浅谈土地整理的资源与经济效益评估方法

阮民健

【摘 要】近年来，中国的经济发展取得了前所未有的巨大突破，这带动了城市化进程的推进，无论是经济建设还是社会发展对土地资源的需求量都不断提升，在这种时代背景下土地资源的整理和利用就显得异常重要。目前我国土地整治已经初步取得了成效，但是在某些方面还存在一定的问题，因此本文在介绍了土地整理现状的基础上，提出了土地整理的资源与经济效益评估方法，希望能够为有关人士提供一定的参考。

【关键词】土地一级开发;资源效益;经济效益

我国的土地整理工作早在上个世纪九十年代就已经开始了，在我国耕地保护、生态安全等方面扮演着不可替代的角色，我们有必要对土地整理进行深刻的研究。更重要的是，做好土地整理资源及经济效益评估，有助于今后的土地整理工作得到进一步发展，因而本文的研究具有突出的现实价值。

1.中国土地整理工作发展现状

1.1专门机构逐渐建立

土地整理可以说是我国社会进步到一定程度的必经之路，能够提升土地资源的应用效率和价值。中国人口基数非常大，但是土地资源本身却是有限的，二者之间存在着难以调和的冲突，在这样的前提下做好土地整理工作非常有必要。在上个世纪末建立的国家土地管理局正是土地整理工作的主管部门，经过近三十年的发展和不断改进，目前我国三十个省份、一半以上的地级市都已经建立起了专业的土地整理单位，相信随着经济建设和社会建设的推进，中国的土地整理机构将会越来越完善。

1.2理论体系不断加强

土地整理工作绝非易事，其中存在很多值得探讨和研究的细化课题，因此有关的业内人士在工作的过程中也从未停止研究的脚步，确实取得许多有益的研究成果，使我国土地整理工作的理论基础愈发扎实。比如说，土地整理需要遵循的原则、土地整理划分的标准等等，都是理论研究的重要方向，特别是在本世纪初建立的土地整治规划设计研究院，更是在土地整理研究方面一马当先，取得了许多重要的研究成果。

1.3整理的广度与深度不断加强

我国一直以来都是农业大国，因此土地整理工作的重点内容也集中在农用地的整理上。农村居民聚落的改造和协调、田水路林等方面的治理等，目前都已经取得了一定的成果，但是从整体来看还是有一些部分存在疏漏，比如说农村居民聚落改造以后，原本居住用地如何改变用途等问题目前还没有一个行之有效的解决方案。

2.土地整理的资源与经济效益评估方法

2.1土地整理的资源效益评估方法

所谓的土地資源整理实质上指的就是，党和政府借助政策、法律法规等方式，根据国家土地长期规划方案的有关内容，在结合土地资源整理实际状态的基础上，合理调整土地资源的应用结构。一般情况下，土地整理工作都是以政府部门为主导者开展的，在一些特殊条件下政府委托的企业也可成为整理主体。土地整理的对象比较复杂，农村集体土地和城市国有土地都是整理对象。在进行土地资源开发工作的时候，想要真正取得对资源效益评价的理解，就必须要把抽象的资源效益具象化，使之拥有可进行评价的各项指标，比如说人均住宅使用面积、人均可支配收入等等都在此列。近几年，我国的商品房土地开发进行的如火如荼，在进行开发的时候开发商等需要评价其开发价值才能制订开发方案。在这个过程中，除了要考虑土地所在的位置以外，还应该就城市居民购买力、城市地区人口密度等数据进行研究，一般来说城市的地区生产总值发展越快，城市商业发展就越快，人们对于商品房的需求量就会越大，在这种情况下对土地资源进行开发才能获得最佳的资源效益。另外，在进行资源效益评估的时候，工作人员还需要从生态方面着手进行评估，比如说区域绿化情况、噪声平均值等等都可以作为参考指标。做好土地整理的资源效益评估工作，有利于提升土地开发的准确性和综合价值，更能够为提升我国城市化建设的效果和质量，因此我们需要对土地整理资源效益评估给予足够的重视。

2.2土地整理的经济效益评估方法

土地整理是一项利国利民的重要工程，其所具备的除了资源效益以外还有经济效益。对土地整理的经济效益进行评估的方法值得我们进行研究。第一，土地开发率是重要的评估对象。进行土地整理经济效益评估工作的过程中，土地开发率是评估的一个重要指标，其主要体现的是已经进行开发的土地面积和预计开发整体年纪的比值。在对土地开发率进行分析和评估的前提下，工作人员就能明确该土地资源的开发深度和可开发价值，这对于土地资源发展规划有一定的助力。第二，单位面积产值也不容忽视。提到单位面积产值就必须要提到建筑总产值这个概念，建筑总产值指的是房产开发可以给城市带来的经济利润总和，而建筑总产值具体到每一单位的土地面积上以后，就成为了单位面积产值。这个指标是土地整理经济效益评估最不可或缺的评价指标之一，往往能给最后的评估结果带来巨大影响。最后，单位面积利税也有必要进行综合评估。土地整理的经济效益评估中，还有一个指标是不容忽视的，那就是单位面积利税。税收是国家收入的重要来源，也是保证城市建设和发展的必要因素，对土地资源进行整理能够产生的利税，能够为城市发展提供稳定的资金保障。一般来说，单位面积利税指的是开发商在开发过程中所缴纳税款和土地面积的比值，对单位面积利税进行评估和计算，有助于工作人员充分了解城市未来一段时间的发展质量。进行评估的时候，可以根据实际需求引进经济评价的具体方法，也可以借助土地项目管理思路，保证土地整理经济效益的最大化。

3.结语

总而言之，土地资源开发和整理的资源效益及经济效益评估工作，是我国土地资源高效利用、合理配置的必经之路，能够从根本上提升土地开发工作的效果和水平。目前来看，土地整理的资源效益和经济效益评价都基本取得了一定的成效，但是这不代表我们可以在研究方面止步不前。在今后的工作中，有关业内人士需要进一步提升研究力度，争取找到更加行之有效的评估方法。

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