购房人退房兼职销售员提取的佣金由谁担？

张凯丽

摘要：由于我国房地产行业的快速发展，购房过程中产生的纠纷问题也逐渐显露出来。接下來在本文中以案例的形式来引出购房佣金的纠纷问题，并深入阐述。

关键词：购房佣金;问题;责任

案例：2018年1月28日缪女士陪亲戚看房时，听恒富置业有限公司业务员称该楼盘春节后即涨价，现买下来年后卖掉就可赚钱，即使没涨，也可无理由退房，为此心动，随后便与恒富置业有限公司签订了认购书并交纳定金10000元。两天后又签订了商品房买卖合同，并支付了首期房款75804元，装修款38200元，同日还签订了一份《无理由退房协议书》。春节后，缪女士即到恒富置业有限公司解除合同并要求退还购房款124004元。恒富置业有限公司不同意全额退款，只同意退款99203元，但对业务员所提取的佣金24801元，认为缪女士所签订的《无理由退房协议书》已约定由兼职销售员通过“恒房通”平台推荐认购的，在行使无理由退房权利时，在退还的楼款中要扣除已支付的兼职销售员佣金。

说法：法院审理认为，《无理由退房协议书》中虽写明缪女士在行使无理由退房权利时，如由其他兼职销售员通过恒房通平台推荐认购的，同意扣除已支付的佣金，但这“扣除已支付佣金”的约定系恒富置业有限公司预先打印拟定的格式化条款，恒富置业有限公司并没有采取合理的方式提醒缪女士注意，而其内容也明显对缪女士利益不利，损害了缪女士的财产权益，违背了公平原则，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定，该格式条款应属无效。其次，本案佣金的实际领取人陈女士在缪女士认购涉案房屋到签订商品房买卖合同过程中，从未露面，双方所签订的认购书和商品房买卖合同以及恒富置业有限公司所出具的收款收据落款处均没有陈女士的签名，陈女士只是在交款核对单的开单人后面用括号写有“老业主陈女士”几个字，而该交款核对单只是恒富公司内部操作流程的单据，并不需缪女士核对。第三，陈女士 “恒房通”APP平台以老业主身份注册为兼职销售员，以及在“恒房通”APP平台填写缪女士的相关信息并在缪女士签订商品房买卖合同付清首期款后，即按商品房买卖合同和装修合同的总价款提取1%的佣金这一系列操作流程中，均不需经过缪女士认可，也没有证据证实缪女士对整个操作流程是知情的。故法院对恒富置业有限公司认为如需解除商品房买卖合同，应扣除佣金的主张不予支持。但鉴于缪女士在明知其自身无购买能力的情况下，听到销售人员说“可以赚钱”就与恒富公司签订商品房买卖合同和装修委托合同，在签订合同交付首期款后随即要求解除合同、退还房款，对本纠纷的发生存在一定过错，故法院酌定缪女士自身承担已付佣金30%的责任，恒富公司承担70%的责任。

参考文献

[1]《中华人民共和国合同法》三十九条。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。

[2]《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第6条第1款。提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。

[3]《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第9条。提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持。

[4]《中华人民共和国合同法》第四十条。格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。