浅谈房地产开发企业全面预算管理问题与对策

黄明

摘 要：我国对房地产行业展开宏观调控后，房地产行业的利润率一直在下降，很多房地产企业因为资金问题陷入破产状态，因此，房地产开发企业必须要做好全面预算管理，这样才能在当前的市场环境中保持利润，维护稳定的现金流状态，促进房地产开发企业的可持续发展。

关键词：房地产开发企业 全面预算管理 问题与对策

一、房地产开发企业全面预算管理的意义

随着当前我国宏观调控的介入，以及房地产市场逐步缩小，房地产开发企业利润率在逐渐下降，因此房地产企业急需改变自身的预算管理，从以往粗放的模式转变成为精细化管理模式。在这样的情况下，全面预算管理的重要性逐渐突显，实施全面预算管理有利于房地产企业更好地制定完善的企业发展规划目标。在当前的社会中，房地产耗费的成本高、时间长，行业竞争以及宏观政策的不确定都会让企业陷入发展的困境之中，因此房地产企业需要增强自身抵抗风险的能力，只有如此才能够健康长久的发展。

二、房地产企业全面预算管理存在的问题

（一）缺乏完善的全面预算管理组织机构

目前，很多房地产开发企业没有设置专门的全面预算管理机构，甚至将全面预算的管理职责直接授予财务部。这就造成了全面预算管理机构层级不高，在实施全面预算管理制度时会出现参与人员不重视的现象。尤其是在预算的沟通、执行、控制以及反馈等工作上，配合程度较低，工作进展缓慢。其次，在全面预算工作的开展中，往往会出现全面预算管理人员配置过于单一，部分工作人员的专业素养不足，导致预算内容更偏向于财务指标，对企业整体的发展缺乏战略指导意义。最后则是在全面预算执行的过程中，除了财务部门之外，其他部门对全面预算参与感不强，尤其是营销部和工程部。这两个部门是预算管理中最重要的部门，直接影响年度销售规模的确定和工程节点的完成。但是在实际的工作中，这些部门参与积极性不高，且与财务部门关于预算管理的職责混乱，导致管理措施实施受到阻碍。

（二）全面预算的编制方法不科学

当前房地产企业中普遍存在这样一种情况，很多的预算编制不够科学，在编制的过程中不注重编制预算的依据及方法，且部分房地产企业的预算管理方比较陈旧。缺乏对市场以及企业发展实际情况的调研和科学预判，凭主观设立增长幅度等进行编制。房地产企业的产品种类丰富、层次要求较高，因此在编制的过程中，很难将预算编制效果进行统一，这就造成了房地产企业在实际的预算编制需要考虑的因素很多。同时很多企业在预算编制的过程中，为了提高工程的进度，缩短工期，往往会在设计过程中就开始进行施工，导致了施工过程与图纸编修同时进行，这就造成预算与实际情况不匹配，预算自然也就失去了其应有的作用。

（三）全面预算预警机制不完善

全面预算的编制和企业的核算是有较大关系的，核算的结果能够直接验证预算编制是否合理，编制的执行效果如何。这些核算数据对企业来说有着非常重要的地位，一旦出现预算与核算之间不相符，甚至偏差较大的情况，就证明企业的全面预算预警机制不够完善，严重甚至会导致企业工程的质量以及施工的进程。部分企业预算人员工作能力不能满足企业当前的要求，信息化技能缺失，企业预算执行跟进难度增加，不能及时对企业经营情况做出分析。

（四）缺乏有效的全面预算绩效考核与激励机制

绩效考核是全面预算管理中的重要环节，能够帮助提升工作人员的工作积极性，有助于促进不同部门的员工朝着相同的企业愿景奋斗。当前，房地产企业中普遍存在这样的现象，首先是在考核的过程中，更加重视对财务指标（如收入、净利润）的考核，而对非财务指标方面（如节点实现、回款情况）的考核较少。财务指标通常是在企业的历史财务数据的基础上计算得出，主要体现了企业以往的经营成果，非财务指标则是对企业未来的业绩等进行揭示，因此在企业的发展过程中，非财务指标的考核十分重要。除此之外，企业的激励政策，往往更多的采用短期激励手段，缺乏长期的激励规划，一旦出现疲惫等现象，对企业长期发展的影响是较大的。在激励的过程中，更多使用货币方面的激励，缺乏长效（如股票、期权）的激励机制。这样的激励在短期内有一定效果，但是从长期的角度来讲，不利于员工个人价值的实现，也不利于员工与企业长期的共同发展。

三、房地产开发企业全民预算管理问题的对策

（一）建立健全全面预算管理机构

房地产企业应该明确自身的发展战略，并且建立以战略为导向的全面预算管理机构，具体包括以下几个方面：第一，首先应对企业的内部情况有充分了解，在了解的基础上设立预算管理机构，该机构全权负责预算管理工作。该机构可以由房地产企业的决策层带头，从各个部门中抽调精英人员，这些精英人员需要对各部门工作足够熟悉，这样才能保证该机构后续工作的顺利展开。第二，该机构主要的工作是对预算进行编制、审核、调整以及分析考评等，对预算的执行全程参与，并且保证预算能够顺利执行。第三，对企业战略做出明确的规划，并且依照企业的发展战略进行预算编制。预算要辐射到企业的各个部门，包括营销、工程、成本、投资、融资、采购及人力等所有方面，只有这样才能够确保全面预算管理制度能够在企业进行全面的实施，达到其应有的效果。

（二）引进科学的全面预算编制方法

房地产当前最大的问题源自于其经营模式，房地产开发周期较长，涉及到非常多的环节，因此在资金和财务方面往往会表现脆弱，宏观调控以及金融市场发生变化都会对房地产企业造成非常大的影响。预算方面，滚动预算一般包括中期滚动预算和短期滚动预算，中期滚动预算的编制周期通常为3-5年的时间，短期的滚动往往为一年。滚动预算能动态反应经济市场的情况，能够为企业的运营提供更加有效的决策信息，中期滚动预算编制周期与房地产项目开发周期接近，这就为企业提供了相对长远的决策视角，因此房地产开发企业可以利用滚动预算的方法，实现周期与年度预算的有机结合，进而确定滚动预算的编制周期以及滚动频率。

（三）强化预算管理风险预警机制，提高企业预算管理者的工作能力

房地产企业的全面预算管理工作与其他企业存在一定的区别，由于房地产涉及的事项较多较杂，因此在管理的过程中，不仅需要专业的技术能力，同时也需要较强的实际操作能力，这样在经营过程中，才能适应不断变化的情况，更好的提升工作效率。当前部分工作人员达不到这样的要求，因此就需要房地产企业增强自身的内部培训能力，不仅需要提升工作人员的专业知识，同时也需要提升工作人员实际操作能力。除此之外，企业有了专业程度较高的工作人员之后，就需要增强企业的风险预警能力，工作人员需要定期对市场以及企业自身的情况进行分析，出现问题时积极进行调整改善，时刻关注市场变化，及时对房地产企业的预算进行调整，同时要对特殊情况及时反映，采取相应的措施应对。只有这样才能保证房地产企业在面对风险的时候更好的应对，保证房地产企业健康长久的发展。

（四）改善全面预算管理的工作方法

改善全面预算管理工作的方法，需要在预算编制以及预算执行的时候，严格按照相关的制度进行。由于房地产企业开发周期长，不确定因素多，因此需要在过程中做出更加及时、准确的反馈，这样才能保证预算结果与企业的战略目标保持一致。同时全面预算是一个复杂的过程，因此需要加强内部之间的交流，从而能够时刻对全面预算管理工作进行监控，找出其中的优缺点，进而针对这些问题作出优化，推动企业的发展。

四、结束语

房地产企业作为资源密集型产业，很大一部分资金来源于借贷融资，这就让房地产企业的危险性大大增加，一旦在资金链方面出现问题，就会造成房地产企业陷入巨大的危机之中，因此强化预算管理是房地产企业的必经之路。为了促进房地产企业的发展，唯有增强对房地产企业的全面预算管理。

参考文献：

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