锦州市建成区土地储备潜力分析

李红丹 刘慈

摘 要：以2014年为评价时点，锦州市中心城区城镇用地规模边界内的建设用地为研究对象，运用多因素评价法对居住用地进行集约利用状况评价，在此基础上从理论和现实两个角度进行规模潜力测算。结果表明，锦州市中心城区居住用地集约利用差异明显，离中心越远土地集约利用程度越低。可挖潜区域土地面积3 471.936 5hm2，理论规模潜力1 793.689 9hm2，现实规模潜力687.559 5hm2，挖潜改造规模空间较好。未来需要加强规划管理与调控，科学编制土地储备计划，结合现实条件，充分挖掘内部潜力，提高锦州市城市建设用地节地效益。

关键词：中心城区;居住用地;潜力测算;集约利用

中图分类号：F293.2 文献标识码：A 文章编号：1003-5168（2019）34-0135-03

Potential Analysis of Land Reserve in the Construction Land

within the Scale of Urban Land Use in Jinzhou

LI Hongdan1 LIU Ci2

（1.Shenyang Tianli Land Technology Co.， Ltd.，Shenyang Liaoning 110000;2.Jinzhou Natural Resources Service Center，Jinzhou Liaoning 121000）

Abstract： Taking 2014 as the evaluation point， the construction land within the scale of urban land use in Jinzhou center as the object of study， it took the method of multifactor evaluation to quantitatively evaluate the intensive utilization of residential land， and took the aspects of theoretical and realistic condition transformation to calculated the scale potential for land-use. The results showed that the intensive utilization of residential land in Jinzhou center was obvious differences， a distribution pattern of decreasing from the center to the periphery. The area of potential tapping was 3 471.936 5hm2， the scale potential based on theoretical and realistic condition transformation were 1 793.689 9hm2 and 687.559 5hm2 respectively， among which the potential of latent power tapping was better. Finally， land reserve plan suggestions and measures of planning management were put forward， the city edge with low value of intensive degree should take connotation management potential tapping method to increase the intensity of land use with realistic conditions. This paper is expected to provide basis for improving land benefit of urban construction land in Jinzhou.

Keywords： central city;residential land;potential calcutaltion calcutaltion;intensive use

土地儲备工作的开展，有利于调节新增建设用地、盘活低效存量用地、优化土地资源配置、落实城市发展规划[1，2]。政府部门通过对土地进行收回、收购或征用，保障了我国各类工程项目的建设用地，为发展提供了更多的可能性[3]。当然，土地储备也会出现对市场的控制力不足的现象;因政府过于追求土地收益，导致土地市场过度供应，造成土地出让面积过剩，城市土地利用粗放经营[4]。因此，需要有计划、有目的地储备和投放土地，重点把握好用地总量和用地结构的储备和出让。本文以锦州市中心城区为研究对象，分析建成区居住用地的储备潜力，为土地储备计划编制提供依据，实现城市用地模式的内涵式挖潜。

1 研究区概况

锦州市中心城区位于锦州市的西南部，是锦州市的政治、科技、文化中心，交通发达，通信便利，商贸基础较好，下辖古塔区、凌河区、太和区和松山新区。2014年，常住人口58.52万人，区域总面积43 896hm2，地区生产总值342.60亿元;全社会消费品零售总额135.21亿元。本文以锦州市中心城区土地利用现状为基础，以土地利用总体规划确定的中心城区城镇规模边界范围内的现状建设用地为研究范围。

据统计，中心城区现状建设用地6 845hm2，以居住用地为主，其次为工业用地、交通设施用地、教育用地、商服用地、公园与绿地和机关团体用地。其中，居住用地面积3 538.62hm2，占建设用地总面积的51.70%。

2 数据来源与方法

2.1 数据来源及处理

研究主要涉及人口、经济、土地利用现状、土地供应和土地利用总体规划等基础数据。其中，人口和经济数据来自《锦州市统计年鉴》，土地利用现状数据来源于2014年土地利用调查数据;建筑状况数据来源于锦州市地籍调查，并通过实地调查进行数据修正。

从地籍数据、土地利用现状数据中提取基础信息，进行地类核实、转换，提取建筑物信息，在此基础上开展拓扑检查，地类图斑与建筑基底、建筑层数等信息的图数一致性检查，最终形成本次研究工作的基础数据。

2.2 研究方法

本文主要在中心城区用地状况评价的基础上，从现实社会经济条件出发，判断潜力测算对象是否具备挖潜可行性，以及在最佳挖潜方式下可以实施挖潜改造的规模潜力的大小。

2.2.1 用地状况评价。选择综合容积率、人口密度、基础设施完备度、住宅地价实现水平及建筑密度5个指标来对居住用地进行集约度评价[5]，按照数轴法对不同类型功能区土地利用集约度进行分值区段划分，最终确定过度利用、集约利用、中度利用、低度利用四种类型。

2.2.2 潜力测算对象确定。按照挖潜的难易程度，可将储备用地潜力分为理论潜力和现实潜力[6]。测算的对象基于全面改造的城市土地集约利用潜力测算，其对象为评价区域用地状况评价判定为中、低度利用区的功能区，其他根据规划需调整用途的功能区，现状综合容积率低于规划允许容积率控制标准的功能区，需要进行功能完善和提升的功能区[7]。

现实潜力测算对象主要针对理论潜力测算对象，从锦州市经济社会发展、城市规划实施等现实条件出发，定性逐一分析具备挖潜改造经济、技术的可行性，依据其最佳的挖潜方式划定相应的空闲地、改造地等挖潜区域。

2.2.3 潜力测算。本文以规划允许容积率标准为依据，设定现实土地容量（现状容积率表征）与达到符合规划的土地容量（规划允许容积率表征）差距进行换算形成的土地规模作为规模潜力[7，8]。为了掌握居住用地可挖潜的用地总量规模和相对规模，分别测算理论潜力和现实规模潜力的大小。

理论规模潜力测算公式为：

[Ql=Q×Rc-Fc/Rc]                   （1）

现实规模潜力测算公式为：

[Qc=Qt×Rc-Fc/Rc]            （2）

相对规模潜力测算公式为：

[qc=Qc/Q×100%]                  （3）

式中，[Ql]为测算对象理论规模潜力，hm2;[Qc]为测算对象的现实规模潜力，hm2;[qc]为相对规模潜力，%;[Q]为可挖潜土地面积，hm2;[Qt]为现实改造土地面积，hm2;[Rc]为测算对象规划允许的容积率标准;[Fc]为测算对象现状综合容积率值。

按照相对规模的大小，通过单因素聚类分析[7]进行归类，划分用地潜力分区。在此基础上，结合城市发展相关规划及计划安排、相关开发建设或改造计划等因素，采用定性方式进一步分清挖潜难易程度和挖潜时序。

3 结果分析

3.1 居住用地状况评价分析

近年来，锦州市中心城区城市用地总体向南发展，形成以老城区为依托，以新区为重点的城市空间发展格局。中心城区居住用地3 538.618 3hm2，占建设用地总面积的51.7%;建筑总面积4 158.535 9万m2;建筑基底面积1 033.566 1万m2;建筑密度29.21%，综合容积率1.18。由于城市规划、经济发展和人口分布等原因，居住用地集约利用差异明显。南桥以北的古塔城区和凌河城区，土地利用水平较高，离中心越远，土地集约利用程度越低;而南桥以南作为新城区，土地利用水平较低。

中低度利用区1 979.737 4hm2，占居住用地总面积的55.94%，主要分布在中心城区边缘的新建城区或城乡结合部;现状为集约利用，但现状综合容积率值低于规划允许容积率控制标准的区域1 492.199 1hm2，占居住用地总面积的42.17%。可见，锦州市中心城区居住用地具备改造挖潜可能性，应适当加大开发利用。

3.2 居住用地潜力分析

锦州市中心城区居住用地可挖潜区域土地面积3 471.936 5hm2，理论潜力总量为1 793.689 9hm2。从现实条件出发，居住用地现实潜力测算面积939.240 7hm2，占可挖潜区域面积的27.05%，主要集中在空闲地、改造地等挖潜区域。经统计，空闲地挖潜区域6.777 7hm2，部分拆除现有物业改造挖潜区域351.286 5hm2，整体拆除现有物业改造挖潜区域581.240 7hm2。

通过规划允许的容积率可能提高的相对幅度进行聚类分析，绘制锦州市中心城区居住用地现实规模潜力分布图。现实规模潜力总计687.559 5hm2。其中，高潜力区规模潜力326.233 6hm2，主要分布在松山新区的松山街道、凌南街道的南部;太和区钟屯乡、新民鄉的西部，营盘乡的北部。中潜力区规模潜力325.816 6hm2，主要分布在古塔区士英街道、凌河区百股街道、太和区营盘乡的南部、农工商总公司西部、太和区的新民乡、松山新区凌南街道。低潜力区规模潜力35.509 3hm2，主要分布在太和区的新民乡、古塔城区和凌河城区的少部分。

通过分析可以发现，潜力多集中在中心城区的边缘地带，说明随着城镇化的不断发展，城区内部还有较多的城中村现象，这些城中村由于缺乏行之有效的管理，长久以来处于粗放无序、规划管控失灵的现象，造成城市土地资源浪费[9，10]。该部分需要进行长时间规划，合理开发，作为长期挖潜区，是今后锦州市中心城区居住用地发展的重要方向。此外，中心城区也存在部分在建或未建项目，土地利用程度和经济效益相对较低。该部分开发较为容易，可以作为短期、近期挖潜区，将土地利用方式从粗放利用转变到集约利用的轨道上来[2]。

4 结论与建议

本研究在集约利用评价的基础上，从理论潜力和现实潜力两个角度对锦州市中心城区居住用地进行规模潜力测算，划分潜力分区。得出以下结论。

①总体而言，锦州市居住用地集约利用水平差异明显，呈现出明显的由内向外递减的特征。中度利用和低度利用的比例较大，理论上提升挖潜空间很大。

②经测算，理论规模潜力1 793.689 9hm2，现实规模潜力687.559 5hm2，主要分布在中心城区的边缘地带和城区部分在建或未建项目区。结合现实条件，需要按照空闲地、部分改造以及整体改造挖潜方式分时序、分阶段进行挖潜。

基于用地潜力测算结果提出以下建议。第一，结合土地利用总体规划、城市规划和土地市场发展状况，制订土地储备计划，使建设用地供应从增量土地供应为主转变为以存量土地为主，提高土地储备参与宏观调控的能力[2]。第二，加强规划管理与调控。一方面，充分挖掘内部潜力，对部分集约度偏低的居住用地进行旧城改造、土地整理等，充分挖掘城市存量土地和低度利用土地的潜力。另一方面，避免项目规划不合理造成的土地资源浪费。同时，优质土地的储备还可以吸引外部资产的投入，促进当地经济的发展[11]，以此达到经济建设稳步发展和外延中度扩张的协调统一。

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