城市地铁车辆段上盖物业开发建筑方案设计有关问题分析探讨

姜培培

摘要：地铁车辆段根据功能分为检修车辆段（简称车辆段）和运用停车场（简称停车场）两种，传统的车辆基地主要具有占地面积大，建筑密度较小，用地强度低的特征。这与日益紧缺的城市土地资源间产生了难以调和的矛盾。 在这样的现实背景下，本着持续发展、集约化利用的原则，地铁车辆段及综合基地的土地综合开发利用被再次提上议程。文章主要就城市地铁车辆段上盖物业开发建筑方案设计有关问题进行了分析，以供广大同仁交流探讨。

关键词：地铁车辆段；物业开发；建筑方案

在城市土地日益紧张的今天，如何利用车辆段上部空间，将工业建筑与民用建筑在保证各自使用功能的前提下，有机结合起来，以节约用地、促进经济、社会和环境和谐可持续发展具有重要意义。

一、物业开发的可行性

车辆段是负责地铁车辆维修、清洗、整备的场所，主要功能房间是占地大、层高高、跨度大的厂房。我们所要进行的物业开发就是要将厂房的屋面作为物业的地面，布置房屋、道路、绿化等综合设施。对车辆段物业开发的可行性，我们进行了以下分析。

（一）物业所在的地段的交通是否便利往往成为地段好坏的一个重要衡量因素。（二）伴随着城市轨道交通的发展，大量的人流被吸引、地铁沿线土地的价格的上涨幅度会加快，进而带动周边的建筑物业迅速增值。 （三）地铁的修建将会缓解市区土地稀缺所带来的供需矛盾。因一直制约房地产业发展的交通问题得以解决，所以，地铁所到之处的土地也将会身价倍增，时间距离的缩短，缩小了土地价值的区域差异。

二、地铁车辆段上盖物业开发原则分析

（一）车辆段上盖物业开发需要具有整体、综合开发的观念。对于地铁车辆段上盖的物业开发，在规划设计阶段应该具有综合整体开发的观念，将地铁车辆段的设计与上盖物业开发有机协调，做好空间衔接的同时综合考虑建筑环境，尤其是考虑车辆段与物业开发彼此要求，进而实现开发设计方案的最优化。

（二）严格按照国家相关土地政策要求进行物业开发建设。由于地铁车辆段的建设属于城市交通基础设施建设，因此用地属于国家行政划拨用地，而地铁上盖物业开发建设用地则属于有偿用地，因此在项目开发建设过程中必须考虑不同土地政策对于项目建设效益的影响。

（三）必须处理好相关的技术问题。由于地铁车辆段与上盖的物业开发建设技术含量高，因此在车辆段上盖物业的开发设计上必须做好技术保障，特别是地铁车辆段上盖物业开发建设施工中可能会出现的位移沉降的问题，需要重点制定合理的设计方案。

三、城市地铁车辆段上盖物业开发建筑方案设计中相关问题分析

（一）消防问题

因上盖物业是把车辆段厂房的屋面当作平台（地面）进行道路、房屋等设施的布置，所以地面层的厂房相当于被一个庞大的屋面连接成了一个整体。跟据《建筑设计防火规范》的要求，不仅要根据厂房的火灾危险等级划分防火分区，还要在厂房中设置消防通道。鉴于厂房中除油漆车间为乙类危险等级外，其他车间都不超过丙类，我们在设计时将油漆车间置于南侧临路的位置自成一个防火分区，其他车间按二级耐火等级丙类厂房划分防火分区，并设置与厂外环形消防车道双向连通的室内消防通道，有效解决了底层建筑布局的消防问题。

上盖部分与城市道路是通过两条起坡较大、线路较长的高架道路相连接，加之上盖的面积又比较大，根据《城市消防站建设标准》的规定“城市规划区内普通消防站的布局，应以接到报警后五分钟内消防队可以到达责任区边缘为原则确定”。在设计时，我们在上盖物业部分做了一个小型普通消防站，确保上盖部分的消防安全。

（二）上盖房屋的建筑设计与其他专业设计的协调问题

1、结构伸缩缝的设置对建筑设计的影响

按照《混凝土结构设计规范》的规定，现浇混凝土框架结构的伸缩缝最大间距55米。即便是采用后浇带的方法，也一般不超过80米。根据已建成上盖物业的车辆段的使用来看，伸缩缝处是建筑防水的最薄弱的环节，而且一旦漏水很难治理，故建筑专业要求在结构专业满足规范和技术要求的前提下，结构尽量减少伸缩缝的个数。

伸缩缝给建筑专业带来的另一个问题是，不论何种形式（板式或点式）的住宅楼，都要把一个完整的单元放到由伸缩缝划分好的地块中去，以避免户内出现缝。这个要求使户型设计比普通地面上的设计受到更多的限制，能布置出的户数也会相应减少。

在水景的布置上，也要尽量避开伸缩缝，以点状布置的水池或抬高的喷泉广场为主。

2、结构转换形式及柱网布置对建筑的影响

本方案上盖物业定位为住宅小区的开发。这样就形成了上部建筑按户型要求小开间、小跨度，而下部厂房按工艺要求大开间、大跨度的布置的情况。在结构设计中，当柱网不能对齐时，需要在结构改变的楼层布置水平转换构件，来解决竖向结构的突变性转化。结构专业经过比较，采用了传力途径清楚、节省材料造价的梁式转换结构方案。然而，这种形式就要求建筑的上下层柱子尽量对齐，相当于要在一个整齐的柱网格子内完成大小不同的功能房间的设计，同时解决好采光、通风的要求。因此，建筑方案设计的顺序就由通常的功能设计兼顾状网布置，变成了柱网拟定―功能布局―柱网调整―工艺核对的多次反复的过程。

3、与景观设计专业的协调

普通设计中的地面绿化，只需根据景观需要布置高矮乔、灌木就可以了，而在一个大屋盖上布置绿化就不一样了。首先，种植基质如采用人造轻质土，基质层厚度根据栽培植物不同，一般在10～75厘米之间。其次，树种选择也很重要。树木的根系太深会带来覆土太厚，结构构件加大、设计难度增加、造价提高等问题；根系太过发达，不仅会破坏物业层平台面的防水层，甚至破坏到结构构件，影响到结构的安全性。因而，景观专业设计时要选择恰当的绿化方式，尽量减少覆土的厚度。同时，建筑防水设计时也要考虑使用特殊的抗渗混凝土和防穿刺防水材料，使花草灌木生长不会影响大屋盖的防水问题。

4、与设备设计专业的协调

在普通的小区设计中，室外管线的敷设是按照管线的埋深要求在地面标高以下同城市管线相接，而在本设计中，所有的管线必须集中到中间设备层统一安排。这样，车库层的层高就是车库层所需净高加设备管线高度加梁高。因层高过高会带来影响建筑布局、通往上盖道路坡度变大、路线变长和影響建筑结构造价等一系列问题，所以在方案设计中，我们要求各设备专业将管线统筹布局，尽量减少管线的高度（例如，通风专业的管道做成扁而宽的风管）。

（三）上盖绿化的设计问题

上盖物业部分的绿化设计注重同盖下厂房周围的绿化相呼应和延续，并着力于对城市景观作出贡献。另外，上盖部分在盖子的两端（下部为地铁车辆出入段线部分）和试车线一侧设置了宽阔的绿化隔离带，在隔声减噪的同时，转移和遮挡了人们通向铁路线路的视线，使位于此地的居民产生依然在平地上的心理感受。

四、结语：

总之，地铁作为高效、快捷、安全、舒适的交通工具在越来越多的城市兴建运行；已逐渐由单一线路发展为地铁网络，与地面公交系统组成多层次的立体交通体系，为城市居民提供了更加便捷的交通服务。在城市土地稀缺、能源紧张的背景下，如何使地铁盈利，如何提高土地的利用效率，发展地铁上盖物业越来越成为地铁建设与城市规划中关注的重点。

参考文献：

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[2]陈峰，刘金玲，施仲衡.轨道交通构建北京城市空间结构[J].城市规划，2016（8）.

[3]韩晓晶.地铁上盖物业设计探讨[J].山西建筑，2016（12）.