房地产企业精装修项目成本管理与控制研究

李慧

摘要：精装修工程是未来房地产开发的趋势，而精装修工程的成本控制是整个精装修项目管理的重点。在前期决策及设计阶段、招投标阶段、施工及结算阶段—三个关键阶段合理控制精装修工程成本，才能实现房地产企业精装修工程成本控制目标，降低企业投入，增大项目产出，提升企业及项目的竞争优势。

关键词：精装修工程;成本控制

一、房地产企业加强成本控制的意义

虽然我国房地产业起步较晚，但很快就迎来了热的趋势，对国民经济做出了明显的贡献。同时，我们也应该看到，房价高企和行业过热也带来了宏观调控的加强和风险的加剧。加强成本控制对房地产企业具有重要意义。一方面，近年来国家对房地产业的控制不断加强。虽然房地产业已成为国家的支柱产业，但近年来利润增长迅猛、产业结构不规范等問题也迫切需要国家宏观调控。实行限制购买住房和负担得起的住房等政策，目的是促使住房价格恢复到合理水平。因此，房地产公司也需要面对降价的趋势。随着利润空间的缩小，公司必须加强成本控制，以确保有效的利润。另一方面，随着宏观调控的发展，企业面临的风险也越来越大。目前，不仅通货膨胀压力加大，房地产公司融资难度也加大。土地资源供应紧张。再融资和上市受到限制，融资、投资和回收利用受到风险的考验。成本控制已成为企业有效管理资金、提高盈利能力的必然选择。

二、我国房地产企业项目成本管理与控制的现状分析

2.1主体不明确

现有的房地产企业一般将项目成本控制的主体定义为公司的财务部门，甚至认为成本控制仅仅是审核。使得公司的技术人员、组织人员、物料管理人员不能有效参与项目成本管理，不能联合参与形成成本控制共同体，进而不能对项目成本不能实施最终控制。

2.2缺乏科学性

房地产项目各阶段都对成本控制有影响，部分房地产企业在项目开发之前，对项目可行性的研究不充足且不重视项目设计，在决策阶段没有全面地对房地产市场进行考察，对项目各阶段所需的成本预估也不全面，盲目的进行投资。在设计阶段，设计人员与成本控制联系不紧密，从而造成后期设计变更引起的成本浪费。在项目施工阶段，房地产企业对合同管理的重视程度低，忽视合同履行和成本的关系，部分企业在出现纷争时，存在不履行合同条款与私下找关系解决问题的现象，从而导致决算阶段成本费用远超出目标成本。

2.3成本核算缺乏规范性

大部分房地产企业的成本核算科目以“开发成本”为一级科目，把下设的二级科目“土建费用”等作为“开发成本”的末级科目。由于科目设置的不细致和对成本费用的核算笼统，从而造成在项目进程中无法对具体的投资金额进行明确的分析。

三、结合实例谈加强成本控制的具体措施

3.1加强建设单位对造价控制的管理

（1）及时组织合约交底。工程项目合约签订后，为保证总包合同、各分包合同顺利执行，加深对合同主要条款的理解和认识，建设单位工程部、成控部会同监理单位向施工单位进行合约交底，说明工程的承包范围、承包方式、合同条件、合同单价及总价、暂定金额项目、暂定供应单价项目及注意事项等。

（2）加强合同履约跟踪及监督管理。为了及时掌握合约履行情况，造价人员应随时深入现场了解工程进展情况，配合项目部加强现场监督及跟踪管理加强现场监督及跟踪管理，积极配合项目部监督施工单位，严格按照设计图纸施工，及时发现问题，并做好现场记录及相关证据资料的收集，以便进行成本核减工作。对施工过程中的造价支出做好分析与预测，经常或定期向上级提交项目造价控制及其存在问题的分析报告。如某一工程项目中对公寓楼屋顶装饰二次深化设计为钢制花架，其中钢制方钢管檩条壁厚设计为5mm。工程完工后，通过跟踪检查，发现钢制方钢管檩条实际施工壁厚为3mm。结算时，按收集到的资料对钢制方钢管檩条的工程量按壁厚为3mm进行核减，核减量约4t，减少成本支出3.4万元。

3.2控制施工单位不规范行为

（1）审查施工组织设计，配合项目部对施工组织进行优化施工组织方案是否先进、合理，不仅直接关系到施工质量和进度，对项目造价也会有所影响，施工单位为了追求利润最大化，所报施工组织设计往往会存在浪费人力、物力、工期等问题。造价人员应积极配合项目部选择技术先进、经济合理的施工方案，研究降低成本的方法及措施，并提供相应经济评价和支持。如在公司某工程土石方及挡土墙工程中，由造价人员配合工程技术人员针对现场实际情况，结合土石方数量大的特点，对施工方案进行优化，提出了一套可指导现场施工的方案措施。如规定土方外运运距包干价为15元/m3;石方爆破后的石材用于砌筑挡土墙，既节约石方购买又避免石方外运;土方运距包干，与土方按实际运距计价相比，节约单方造价11.2元/m3，节约总造价97万元，石方工程用爆破方式比用风稿凿打节约造价约16.4万元，石材利用率节约外运及购买约21万元，此三项共节约造价约134.4万。

（2）洽商变更成本控制，项目建设过程中，工程变更难以避免。因此对工程变更的管理非常重要，首先工程技术人员和造价人员应密切配合提高工程变更的预见性，严格控制洽商变更的发生;其次在变更时充分利用设计、监理单位的技术资源，对于大的设计变更，事先做好详细的技术经济分析，就其对工程成本的影响做出评价，综合各方意见后方能最后确定是否实施重大变更。要尽可能减少设计变更，认真对待必须发生的设计变更，及时分析费用变化情况，并配合设计部门进行变更方案优化工作。如某一项目公寓楼自行车库为园林景观合同外项目，自行车库两侧阳光板分格设计高度为1150mm，而阳光板成品板规格为6000mm*2100mm*lOmm。若按该设计方案进行施工，按高度115 0mm横向裁割一半后，将会使另一半950mm造成浪费，其材料损耗率高达45. 23，即阳光板材料成本增加45， 23。通过经济技术分析，同设计部门进行多次沟通，将自行车库两侧阳光板分格设计高度改为10 50mm。在不明显降低设计效果和保证施工质量的前提下，大大降低了材料成本，节约成本约15万元。

结语

综上所述，对房地产项目精装修工程的前期决策及设计阶段、招投标阶段、施工及结算阶段三个关键阶段进行严格的成本控制，不但能实现较好的成本管理目标，提高装饰装修工程项目管理水平，也能够在降低项目投入，增大项目产出，提升企业及项目的竞争优势上发挥重要作用。

参考文献

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