房地产企业的财务战略转型

摘要：随着房地产市场竞争环境日趋复杂，企业为了打破当前的经济利润下滑态势，更好地适应宏观政策环境，就必须要认识到财务战略对企业市场竞争优势及可持续发展的重要作用。房地产企业本身具有投资风险高、资金回收期长、资金占用规模大等特征，其经营风险高于其他行业，因此，房地产企业要制定科学的战略规划，在竞争与发展中实现战略转型，有效应对行业风险态势。本文以房地产企业为主体，基于战略高度下研究企业财务管理转型的策略。

关键词：房地产企业;财务战略;转型

一、房地产企业财务战略基本概述

自2016年起我国政府对房地产进行宏观政策调控，在“去库存”的政策影响下，该项政策的运行也同时带来了房地产行业的“兼并战”，一些规模较小的企业被万科、绿地等行业巨头兼并，房地产行业出现垄断的趋势;同时，“二胎”政策的开放使得学区房成为房地产市场的新热点，市场整体上的房屋空置现象也出现了明显的区域化差异。在宏观政策背景下，房地产企业必须要及时关注市场变化，選择合适的财务战略。实际上，财务战略可以细化为以下几个方面。（1）投资战略。投资战略是企业财务战略的核心，它通过对企业现有资金的合理计划与应用，部署科学的投资计划，为企业创造价值。但投资战略的选择需要紧密结合市场变化趋势，并做好市场调研工作和项目经.济收益预测工作，谨慎规划投资方向。（2）融资战略。房地产企业的日常经营和对外投资都离不开前期的融资活动，企业在制定融资战略时要立足于金融市场动向以及自身的财务状况，合理控制企业资本结构。（3）资金管理战略。以企业的资金流动速率与偿债能力作为依据，重点关.注企业的存货周转，在保证资金占用率的同时也要提升资金的循环效率，降低企业财务风险。（4）利润分配战略。对于房地产企业来说，利润分配方式、分配时间点以及留存比例等都是利润分配战略的主要内容。

二、房地产企业财务战略转型的动因分析

房地产企业的投资、融资、建设、销售等经营活动都涉及企业价值链的各个环节，可以说，企业战略规划就是创造价值的过程，战略落实情况也会在企业的财务业绩上体现出来。因此，房地产企业的战略转型也应当从融资、投资、营运和股利分配这四个方面进行动因分析。

首先，从融资角度来说，房地产企业是资金密集型行业，加上项目前期投入资金量较大，资金周转时间长，且容易受到市场变化的影响，因此在融资环节存在着一定的难度。尤其是当前国家通过一系列货币政策调节金融市场，对房地产贷款规模进行了严格限制，造成房地产企业贷款准人门槛和融资成本随之升高，影响了企业的经营利润。只有通过拓宽融资渠道，制定融资战略规划，才能打破企业当前的融资困境。

其次，从投资角度来说，房地产企业的投资计划直接影响着企业的经营风险。自2011年以来，国家持续控制房价上涨，这在一定程度上压缩了企业的经济利润空间，为了更好地适应市场变化趋势，房地产企业可以通过多元化投资战略转型来拓宽业务领域，转变盈利模式，实现多元化投资，从而保证企业经济效益稳增长。

再次，从营运角度来说，“去库存”是房地产企业加快资金流动的主要手段。企业缺乏系统性的存款管理制度，将会加大资金占用规模，而资金占用情况会直接影响到企业的销售管理以及现金流量等，因此，房地产企业必须要立足于产业链上下游企业的整合工作，不断向产业链两端延伸业务，更好地适应市场需求，实现去库存管理，加快存货资金流动及应收账款的回收效率，实现管理模式的创新。

最后，从股利分配角度来说，股利分配政策包括剩余股利分配政策稳定股利分配政策、固定股利支付率政策以及低正常股利加额外股利政策。由于房地产企业受宏观政策影响，在土地开发成本飙升、商品房价格受限、地产信贷政策紧缩的环境下，企业必须要选择合适的利润分配战略，灵活配置股利，以缓解股东与投资者之间的利益冲突，又要保证企业留存收益能够支持后续的发展，这也是促使房地产企业进行财务战略转型的主要因素。

三、房地产企业优化财务战略的有效建议

（一）拓宽企业融资渠道

对于一些规模较大、建设项目较多的房地产企业来说，拓宽融资渠道是企业发展的根本需求。在金融货币政策紧缩的社会经济背景下，除了传统的银行信贷以外，房地产企业还可以采用多元化融资方式，例如：地产基金、众筹平台、海外筹资、产品创新、转股筹资以及发行债券等，通过加强与外部金融机构的合作，盘活企业内部资产，从而有效拓宽融资渠道。在这一过程中，市场发展还带来了其他的新型融资模式，例如：PPP模式、TOT模式、BOT模式等。PPP模式就是政府与社会合作资本所建立合作关系，在项目建设过程中，以公共部门为主体，其他民营企业与社会资本为合作关系，将项目建设风险分散到多个主体上，既能够满足企业融资需求，又能够降低融资风险，是一种共赢的融资模式。BOT模式实际上就是对基础设施进行投资、建设和经营的过程，政府部门与民营企业达成协.议，在政府的特许下由民营建设企业来承接项目的资金筹集、建设以及管理活动，这种模式也能够解决房地产企业的融资需求。房地产企业在运用新型融资方式的过程中，要充分了解融资方式的基本理念、手续办理流程、优点及缺点，聘请优秀的业内专家指导应用，依据项目差异选择合适的融资方式，并及时总结经验，规范融资操作。

（二）加快产业园区建设

自2019年上半年，国家针对房地产产业园区出台了一系列好政策，从税收层面、金融层面、产业层面以及人才层.面给予了多方支持，房地产产业园区的建设也将更多的关注点放在了投资拓展、战略扩张、选址复制等方面。可以说，产业园区是供应链上下游企业聚集的载体，通过有效的内部凝聚力来整合房地产开发资源，带动其他关联产业的发展，最终形成产业聚集效应。在这一过程中，房地产企业可以制定生态圈构建的发展战略，以房地产为核心业务，将商业、教育、医疗、物流以及长租公寓等作为发展平台，通过与上下游企业的共同聚集完善城市配套服务体系，既能够满足消费者的居住需求，尽快实现“去库存”管理模式，也能够适应国家政策需求，加快建设全面体现新发展理念的城市和美丽宜居公园的城区。

（三）实现企业投资多元化

一方面，房地产企业为了降低投资风险，可以主动寻找第三方投资者进行项目合作开发，将土地资源、资金流资源等进行有效聚集，在项目开发过程中双方企业可以“取长补短”，通过资源集中投放，用较少的资本投入杠杆撬动其他相关的战略资源，从而降低企业投资风险，加快：企业的规模扩张与聚集运营效益。另一方面，房地产企业还可以以房地产为基础，将社会中对养老、教育以及租房.等需求体现在房地产项目投资上，加大对教育、医疗等领域的投资。例如：发展社区居家养老服务，通过提供居家，照护、上门家政陪伴就医、上门配餐、医疗护理等服务，提升产品竞争力;或加强与外部医疗机构的合作，建立养生保健服务，建立国际化的专业医疗护理康复团队等。

（四）优化企业股利分配政策

股利分配取决于企业的盈利状况，房地产企业在确定股利分配政策以前，可以以归属母公司净利润、现金分红、未分配利润、股利支付率以及利润留存率等相关历史数据指标作为分配依据，一方面，可以通过适当增加现金股利的分红等方式来向投资者和股东传递经营良好的信号，另一方面，在企业市盈率保持稳定的基础上，加强主营业务的收入，以保证股价与市场价值的一致性，从而提升相关利益者的投资信心，缓解投资者与股东的利益矛盾，减少经济泡沫化现象。

四、结束语

综上所述，房地产企业在经营和发展过程中，必须要立足于市场变化趋势，不断更新与改进财务战略，从融资、投资、营运以及股利分配等角度，制定合适的战略规划，通过拓宽融资渠道、加快产业聚集化、实现投资多元化等方式，提升企业的财务掌控能力，促进企业长效发展。

参考文献：

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[3]崔泽慧，娄阳.万科集团基于多元化融资的财务战略转型[J].财务与会计，2017（4）：41-42.

作者简介：

李薇，成都市兴城建实业发展有限责任公司，四川成都。