我国土地储备制度转型研究

冯昆

摘要：我国土地储备制度自从颁布以来在全国进行了全面的推广，在国家的不断发展过程中，土地储备制度也应随着国家的情况而有所转变。本文为了使土地资源更加合理地被运用，应该对于土地储备制度进行相应的转型，结合国外的一些先进经验，对我国的土地储备制度进行探讨。

关键词：土地储备;转型;研究

前言：我国在世界上所占有的土地较多，所以利用好土地资源也是我国发展的重要内容。在建国初期，我国由于特殊的国情，政府对土地实施了垄断。在20多年前，国家就对土地储备制度进行了首次实施，在2002年国家的土地资源部就出台了相关规定，对于土地存在的一些历史遗留问题应该得到解决，这样才能够让我国的经济有更好的发展，所以对于土地储备制度的转型也应该加深研究。

一、我国土地储备制度发展中存在的问题

1.储备与需求不相应

政府控制土地是为了让土地有最大化的收益，而政府给予民众土地发放也是保持着一种供给偏紧的状态，这样在拍卖过程中土地的价格就会有所上涨，在这过程中会给国家的房地产带来一定的影响，使民眾对于房价有许多不满，而使民众的住宅问题成为了现今人们生活中困扰的问题之一[1]。而政府对于土地的规划也不是非常的合理，土地应用于教育、商务、交通等，对于不同方面政府应该供给土地呈现出不同的数量，但是从现今的土地供给来看，商业用地所占比例较大。同时，土地的分配问题也应放在合适的阶段，但是我国的土地储备计划并没有做好预期，导致给国家的建设带来一些阻碍。

2.土地储备资金不足

土地储备制度的实施也需要一定资金的供给，才能使整个制度有很好的运行，但是政府在过去的发展过程中，有许多债务问题需要解决，而使土地贷款问题成为了主要负债之一。从2016年开始国家的一些法律法规开始解决政府土地负债的问题，其中银行开始不授予一些有关土地储备的贷款业务，这样开始缓解由于土地而使政府负债的问题。政府的负债越高，土地储备制度所供给的资金就不足，所以政府的债务问题也是土地储备制度发展中的阻碍因素之一。

3.管理问题

地方政府都有权对土地储备问题进行管理，不同地区对于土地储备问题有不同的处理方式，由于政府大多追求利益的关系，致使在土地储备问题上，政府的职能开始逐渐减少，对于土地管理的效果也不佳。逐渐地，国家的土地储备机构开始有了市场竞争，土地垄断的情况有所改善。但是过多的土地储备机构会使国家的不良交易增多，破坏国家经济发展[2]。

二、国外土地储备制度转型启示

1.美国多元化管理

美国的土地管理相对来说较为开放，认为公民都有参与土地问题的权利，这样能够使土地在管理上有很大的灵活性，而政府对于土地问题也有着控制权，这样的宏观调控也能让土地资源有更好的利用。

2.法国优先购买制度

法国则与我国的土地管理问题有所不同，其认为土地是在私有制基础之上进行的，而民众对于土地的拥有有优先购买，这样的制度对于土地投机问题能够有所抑制。政府也事先规划出一定的区域，在该区域中来进行相应的土地建设[3]。

3.瑞士土地银行制度

瑞士是一个较为发达的国家，而由于其人口稀少，瑞士国家会压低房价来吸引更多的外国人到瑞士来居住，而土地银行制度表明了土地征为国家所有，国家掌控着土地的建设问题，也能够掌握着土地的管理，同时也能够对于土地价格有所控制，相对来说瑞士的土地制度还是比较符合国家发展的。

三、我国土地储备制度转型研究

1.拓宽土地储备融资渠道

解决土地储备的资金问题，才能够使土地储备制度有更好的转型发展，所以要拓宽融资渠道，使土地储备有更多的资金，这样才能避免一些金融风险。政府也可以与一些社会资本进行有效的合作，来使土地储备的资金有更广阔的来源[4]。国家可以发行一些有关土地建设的债券，让民众可以大力购买，而政府也可以实施一些变相税收的方式来增加有关土地方面的收益，主要还是要改变之前的融资手段，让土地储备资金相对充足，而对于一些较为发达的地区，可以适用一些较为先进的融资办法，经过一段时间后，可以在国家其他地区进行实施。

2.建立完善的管理机制

在管理机制这方面应该多借鉴国外的发达国家，可以把土地储备问题交与其他机构进行管理，也可以设立专门的机构来负责土地的储备问题，这样能够使土地的管理有高效的运行。同时也对于不同地区的土地管理问题拥有不同的政策来解决，国家还是要把土地储备问题牢牢抓住，拥有一定的掌控权，对于一些细节处理应该交与一些机构进行全权负责[5]。

3.建立完善的法律体系

我国应该建立起更完善的法律体系，才能够保障土地储备制度有更好的发展。通过借鉴国外的经验，对于土地交易问题应该更加注重法律细节，而我国近些年也出台了一些与地产相关的法律法规，使土地储备一些做法可以依靠法律，这样才能够解决现实管理中的一些问题。

4.强化一级土地市场的垄断能力

土地储备制度本身是为了让国家能够更好地调控土地资源，所以土地的垄断也是国家的一个手段。在现阶段的土地管理中也要把土地的垄断能力提升，让政府对于土地有更好的把握权。在有关土地交易的活动中，政府也应该做到严格把控。对于土地收购、储存的问题，要提供一些法律法规来约束，让土地有更好的利用，政府也能够更顺利的配置土地资源。

结束语：国家现阶段的土地储备制度中确实存在一些问题，为迎合国家的发展，让土地资源有更好的利用，借鉴国外发达国家的一些有关土地管理的经验，来结合我国的国情，不断建立相应的管理机制，健全法律法规，加强对土地所有权的控制，让土地储备资金更加丰富，才能使我国的土地储备制度有更好的发展。

参考文献：

[1]赵成胜，黄贤金，陈志刚.城市土地储备规划的相关理论问题[J].现代城市研究，2011（4）：59-62.

[2]顾秀莉.“两规合一”背景下的土地储备规划编制初探——以上海浦东新区近期土地储备规划为例[J].上海城市规划，2010（4）：5-8.

[3]孟蒲伟，李宏，王连生.土地储备规划的科学统筹与系统编制[J].国土资源情报，2010（3）：37-40.

[4]张裕利 . 我国土地储备制度转型研究[J]. 农业开发与装备，2018 （11）：81.

[5]王鹏.我国土地储备制度转型研究[J].居业，2017（11）：178-180.