揭密城市更新黄埔样本

麦婉华

历经多年的经济高歌猛进，对城市的可持续发展和城市品质的提升也提出了更高的要求。广州黄埔持续提升城市品质，首创“城市更新10条”政策 ，推进“三旧”项目多模式改造，提供更多可供借鉴和推广的“黄埔城市更新经验”。

在广州市黄埔区茅岗村坑田大街32号，一座座新徽派园林别墅拔地而起，中央停车场、中央休憩区、私家别院一应俱全。然而，这里并不是高档别墅居住区，而是被称为“鱼珠智谷”产业园的办公区。在忙碌工作的秋日午后，职员可闲饮茶一杯，畅吟诗一首，如此轻松、愉悦的办公氛围是在广州第二CBD黄埔板块中是少有的。被打造得如此恬静舒适，人们很难想象此处本来只是一个老旧的仓库区域。

鱼珠智谷产业园原为兴华旧仓库。原兴华旧仓库地面大部分未经过硬化，且排水沟堵塞，每逢雨季积水成河且无法排泄，严重影响了附近居民的正常生活。且原仓库的铁皮屋面是用简单的钢铁搭建，因使用年限久远大部分闲置，仓库外墙及屋顶破裂鉴。

负责管理鱼珠智谷的广州泓桥科技园管理有限公司服务中心副总监陈绚告诉《小康》记者，改造过后，园区建筑为连体别墅办公、普通办公写字楼两种类别，以GOOGLE、FACEBOOK等世界著名的网络公司其创意、生态式空间设计为参照。建筑特色显著，办公独立性高，与广州珠江新城等区域写字楼错位发展，适合承载电商、科创文创办公、品牌展示，形成符合互联网时代年轻人需求的互动、多变、复合、商务、休闲、社交为主题的办公需求。

截至目前，园区的改造和运营历时5年，从改造前的“村民零收入、零税收贡献，环境脏乱差”到改造后的“贡献GDP、贡献就业、贡献税收、形成新业态、增加村民收入、提升村居环境”，村民、园区、政府多方受益，小小的村集体物业改造项目引发区域发展的“蝶变效应”，仅4万平方米的园区创造年产值20亿元，单位“亩产”处于全省顶尖水平。

从废旧仓库变为对标硅谷的别墅式办公区，鱼珠智谷产业园改造成功案例正是城市更新的黄埔样本之一。近年来，该区的城市更新取得了阶段性硕果。城市更新投资总额、已批项目、开工面积等主要指标连续5年领先广州市其他行政区，连续三年在广州市政府组织的市级“三旧”改造年度考核中排名第一。

历经多年的经济高歌猛进，经济的快速发展对城市的可持续发展和城市品质的提升也提出了更高的要求。該区持续提升城市品质，打造国际一流的现代产业生态圈，不断输出城市更新的“黄埔品牌”，提供更多可供借鉴和推广的“黄埔经验”。

首创“城市更新10条”政策

9月10日，广州市黄埔区、广州开发区向外界发布《广州市黄埔区 广州开发区关于加快省“三旧”改造改革创新试点工作的若干措施》（以下简称“城市更新10条”）。“城市更新10条”首创城市更新项目负面清单、试行容缺审批、“村规民约”约束力等。

作为全国首个区级“三旧”改造改革创新试点，黄埔继近日广东省人民政府颁布《关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》之后推出“城市更新10条”，聚焦“快批、快拆、快建”，将进一步把城市更新与产业转型有机结合，全面激发老城市新活力，打造宜居宜业宜游的优质生活圈，以高品位的城市发展促进高质量的经济建设。

“2018年9月，经省政府同意批准我区开展省‘三旧改造改革创新试点，试点期限为2018年至2020年。成为试点后，我区的城市更新工作可以用‘征程万里风正劲，重任千钧再奋蹄来形容。”广州开发区党工委委员、管委会副主任黄东作黄埔区、广州开发区城市更新总体情况介绍时表示。

据了解，此次出台的“城市更新10条”是黄埔城市更新“1+3+N”政策体系的“1”主文件，全文共“10条”，内容由“强化快批”、“聚焦快拆”、“保障快建”、“严格监管”四个板块组成。

“城市更新10条”按照“快批、快拆、快建”的思路，遵循“先拆后建、以拆促建、拆建并举”的原则，旨在推动全区城市更新工作从“全面铺开”向“有促有控”转变、从“改差补缺”向“品质打造”转变、从“追求速度”向“保质提效”转变、从“拆建为主”向“多措并举”转变。

广州开发区城市更新局局长侯奔介绍，该区重点围绕理顺更新顶层设计、优化低效用地处置、创新更新改造模式、实现签约拆迁前置、再造审批服务流程等方面，编制了《广州市黄埔区 广州开发区关于加快省“三旧”改造改革创新试点工作的若干措施》（即“城市更新10条”）。与此同时，在接通省市城市更新政策“最后一公里”，推动工作标准化、规范化管控方面作出了有益探索。归纳起来就是两个“明确”和两个“实现”——明确“改什么”、“管什么”，实现“改得动”、“改得快”。

在“改什么”方面，首创城市更新项目负面清单，提出按季度开展区城市更新年度计划编报，重点项目随时申报，有效破解改造项目准入门槛缺失、城市更新年度计划跟不上政府重大决策等问题。允许“商改商”等类型项目参照旧厂改造政策执行，有效破解该类项目升级改造目前没有政策依据的问题。

在“管什么”方面，对极少数被拆迁人为谋求不当利益阻挠拆迁损害大多数被拆迁人利益的行为，村集体可制订符合实际的“村规民约”对其采取必要的处置措施。强化“资金与信用、进度与效益、公配和产业”等内容的全流程监管。

在“改得动”方面，试行整地块、整村纳入标图建库，允许用地空间腾挪整合、土规规模及转用指标置换、留用地或预支留用地按政策纳入旧村改造，有效破解旧村改造项目土地零散整合难，动力不足拆迁难，项目资金平衡难等问题。

在“改得快”方面，试行旧村改造项目实施方案“先签约、后批复”。建设审批环节“流程再造”，试行容缺并联审批，从现行审批流程60项压缩为3项，审批时间最快将从1年半压缩到3个月。

城市更新10条“十个一”

在总结高度城市化地区的改造科学规律，并梳理需要体制改革和政策创新以解决的痛点、堵点和难点问题的基础上，黄埔区、广州开发区结合多年来的探索经验，“城市更新10条”应运而生。纵览“城市更新10条”的亮点，其中蕴藏着“十个一”：

一是搭建“一个架构”。创新成立以市委常委、区委书记为组长的区城市更新工作领导小组、设立区城市更新规划专业委员会、保留全市仅有的区级城市更新局，形成科学完善的区级城市更新管理架构。

二是绘好“一张蓝图”。编制全区城市更新总体规划，紧紧围绕建设粤港澳大湾区的“纲”，重点推进开创大道、广汕路、黄埔东路、九龙大道沿线等重点区域的“三旧”改造，形成中新广州知识城、广州科学城、黄埔港、广州国际生物岛“四片联动”的城市更新蓝图。

三是列明“一份清单”。首创城市更新项目负面清单管理机制，优化目标导向的年度计划管理体制，对改造条件不符合国土空间总体规划、国家产业指导目录、相关专项规划中的强制控制要求的项目纳入负面清单管理，不予列入实施计划。

四是整合“一片空间土地”。鼓励重点区域连片成片改造，试行整地块、整村纳入标图建库;允许用地空间腾挪整合、土规规模及转用指标置换、留用地或预支留用地按政策条件纳入旧村改造。

五是制定“一本地价”。试行旧村改造项目全区域网格化基准融资楼面地价公示制度，统一编制全区网格化旧村改造融资楼面地价报告，以自然村为单位确定参考价格，作为各项目编制改造实施方案的依據，根据实际情况动态调整，并向社会公布。

六是新增“一种模式”。允许产权单一的“商改商”等类型项目参照旧厂改造政策执行，鼓励低效物业加快升级改造。

七是明确“一种标准”。编制全区各片区旧村改造拆迁安置补偿方案统一标准模板，作为规范性文件和各项目编制拆迁安置补偿方案的依据，避免恶性攀比现象。

八是优化“一套程序”。建立城市更新项目实施方案和控调方案审查专家票决制和审议“二合一”推进机制;试行旧村改造项目实施方案“先签约、后批复”;按“灵活分片、动态调整”的原则，优先将涉及重点拆违整治和复建安置物业、公建配套设施、重点产业项目建设的地块划入先行实施片区，实现“签一片、拆一片、建一片”;对城市更新项目的建设审批环节实施“流程再造”，试行并联审批、容缺审批。

九是兑现“一次奖励”。将“三旧”改造奖励用地指标分配与拆迁进度紧密挂钩，区城市更新部门根据当年计划新增改造和完成改造的面积规模，可预支50%“三旧”改造奖励新增建设用地计划指标，区城市更新部门按季度经市政府向省自然资源厅申请，按季度向省自然资源厅申请预支50%“三旧”改造奖励新增建设用地计划指标，优先用于征拆迅速且需指标支持的旧村改造项目。

十是强化“一起监管”。制定“资金与信用、进度与效益、公配与产业”等重要事项的全流程监管措施，由区城市更新部门会同相关职能部门与改造主体签订监管协议，明确监管责任和监管内容。对重点部门和重点项目进行驻点监察，防范廉政风险，实现“阳光监管”。

推进“三旧”项目多模式改造

来到位于黄埔区中心城区范围的文冲村，此处已是高楼林立的小区式管理，环境整洁、舒适。小区内，代表村中历史的祠堂依然存在。一叶轻舟在祠堂前宽阔的水塘上漂浮，鳞次栉比的商品房在不远处交相辉映。如此的景象可谓是岭南水乡与现代建筑的完美结合。

但其实在改造之前，文冲村是广州“城中村”的典型缩影——“脏、乱、差”，“握手楼”、“贴面楼”比比皆是，违建问题突出、消防隐患严重、治安环境复杂、卫生条件恶劣，与周围城市建设和商业布局定位严重不符。

为寻求文冲可持续发展的空间和动力，黄埔区政府和文冲社区主动申请将文冲旧村改造纳入广州市城市转型升级的规划当中，并于2003年被广州市列为首批城中村改造试点之一。于是，文冲是继猎德、琶洲后，广州第三个大型“城中村”改造，同时也是黄埔区首个城中村改造工程。

作为广州市旧改的“大户”，黄埔区、广州开发区近年秉承“产业转型升级、城市功能提升、土地节约集约”的城市更新宗旨，全力推进旧村庄、旧城镇、旧厂房多种模式的项目改造。

在旧村改造方面，黄埔以打造2.0升级版模式为目标，萝峰、沙步、汤村等项目实施“软硬改造”，既改善居住条件，提升公建配套，打造宜居生活社区，同时按现代化管理规范完善公司法人治理结构，将改造后集体物业纳入全区的主导产业发展平台统一招商运营，打造区域经济与村民集体经济收入可持续发展的多赢局面。

以丰乐北路沿线“散乱污”整治及旧村改造项目为例，通过建立区重点项目征拆与“三旧”改造联动机制，半年时间内收回69宗地块共1020亩，拆除建筑面积约25万平方米，关停搬迁“散乱污”企业99家，清出低端经营户183家，并推动了姬堂社区旧村改造，启动了黄埔创新中心、湾区科创走廊1号等产业孵化器的建设。

在旧厂改造方面，注重打造新业态，从现有产业领域中衍生叠加出新环节、新链条、新活力。华南国际港航服务中心打造成华南区域性的港航要素聚集中心，黄埔仓打造成“电子商务+港航服务”的双平台产业基地并引入一带一路欧亚商贸交流合作中心。

另外，作为黄埔鱼珠国际木材市场及鱼珠物流基地旧厂改造项目，保利鱼珠港预计总投资250亿元，计划分5年完成，项目总销售额预计将达到400亿元，年均销售额约80亿元，将与琶洲、广州国际金融城构成广州新黄金三角，成为广州未来发展的新引擎。

在村级工业园改造方面，确立既要“面子”又要“里子”的目标。在历史文化街区微改造方面，实现城市更新与文化传承保护有机结合，推动现代城区与传统乡愁相容共生，促进转型升级与历史记忆相得益彰。如大力推进长洲村、深井古村微改造项目的实施建设，运用“绣花功夫”、“针灸疗法”打通古村脉络肌理，激活传统村落经济活力，为大学城、生物岛高端人才提供创业、生活、文娱、休闲载体。

截至目前，全区“三旧”改造标图建库总用地面积约52.52平方公里;已批复的全面改造项目和微改造项目共99个，其中全面改造项目44个，微改造项目55个;而2019年新批项目25个，含旧村改造项目4个，旧厂改造项目7个，老旧小区微改造项目14个。已开工全面改造项目25个、微改造项目13个，累计开工面积约675万平方米，竣工面积约356万平方米，其中竣工安置房面积75.7万平方米、6925套。累计完成固定资产投资640亿元。

据悉，为持续强化政策的系统集成和组合效应，黄埔区、广州开发区城市更新“1+3+N”政策体系文件将陆续发布，作为政策体系全链条的组成之一的《广州市黄埔区 广州开发区城市更新办法》将继“城市更新10条”之后加快推出。

同时为加强政策的可操作性，确保执行效果，后续还将配套出台《城市更新全面改造项目审批“流程再造”工作指引》以及相关实施细则，共同构成完整的“1+3+N”政策体系，为黄埔区、广州开发区的“三旧”改造保驾护航，成为推动区域城市更新从“大写意”迈向“工笔画”的里程碑;为全市实现综合城市功能、城市文化综合实力、现代服务业、现代化国际化营商环境四个方面出新出彩添薪续力，助力绘制粤港澳大湾区建设的“黄埔华章”，为全省“三旧”改造提供可复制、可推广的制度性成果。

编辑/余弘阳