探讨如何对房地产成本实现精细化管理

摘要：近年来我国对于房地产企业采取了诸多措施，例如投放保障房、不动产登记等诸多宏观调控政策。在此背景下，落实成本管理控制工作、提升企业经济效益就成为房地产企业所急需解决的重要问题之一。本文从房地产企业成本特点切入，针对房地产企业在成本管理方面所存在的问题，从精细化角度探讨相关的解决措施，提升房地产企业在成本管理方面的能力。

关键词：房地产;成本;精细化管理

一、房地产企业在成本精细化管理方面所存在的问题

（一）没有对项目的可行性进行科学分析

由于过去十年中，房地产行业急速发展，无论是否参与过此行业开发的企业，都蜂拥到此行业中，以XX建筑企业为例，其认为房地产企业的工程都是自己承包，所获得的利润仅仅趋近于社会平均利润，而房地产企业的利润却是数以亿计，从而错误地认为自己与之属于相关行业，所以也能够接受房地产开发。但在实际的操作过程中，由于自身在开发及拆迁方面都经验不足，所以拆迁时面临诸多问题，例如在拆迁难度、拆迁面积远超出与政府签订的面积、开给拆迁户的售房发票也需要进行正常纳税等问题上都考虑的过于简单，企业错误地认为只要地皮价格足够低，就能够从中获得丰厚的利润，在此错误理念的影响下，导致其损失巨大，究其原因，是没有对项目的可行性进行科学分析。

（二）房地产行业在设计阶段对于成本的管理控制过于粗放

当前房地产企业的高层尚未能准确认识到设计阶段所存在的成本测算，会直接导致项目的目标成本合理性出现偏差。由于并非所有建设单位都会在项目开工前审查预算，也没有经历招投标过程，就匆匆开工，没有通过必要的招投标环节，私自指派施工队伍，其关注点仅集中在技术层面和工期方面，完全不考虑设计质量和经济设计等方面，所以项目结构不配套、规格布局不合理等设计质量问题层出不穷，在后期的建设过程中，会因此而出现各种设计计划变更以及更改现场签证的情况，更有甚至，刚刚完工就需要继续拆除返工，如此都会严重影响施工成本。

（三）房地产企业在施工阶段成本控制不到位

当前绝大部分房地产企业在中标并拿到地之后，会迅速地进行开发和销售，但是却不重视内部控制制度体系的构建。以采购方面的供应商选择为例，房地产项目耗资巨大，所以其在施工过程中需要采购大量的原料及服务，涉及金额巨大，所以各供应商普遍会采取各种措施拉近与采购部门人员之间的关系，并通过各种私下里的好处最终成为原料供货商.若是房地产企业的招投标制度不够科学合理，则很容易在此环节出现问题，使得采购人员出现舞弊行为，为一己私欲而损害公司的利益。此外还存在施工方主动与房地产企业的监理人员搞好关系，通过给予好处的形式，在偷工减料、减少成本投入、增加工程申报量等同时还能够获得监理人员的签字盖章，成功的蒙混过关，这种互相串通、弄虚作假的行为会让房地产企业经济效益大打折扣，并且降低了施工工程的安全性，后果不堪设想。

（四）房地产企业在竣工结算成本方面存在问题

当前建筑施工单位及材料供应商之间所存在的多计算工程量、重复计算工程量、工程款多付、工程款一直挂账未取得相关发票，以及工程变更联系单手续不齐全等，都是房地产企业竣工结算过程中较为常见的问题，如果工程结算的相关负责人一一比对相应的工程量，工程部和财务人员没有做好变更联系单的交接，都会导致房地产企业在竣工结算方面出现巨大损失。

三、对房地产成本实现精细化管理的具体措施

（一）项目可行性分析方面需要对成本估算结果予以高度重视

房地产企業在确定项目可行性的时候，要按照估算法来确定成本的估算金额，目前可以把房地产在开发方面的成本划分成七个部分，第一，征用土地和拆迁相关的补偿费用，主要有土地价款和相关的契税组成，在行业总成本中所占比例超过40%;第二，由教育配套费、基础设施配套费、白蚁防治费、新墙体专项费、规划设计费等所组成的前期工程费，这些都是由相关企事业单位收费，在行业总成比中所占比例约5%;第三，地质勘探费、工程监理费、桩基工程费、土建工程费等费用组成工程建设成本，在行业总成本中所占比例约30%;第四，房屋销售费用占2%～3%左右;第五，开发管理及财务费用占3%～4%;第六，不可预见费用所占比例约1%;第七，税费是仅次于土地供应和拆迁成本，约占15%～20%。通过对上述成本的估算，可以在很大程度上确定项目的可行性。

（二）设计阶段的成本管理

合同签订到施工后评估阶段都属于设计阶段，成本的估算工作是该阶段的重点，企业需要从整体角度思考工程的质量、周期以及成本，需要设计人员和相关部门的共同努力，借助适当的方法，以及所累积汇总的成本数据，提高目标成本的准确性，在招标的步骤中，可以选择适当的项目承包方，控制其工程的投资预算超支的可能，而且还需要确保施工的工期与质量都满足预期的要求，在保证性能和质量的基础上，合理控制项目投资费用，例如对于过剩的质量及功能适当放弃，在保证质量的前提下，积极应用先进技术控制投资成本，并且要强化设计人员的经济理念，使得其在工作中能够将经济、技术、设计和概算合理结合，确保所设计的方案在经济和效果之间取得最佳平衡。逐渐实现目标的同时，还需要确定目标的具体实施情况，对于会对成本产生较大影响的部分，一旦发现其问题，必须要交由相关部门进行优化处理，确定科学的目标成本。

（三）施工阶段的成本管理控制

此阶段需要将目标成本进行细化，并逐渐落实到具体环节，所以需要构建相关控制标准。而市场本身存在诸多变化，开发过程中存在诸多不可见因素，所以需要动态管理施工成本。以动态角度在各部门设置成本台账，将相关的料、工、费等都明确体现，尤其要加强对材料费用的管理;其次，需要及时管理，包括设计变更、签证变更以及顾客变更等方面内容，其作为能够对现场工程量产生直接影响的部分，必须要加强对其管理，从而有效控制建造成本;第三，企业成本控制在很大程度上受工程款支付的条件、时间及金额影响，因此要确保工程款审批制度充分落实，尤其是合同外追加的工程款，由工程部和监理方在竣工结算环节予以确认相关资料后再予以支付。必须要对动态成本的分析和总结予以高度重视，并且对目标成本及时调节，才能够准确反应成本控制的情况。

（四）竣工阶段的成本控制和管理

在此阶段下.主要是按照相关的协议、合同、各种设计变更资料、修改图纸、现场签证、工程量和订单以及索赔等资料，最终对合同价款进行调整。为了能够切实落实审价结算工作，可以引进及应用市场机制，加强与建筑咨询公司合作，并安排造价工程师在工地长期驻守，对于建筑项目的决算资料，全都要进行复审复核，并且要重点核实与工程价款结算相关的材料。第一，确定工程竣工结算审查期限，承包人要把竣工验收报告提交和向发包人核对并提出审查意见同步进行;第二，工程竣工价款结算方面，发包人按照所确定的竣工结算报告将工程竣工结算价款支付给承包人，同时还需要保留5%左右的质保金;第三，索赔价款结算方面，需要严格按照合同相关的内容支付约定金额;第四，部分年薪项目工程款存在合同之外，在支付时，必须要确保有承包人和发包人所签订的补充协议，同时还必须要有发包人进行签证确认。

三、总结

在成本管理的过程中，房地产企业要充分认识到自身在精细化管理方面所存在的不足之处，并且要合理采取相关措施。在项目可行性分析方面，要高度重视成本估算结果，并且要从设计阶段、施工阶段以及竣工阶段实现对成本的有效控制，实现房地产企业成本的精细化管理，使得房地产企业能够更好地适应当前的社会背景，在未来社会发展中继续实现健康、稳定、持续的发展。

参考文献：

[1]陈瑞芳.分析房地产开发企业审计中存在的问题及对策[J].全国流通经济，2018（12）.

[2]黄荣.房地产项目工程预结算的控制与管理分析[J].建筑与预算，2018（12）.

作者简介：

陈丰华，宁夏闽宁金润通实业有限公司，宁夏银川。