改造老旧小区法律问题研究

摘 要：当代中国社会迎来了存量房时代，而老旧小区影响着城市整体形象的提升和城市的健康发展，因此如何积极推进改造老旧小区成为当下重要的研究问题。本文旨在通过对国内外所涉及的对依法改造老旧小区的观点进行整合分析，来对比我国对于改造老旧小区的法律法规体系从而企图得出改造老旧小区的政策方式。

关键词：老旧小区；改造；法律体系

一、国内外关于改造老旧小区的法律体系

（一）英国改造老旧小区的法律體系简介

英国住房改造的法律体系，可以从横向和纵向两个角度进行分析。从横向上看，该体系将控制管理作为了重点，主要包含五大要素。第一，注重修房效率。第二，分析旧房结构。第三，推动开放商配备维修改造服务。第四，利用计算机进行管理。第五，实地调查住房并进行评定。从纵向上看，可分为四大分支。第一，诊断缺陷修理类。第二，维修保养类。第三，建筑鉴定类。第四，修复更新类。

（二）我国关于老旧小区改造的有关法律法规

就当前我国关于改造老旧小区的法律法规而言，并没有建立针对老旧小区的专门立法，而散见于各个法律法规中。具体而言大概包含着九部法律，接下来就其中几部法律所涉及的关于改造老旧小区的内容进行说明。第一，在《物权法》中，明确了业主在改造老旧小区中的基本权利责任和具体程序，即规定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施由业主共同决定，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。在《无障碍环境建设条例》中，进一步明确无障碍设施环境建设的适用范围和要求。第二，在《城乡规划法》中，虽仅对旧城区改建作出了原则性规定，但仍有着重要的意义。第三，在《建筑法》中，关于改造老旧小区过程中所涉及的建筑施工活动进行了规范，包含着从业资格、建筑工程施工许可、发包与承包、建筑工程监理、建筑安全生产管理、建筑工程质量管理及法律责任等几个方面。第四，在《节约能源法》中，对于各地方开展节能改造、暖房子工程等活动提供了法律上的保障。

二、我国改造老旧小区的界定范围

在我国已经有很多地区开展了改造老旧小区的相关工作。在综合分析下，虽然之间的范围并不相同，但是改造老旧小区有着四个方面的共性。第一，对老旧小区的建筑进行抗震加固、安装上下电梯和设置无障碍通道。第二，改造基础设施，包含着地下管网的建立、安装光纤、供水供热等。第三，进行节能改造，包含着设置太阳能装置、门窗节能等。第四，对于小区环境进行综合治理，包含着停车、绿化、拆除违法建筑等。因此，改造老旧小区更多的集中在安装现代化的基础设施和装置，对于提高住房质量，满足现代生活有着非常重要的意义。

三、我国改造老旧小区法律法规的反思

（一）尚未建立老旧小区的法律体系

针对改造老旧小区的法律法规，我国尚未建立完整的专项立法，现行的更多是关于新建小区的建设管理，针对地方的老旧小区改造谈之甚少。具体表现为以下两个方面：

第一，根据我国当前的立法状况，我国法律法规中涉及老旧小区改造的内容主要分散于诸多法律中，且这些法律法规更多的是进行原则性描述，在实践过程当中缺乏可操作性。

第二，我国地域广袤，因此老旧小区改造涉及的区域广且地方差异性大。且由于城市化进程加快，改造老旧小区更是需求迫切、民生所向。只有尽快的建立系统的、专门性的法规，才能满足当下改造老旧小区的需要。

（二）地方法规的效力、范围有限

不可否认的是，我国已经在积极的进行改造老旧小区的实践，并且在实践过程中形成适合各地方特色的改造方式，但是由于是根据该地具体情况而制定的，适用范围有限，法律条文的效力较小。另外，虽然部分地区已经开展了改造老旧小区的活动，但仍有部分省份还未全面开展改造工作，也致使关于老旧小区的改造的立法工作滞后。综上来看，当前需要将改造老旧小区放在法律高度上，这样才能真正的避免多次改造的行为，维护社会的稳定。

（三）我国的法律法规缺乏可操作等问题

我国的法律法规本身数量就较少，国家层面法律法规 10 项左右，地方法律法规多分散于城市更新、旧房修缮、旧住宅综合整治、节能改造等地方性文件中，专门针对老旧小区的专项文件甚少。而这些法律都存在着同样的问题，从规定的内容分析，缺乏全面系统的规范。系统全面的规范除包括改造目标、改造范围、改造主体、改造程序等外，还应包括老旧小区所涉及的产权认定、多方利益相关者权责划分、资金筹措渠道来源等。

四、对于改造老旧小区法律问题的建议

（一）进一步建立健全老旧小区有机更新与管理的法律法规体系

在法律法规体系建设中，应特别加强立法与规划相结合，当前迫切需要加紧制定以下法律法规：第一，制定有关老旧小区有机更新的管理规定，包括老旧小区认定分类、程序指引、权责关系等；第二，制定关于老旧小区有机更新规划调整的指导意见，包括涉及的相关规划政策和土地政策；第三，制定关于老旧小区有机更新涉及的权属界定/调整的管理办法，包括明确面积扩展、楼层加层、增设停车设施、管网改造等权属问题。

（二）建立高位统筹协调利益相关人的法律法规实施机制

在改造老旧小区的法律制定上，进行专项立法，明确权利义务关系，把提高改造效率放在首位。不可否认的是，改造老旧小区是一项复杂、全面的活动。真正的协调好各方利益关系更是有利于提高改造的速度。在这一点上，既需要居民支持，也需要着中央和各地政府的支持，这其中涉及建设、城管、规划、电力、通讯、供水等十几个部门，更是到涉及中直和省直机构。

参考文献

[1]兰天.住宅小区停车难分析及对策研究[D].浙江大学，2015.

[2]李胜基.沈河区老旧小区改造后变花园[J].共产党员，2009.22

作者简介：

李莉，1997年出生，女，汉族，河北省邯郸市人，河北大学法学本科在读生，单位：河北大学政法学院法学专业。