论精装地产的标准化

李振涛

房地产的发展，造成了一个极其庞大的旁系产业链条，那就是装饰与装修行业，以及上下游的供应产业链，在过去的十几年里得到了蓬勃的发展，随着产业的越发成熟和消费者对待家居的越发理性，消费者对商业地产精装修配套的呼声也越来越高。但是其中也表现出了几个问题，最为突出的就是精装房的发展需要进入标准化阶段：

（1）户型的功能研发标准化：未来家庭设计将更加注重房屋的功能研发，从收纳空间的提升、卫生间干湿分离、厨房配电设计、空气净化系统、智能终端智慧家居等等方面去深度开发，至今还没有形成一整套的行业标准，往往出现了房屋交付后，再大幅度拆除改造。究其原因是开发商更注重的是建筑品，没有首先从户型研发就开始研究业主拿到房屋后的生活模式，这是精装修发展的硬伤。笔者参观日本三菱地产的精装产业时发现，日本在房屋的功能性设计上已经是非常卓越了，甚至有独立的抗震房屋实验室，有独立的震灾逃生室和医疗间设计，所有管线全部可无损更换来确保五十年的管线基础保修等等，非常值得国内地产商的借鉴。不能等着户型确立好了，甚至已经封顶了才想到与装饰企业合作来做设计与施工，而是在项目立项时，在户型研发阶段就要让装修设计和配套产品介入到房产设计中。房地产开发产业应与精装修产业在建筑设计阶段就相互参与，共同操作直至产品完成，目前，装饰企业的发展已经形成一套产业化程度非常高的链条，开发商完全可以与品牌装企有更深度的合作。

（2）风格设计标准化：作为装饰行业的一位资深设计师，多年来总结无数业主的需求时发现，过去业主追求的时各类欧式去模仿西方，各类中式去回忆中国传统，可是归类后也不过是四五个风格而已，这个需要把基础装修部分与软装部分剥离，把这四五个风格做充分即可，这就为设计风格的标准化提供了基础，而软装部分交给业主去打理，就可以实现业主的多样性，而基础部分，从吊顶、收纳、厨卫等空间实现标准化和集成化，这样一来，有条件的开发商除了户型研发以外，与专业设计机构合作研发风格设计并作为品牌标准来推广即可。

（3）施工高度集成化：这也是需要一揽子标准的，举例来说一个卫生间由瓷砖、吊顶、水路、电路、防水、地漏、大理石、浴室柜、花洒马桶、洗衣机、淋浴房、五金、收纳等等十几项组合而成，交织在一个只有几平米的空间，这需要高度的集成化才能解决，且提高搭配度，有没有更适合的新材料来提前完成呢？答案是有的，其它空间更是同样有集成化的方案来提高现场的施工装配标准，提高效率降低成本，而这需要的是建材行业根据精装房的标准需求，开发新的集成度更高的产品，这些产品的数据与开发商建筑数据做对接，施工中提前预案，为后期产品做准备，并形成新的施工、设计、搭配标准。

（4）材料选定的标准化：这个可以说是最难的，也是目前精装地产参差不齐的主要原因之一，目前多数地产精装配套的采购还是看价格，甚至要求知名品牌降低质量标准为精装修量身定做低成本的配套产品，造成交付后业主投诉量大增，此类事件媒体上也屡见报道;什么原因造成的呢，那就是采购标准只有一个把关口，消费者没有提前介入进来，没有让消费者多一些的选择机会，而是简单暴力的由开发商决策且推行一个标准，这也是需要改变的，比如，利用虚拟现实技术，提前将材料体系的等级功能差异，以实际三维技术表现出来，供业主选定，基础等级之上的由业主决定且补齐差价，开发商通过自身的采购优势来压低采购成本并获得性价比优势，菜单式选择自己喜爱的材料并利用虚拟技术直观选定，这业主是完全可以接受的。

（5）供应模式标准化：多数开发商面临纷杂的卫浴、地板、瓷砖等材料的品牌等级时，往往是茫然的，这是因为目前业内产业化还没有形成一套有行业规范性的供应与采购平台，更谈不上落地服务，实际上建材厂商一直在寻找与开发商的接触，希望可以有备选及参与的公平机会，而开发商也在希望能够在更宽更广的范围内，寻找到性价比更适合的材料，而这需要国家相关机构或者行业协会的努力，利用互联网技术和大数据策略，来搭建这个采购数据平台，为开发商，為设计机构，为万千的材料厂商提供有监管的信息交互平台。

（作者单位：山东省淄博市城市人家装饰）