政府配租的“人才房”租金比市场价优惠30%之外部分区政府还会有20%-50%的补贴;在申请条件方面，只有仅仅16.83%的人知道在申请“人才房”之前必须同时具备武汉市户籍、家庭在武汉无自有住房、大学毕业3年之内、在武汉市创业就业这4个条件。

“人才房”的申请及承租情况。调查发现，在202个样本里只有47人申请了“人才房”，占23.27%，155人没有申请，占76.73%。其中在没有申请“人才房”者中，有63.23%的人表示将来有意愿承租“人才房”，有36.77%的人表示不愿意承租“人才房”。另外，在申请了“人才房”的样本中，有5人申请但最终并未入住，放弃率为10.64%，放弃的原因主要为优惠后的租金仍超过预期、公共交通不便利、等待周期过长等。

5模型回归与结果分析

为了进一步分析各影响因素对承租意愿的影响大小及排序，本研究对调查结果做进一步的定量分析。在定量化分析过程中，被调查者对“人才房”的认知属于多选题，主要用于定性分析，不纳入模型，同时，由于具有“人才房”申请经历的样本较少，相关的3个问题也不适合纳入模型。

因此，最终本文通过SPSS24.0软件，将与公司的距离、租金价格等16个指标运用Logistic模型进行定量分析，得出各自变量显著性检验表如表3。并通过整体拟合优度检验和个别参数检验来验证，其中Omnibus2=58.793，P<0.00l，达到0.05的显著性水平，Hosmer and Lemeshow Test检验值=5.645，即概率P值大于显著性水平，说明白变量与因变量之间有很好的关联度，因此，与公司的距离、租金价格、毕业年数、“人才房”保障时间、申请程序、申请条件等16个指标与大学毕业生对“人才房”消费意愿相关，模型拟合度较好。

同时，根据模型个别参数显著性检验表，按照显著性水平及Wald值的大小将各指标影响程度大小排序依次为毕业时间、与公司的距离、租金价格、学历、收入水平、“人才房”保障时间、申请程序、申请条件等8个变量。

毕业时间与“人才房”保障时间。“人才房”保障时间是影响承租意愿的主要因素，且具有显著性的正向影响。可享受的政策保障时间越长，消费者的承租意愿越强，反之，“人才房”保障时间过短，消费者可租住的时间就越短，这会大大降低消费者的承租意愿。本研究结果表明，毕业时间是影响对学生对“人才房”消费意愿的主要因素，主要与武汉市的“人才房”租赁政策有关，武汉市《关于支持百万大学生留汉创业就业的若干政策措施》规定“人才房”的保障时间为最长可租用至毕业3年期满”，因此，毕业时间的长短就会对“人才房”承租意愿产生显著影响。大学生毕业时间越短，可租住的时间越长，申请积极性就越高，反之，毕业时间越长，可租住的时间越短，申请积极性就越低。调查显示，毕业在两年内的大学生对公租房的承租意愿仅占31.76%，毕业在3年内的仅占19.04%。同时，根据本调查关于“人才房”合理保障时间的调查结果显示，有35.10%的被调查者认为应该是毕业3年内，有29.14%的人认为应该是毕业5年内，有35.76%的人认为应该设置为从入住开始可享受3年。

“人才房”与公司距离。结果显示，“人才房”与公司距离对“人才房”承租意愿具有明显影响，且呈负相关。住房与公司的距离近，最直接的影响就是带来经济成本和时间成本的降低，消费者的承租意愿就越强。从调查结果来看，有60.92%的被调查者能接受的“人才房”与工作单位的距离区间为2公里以内，有95.36%的群体能接受的租房距离区间为5公里以内。从武汉市所配租的“人才房”房源区位与需求供给情况看，进一步验证了这一点，区位越好的房源申请率越高，中心城区的房源申请率达到了72.03%，而远城区的申请率仅为28.31%。

租金价格。租金价格是影响“人才房”承租意愿的主要因素。据调查，武汉市每个区“人才房”配租价格都比市场价优惠30%以上，部分IXY..在比市场价优惠30%的基础上给予20%-50%的补贴，租金可谓十分优惠。但是由于部分“人才房”区位条件好、各类设施比较完善、配租成本较高等原因，优惠后的租金依然很高，比如武昌区和洪山区部分“人才房”项目，优惠后的租金最高的仍达到3117元和2240元/月，套，还不包括水电物业等费用。武汉市武昌区楚汉新居，房源面积为50.74-98.96m²，优惠后租金1598-3117元，物业费1.44元/m2·月，不含水电费，每套住房的租住成本已高达1671-3260元/月，同时，63.51%的被調查者收入都在5000元以内。

学历。本科和硕士学历的大学毕业生对“人才房”的消费意愿更高。根据调查结果，武汉市6842名有效申请者中专科有961人，占14.05%;本科有3306人，占48.32%;硕士有2405人，占35.15%;博士有170人，占2.48%。说明本科生和硕士生群体对“人才房”政策关注度较高，更倾向于承租“人才房”。博士毕业生由于收入相对较高、多数单位提供保障房等原因，选择“人才房”的人数较少。专科生由于收入相对较低，对居住的条件要求也不高，他们更喜欢合租分摊租金、选择低租金的住房等，“人才房”的租金仍超出了他们的可接受范围。

申请程序。武汉市“人才房”申请程序包括在线申报、申请人提交申报材料、资格审核、网上公示（长期）、发布配租公告、申请人网上登记、确定配制顷序（依据轮候顺序及学位等情况）、申请人选房、申请人签订租赁合同办理人住手续等9个步骤，申请程序复杂，且在申请过程的前期（选房之前），申请者不能看到每个“人才房”项目的房源情况、剩余可承租套数，能申请到哪里一无所知，只能按行政辖区申请，申请资格获批之后才能看到每个配租项目的房源详细信息，由于申请前期信息不对称，严重影响了申请者的申请意愿，进而导致了部分申请者中途退出的情况。

申请条件。武汉市“人才房”的申请条件为必须同时具备武汉市户籍、家庭在武汉无自有住房、大学毕业3年之内这3个条件，武汉市“人才房”政策本意是为了吸引大学毕业生留汉就业或创业，并不是非要追求落户武汉。调查结果显示，有39.07%被调查者认为申请条件苛刻，有47.12%的被调查者认为不应该设置拥有武汉户籍的限制条件。

6结论和讨论

截至2019年3月武汉市推出13636套“人才房”，但是有效申请者仅有6842人，申请率仅为50.18%，导致大量“人才房”闲置，经研究，武汉市“人才房”遇冷存在的主要原因为供给与需求配置错位、部分项目优惠后租金价格仍然较高、保障时间不合理、申请程序不合理、申请条件设置不合理等。因此，结合我们的调查分析与武汉市的实际情况提出了以下建议。

一是加强“人才房”宣传力度，提高大学生对“人才房”政策的认知。从调查情况来看，有42.57%的人对武汉大学毕业生“人才房”政策并不了解，只有仅仅16.83%的人知道申请“人才房”的3个条件。因此建议要加大宣传力度，使更多的人能够了解“人才房”，进一步加大承租“人才房”的可能性，减少“人才房”的空置率，以满足大学毕业生对“人才房”的需求，使“人才房”市场能够实现平稳健康可持续的发展。

二是要加强建设前的市场研究，不断优化项目选址，有效避免供给与需求配置错位。武汉市“人才房”项目中远城区和两个开发区房源数量了占了近50%，都处在三环之外，区位相对偏远，交通不够便利，承租者通勤时间过长，承租需求相对较小，远城区和开发区的有效申请比例分别为28.31%和50.18%，直接导致了全市“人才房”有效申请比例的下降。因此，建议在“人才房”建造的前期，加大对需求者的需求市场的调研力度，在需求者密集区域多配置房源项目，在需求者少的区域减少“人才房”项目配置，达到“人才房”项目优化配置，进而提高“人才房”项目的运行效率。

三是“人才房”租金配置要与主要申请者群体收入相匹配，使其处于申请者可承受范围之内。调查显示，武汉市“人才房”配租租金整体较低，相对市场价格都有较大的优惠力度，但是主城区部分项目租金仍然较高，超过了新毕业大学生的可承受范围。调查显示，有10.64%的申请者虽然申请到了“人才房”，但最终并未入住，放弃的原因就是优惠后的租金仍超过预期。因此，“人才房”配置应与申请条件相匹配，即主要吸引新人职大学毕业生，他们的收入相对较低，对住房的要求相对较低，可接受的住房租金较低，对租金较为敏感，建议继续降低“人才房”的租金水平，使其能够在新毕业大学生可承受范围之内。

四是合理设置“人才房”保障时间，提高大学生的申请动力。武汉市“人才房”保障时间最长为毕业期满3年，主要吸引群体为刚毕业的大学生，且由于申请还有一定的周期，导致有效承租时间压缩，大大降低了消费者的申请意愿。建议大学毕业生可享受政策的时间调整为申请之后可享受3年。

五是简化申请程序，提高配租房源信息透明度。申请“人才房”需要经历在线申报、申请人提交申报材料、资格审核、网上公示（长期）、发布配租公告、申请人网上登记、确定配租顺序（依据轮候顺序及学位等情况）、申请人选房、申請人签订租赁合同办理人住手续等9个步骤，申请程序复杂，且在申请过程的前期（选房之前），申请者不能看到每个“人才房”项目的房源情况、剩余可承租套数，能申请到哪里一无所知，由于申请前期信息不对称，严重影响了申请者的申请意愿，进而导致了部分申请者中途退出的情况，因此建议继续完善申请程序，加大房源信息的透明度。

六是以吸引人才就业创业为前提，合理设置申请条件。现有政策要求申请武汉市“人才房”必须拥有武汉市户籍，但随着目前我国户籍制度改革的不断推进，户籍对工作便利度的影响逐渐减弱;此外，大部分大学毕业生具有农村户籍，随着农村土地改革的推进，农村户籍的含金量越来越高，越来越多的人不愿意放弃农村户籍。因此，建议取消申请者具有武汉市户籍的限定，同时，为了有效防止申请者不在武汉就业等情况，可以改由成功配租后，随租金交付一起提交社保证明、纳税证明、收人证明等其他条件。