浅析土地供应政策与房地产市场的关系

赵必婷 袁昕莅 洪艺瑄

摘要：近年来我国有关土地供应的新政策不断出台，而土地作为房地产市场上主要的生产原料之一，导致房地产市场在一定程度上也受到一定的影响。本文主要针对土地供应政策与房地产市场之间的关系，从土地供应的数量、结构、供应方式等多方面进行分析。同时从个人角度在“加强土地管理，节约用地，保护土地资源，保护原土地使用者合法权益”基础上对我国土地供应政策提出的一些建议。

关键词：土地供应政策;土地供应总量;土地供应结构;房地产市场;房价

一、土地供应政策

（一）土地供应政策的形式

从土地市场的供需关系上来看，土地供应政策有扩大供应政策、保障供应政策、和紧缩供应政策三类主要形式。扩大供应政策是指政府对市场的土地供应量大于市场的用地需求;保障供应政策是指土地的供应量与市场的土地需求量相差不多（大多数城市采用）;紧缩供应政策是指政府向市场投放的土地供应量小于市场的需求量，在地区经济增长过快的情况下，我国就选取了紧缩供应政策以达到使经济稳步发展的目标。

（二）我国供地政策的特别之处

1.所有土地供应均由国家政府执行。

我国全部土地实行社会主义公有制和劳动群众集体所有制，同时土地的全民所有制均采用社会主义国家所有形式，由国家代表全体劳动人民占有属于全民的土地，形式占有、使用、收益和处分的权利，对城市土地进行国家垄断，从而导致我国一级土地供应者只能是国家政府，有利的保证了土地供应政策的实施，和对土地市场的调控，以达到从大局上控制我国房地产市场的发展。

2.层次性供地政策

我国的土地政策在不同的情况下实施不同的地区政策。首先保障实质性的用地需求，同时对经济泡沫、土地投机等假性需求进行适当的抑制;对部分需求小于供给的情况进行扩大供应，来推动经济发展。

二、土地供应政策与房地产市场的关系

从1992年我国房地产市场开始逐步发展以来，政府出台了一系列的相关土地政策，用以调控土地市场的稳定发展。由此，我国政府将土地政策作为宏观调控房地产市场的主要工具之一，从土地供应总量、土地供应结构、以及供应方式等多方面对房地产市场进行理性干预，旨在推动房地产市场规范合理的发展。

（一）土地供应结构与房地产市场的关系分析

良好的土地供应结构不仅能够优化城市的功能和空间结构，同时保证城市各区域土地之间的供应平衡，最终达到房地产提升整体价值和价格的目的，使土地能够得到充分的利用。

在与房地产市场关系中，以房地产用地为例。商品住宅用地是完全商业化的房地产产品，同时社会保障性住房是为社会低收入人群提供的几乎不盈利的房地产产品，商品住宅和社会保障性住房如果在土地供应总量中占的比例过大或者过小都会对我国房地产事业的发展和整个社会的正常发展产生一定的影响。如果国家将经适房、廉租房等社会保障性住房的比例结构调整过高，不利于购买者的消费从而对房地产市场的发展产生影响，但完全商品的住房土地供应量过高的话，则会增加普通居民的消费负担，使房价产生无规则的上涨，导致更多低收入居民无房可依，进而影响社会的秩序稳定和发展进程。因此，政府发布土地供应政策中对土地供应结构的协调意味着房地产市场发展和社会秩序稳定之间的平衡。

（二）土地供应政策对市场影响的特点

1.传导机制

土地政策对房地产市场的传导过程，可以分为两个阶段，第一个阶段是土地政策传导到土地变量上;第二阶段是土地变量传导到房地产市场、宏观经济上。

2.滞后效应

一般来说，土地供应减少，相应地就会导致房价的升高，但是发生这一因果关系中会有一段时间的过渡，也就是说土地供应政策对房地产市场的影响还是有一定的滞后效应。

土地成本作为房地产产品的成本之一，在一定程度上当然会影响房价的波动，当政府采用扩大土地政策，提供土地数量充足，降低了建房成本，房价也会随之降低;如果土地供应量紧缩较少时，土地成交价格随市场供需情况影响，使土地价格上涨，房价便会升高。但由于土地规划建设，土地存储等原因，土地供应缺乏会有一段缓冲时间，即两者间的影响产生时滞后效应。

（三）土地供应政策对房价的影响较小

房价的确定主要由购买者对房地产市场的需求和土地定向功能对供應数量产生的影响来决定，同时土地定向功能供应数量由土地政策中确定的土地供应总量决定，表明城市政府可以通过调节土地政策对市场房价产生影响。但是由此也可以得出土地供应政策对房地产市场的影响是间接的，同时土地供应对房地产市场存有滞后效应，需要很长的时间土地政策才能发挥出较明显的效果，影响房地产价格只能通过政府制定土地政策中的土地供应总量来。为了提高对市场房价的调控、对房地产市场宏观调控，最好是使土地政策与其他相关政策相结合共同作用。

三、从宏观政策方面对土地供应及市场调控提出建议

（一）完善土地政策参与宏观调控

土地供应政策参与宏观调控是政府通过调整土地要素，对宏观经济、房地产市场进行调节。政府可以根据既定目标，决定政策走向，直接或者间接的调整土地供应量、土地供应结构、土地供应方式以及土地供应价格等土地要素，影响市场经济主体做出经济选择，调整未来发展投资方向，达到市场新的平衡，是国家宏观经济，房地产市场朝着适宜的方向发展。

（二）反馈机制不健全

建立完善的土地数据反馈机制十分必要，目前我国的土地数据指标仍然使用传统管理模式，为行政上的管理需要进行服务，已经不适用于当前无论是政府还是社会的经济决策对土地数据依赖性逐步提高的现状。目前来看，土地数据不仅需要反映已经发生的事实，也需要发挥影响后续经济行为的引导作用。

四、总结

本文从五个方面分析了土地供应政策与房地产市场之间的关系，土地供应政策是影响房地产市场的重要因素，从各个方面直接或者间接的影响房地产市场的发展，而房地产市场的变化也影响着土地供应政策的出台。总而言之，从03年土地政策参与宏观调控以来，通过对土地资源的合理配置，在调整城市结构和发展方向发挥了积极作用。

参考文献：

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