房地产市场发展趋势探析

李沛勇 马俊霞

摘要：随着社会经济的发展，人们生活水平不断提高，房地产行业稳中求进。根据中央确定的房地产行业发展战略，全国各地逐步收紧房地产调控政策，房地产市场出现分化态势。

关键词：房地产市场;发展趋势;探析

近年来，我国经济整体稳中向好，稳中趋优，不断向高质量发展阶段转变。各地坚持中央确定的“房子是用来住的，不是用来炒的”发展理念，避免房地产市场出现较大波动，房地产调控政策逐步收紧，房地产投资市场呈现分化态势。

一、新常态下房地产市场面临的挑战

（一）房地产行业竞争激烈

当前，我国房地产企业面临非常严重的市场竞争压力。新常态时代背景下，在经营与运转过程中，由于房地产行业受到销售额等因素的影响，资金回流较慢，企业现金流严重不足，致使企业的库存房产压力变得越来越大，甚至部分地区的房地产行业为了增强其自身的核心竞争力，缓解库存压力，通常采用大额度降价等形式来增加企业收益和加快资金回流，这在某种程度上来讲，进一步造成房地产行业的不正当竞争局面。同时，由于不同区域经济水平和价值观念的不同，在房地产发展方面存在一定的差异性条件，未来的房地产市场将会出现区域化的发展现状，一线、二线、三线的城市较为明显。

（二）房地产市场融资困难

最近两年来，除北上广深等一、二线城市的房价稳中有升的发展态势之外，我国部分三、四线城市的房价上涨速度相对较大，整体房地产行业的经济收益呈现一定的增长态势。在经济利益的驱动下，大多数以房地产为主要核心产业的房企，采取各种营销策略进行资金回笼，并逐渐向其他行业或领域进行拓展。当前，由于政府采取各种限购措施、投放市场的土地价格持高不下，加之房地产行业的建筑成本、劳动力成本、税收成本不断增高，进一步压缩了房地产行业的经济利益，行业整体利益呈现下滑的趋势。基于此种发展态势，银行业站在资金使用率及金融投资风险规避等方面考虑，对房地产行业资金投入和贷款融资采取限制性措施，进一步制约了房地产行业的良性发展。

（三） 房地产行业自身因素限制

近些年来，随着经济的发展和社会进步，房地产企业在开发经营过程中，过分追求经济效益的增长，产品开发出现严重的同质化现象。同时，部分房地产企业在高速发展的新常态环境中，过分依赖于其他行业的投资，缺乏科技创新类资金投入，企业的组织管理和科学性规划等方面也存在严重不足，对内部的资产结构以及资产周转尚未存在风险性管理意识。为了追逐高收益，很难将重点放在成本和资本的节约层面，也缺乏相应的生态环境保护意识。房地产行业若想获得长足的进步与发展，就必须认真贯彻落实“绿水青山就是金山银山”的伟大号召，努力提高自身的创新能力，加大新产品的开发力度，避免房地产市场销售寒流时，出现产品滞销和资金链紧张等局面，促进房地产行业的良性发展。

二、解决市场经济和房地产经济的对策

（一）合理控制房地产市场价格，避免市场价格出现波动

房地产价格对房地产市场的健康发展具有重要意义，我国政府部门应注重房地产价格发展趋势的引导，合理控制房地产市场价格。房地产的价格降低并不代表着房地产市场价格的合理，是需要及时改善价值与价格相互背离的现象，从而在房地产商品价格出现波动时，避免价格出现过高或过低的问题。因此，我国政府部门应加大对房地产价格的调控力度，根据房地产价格所出现的波动，结合科学理念对房地产经济进行评估，使房地产企业依据评估数据制定合理价格，从而保障房地产经济与市场经济发展的可持续发展。

（二）加强对房地产行业的管控和监督

房地产的发展与城镇化进程、地方财政、居民财产、银行业务、投资等都有极为密切的关系。国家已经明确提出“房子是用来住的，而不是用来炒的”，坚持政策的连续性稳定性，加快住房制度改革和建立长效机制将成为今后长期稳定房地产市场的一个新主题。为促进我国房地产经济的可持续发展，需要政府部门为房地产行业创建合理路径，加强对房地产行业的管控和监督，使房地产经济始终坚持以市场经济的发展目标为标准。一是要建立用地分类调控制度，对保障性住房用地实行应保尽保，对商品房要根据供需形势因地施策。二是要探索房地产多元化供地机制。鼓励现有的国有建设用地依法依规转让为住房开发建设。同时，允许符合条件的企事业单位利用自有土地建设政策性住房。三是要调整用地结构。对房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例;对去库存压力大的三四线城市要减少以至暂停住宅用地供应。四是要健全住房租赁市场管理体系。要大力发展住房租赁市场，加大对新市民的公租房保障力度，因地制宜发展共有产权住房，提高租赁住房和共有产权住房供地比例。五是要鼓励市场主体多元化。制定优惠政策，吸引更多知名房屋租赁企业入驻，扶持国有企业做大做强住房租赁业务。

（三）制定激励政策，引导房地产经济转型

房地产经济在发展过程中，应明确市场经济的发展趋势。现阶段，我国经济市场是以低碳环保为战略目标，大力倡导建设可持续发展社会，任何行业在经济发展中都应以该目标为导向。因此，政府部门应引导房地产经济转型，将环保型低碳经济发展作为发展目标。在工程建设中明确低碳环保的关键性，倡导房地产企业融入到环保事业当中，鼓励企业对低碳环保进行充分的考量。政府部门也应制定相应的激励政策，优化房地产经济结构，吸引更多的开发商参与到房地产经济的转型中，对于选择结合环保低碳策略建设住宅的企业，给予贷款利率的优惠政策与补贴，有效满足购买需求，促进消费者的购房率。同时，相关政府部门应加大力度宣传绿色住宅，使消费者建立低碳型住房的选购意识，不断推动我国市场经济与房地产经济的进一步发展。

三、新常态下房地产市场发展趋势分析

（一）适应经济新常态，寻求行业发展新契机

现阶段社会整体经济发展状况呈现良好趋势，房地产行业发展前景看好。随着农业经济的高速发展、城镇化发展进程加快和二孩政策的實施，使房地产市场迎来了全新的发展局面。从房地产行业投资与回报层面来讲，房地产行业的投资与回报比率显然要高于其他行业以及社会平均数值，未来一段时间内仍旧会持续平稳发展，房价虽然不会出现高速上涨的发展态势，但是也并不代表房价会在短期内进行大幅降价。因此，房地产企业要积极应对经济新常态，根据企业的实际经营状态与未来

发展规划，积极谋求发展新出路。

（二）借助互联网，开创发展新模式

房地产企业要想立足发展，就必须根据自身的实际状况与特点，充分利用互联网技术，不断优化企业的营销策划方案和产品，将其实现资源的合理组合，开创房地产经营新模式。利用好互联网技术，抓住互联网上面的用户，是今后房地产企业高效发展与成功经营的重点工作方向和目标。

（三）打破垄断，有效竞争

在土地被垄断的情况下，政府应该加强土地市场透明度，公开市场土地信息，使其土地价格趋于合理。在土地出让过程中，政府应注重土地质量而非一味关注土地价格，对企业的产品品质和质量要求严格把关，对住房的环境，配套设施以及生活设施都实行高标准高要求，这样才能够实现对房地产市场良好的引导，更有利于市场稳步发展，滿足人们的生活需求。在经济迅猛发展的今天，质量发展成为企业发展的重中之重，在保证质量的前提下提高速度，增加社会保障福利，推进质量和速度的同步稳步发展，才能从根本上解决房地产行业诸如供需和价格等一系列矛盾，从而促进房地产行业形成健康的发展形势。

（四）政府进行原则性规范

政府只有客观的对房价进行深入分析，理性区别价格层次，房地产企业才能更好的把握市场机遇，获取更好的经济效益。因此，对于不同档次的房屋类型实行不同的调控政策，以满足市场发展需求。高档型住房的消费人群一般为高收入者，他们一般对房屋的质量、设计、物业以及周边环境的要求都比较高，针对这类房屋政策，应该给予合理的价格上升空间。中低档性房屋一般消费人群为普通中产阶级，只要满足基本的住房生活需求即可，针对这类房屋类型，政府应给予一定的房屋优惠政策，使其价格保持在中等稳定水平，避免其价格突增，影响这类消费人群的生活品质。

四、结语：

对房地产经济与市场经济发展的相关性进行的分析研究，也在一定程度上促进了市场经济的整体性发展。市场经济与房地产经济既是相互对立，又是相互统一的，在发展过程中需要政府部门的重点关注。通过制定激励政策，引导房地产经济转型;加强对房地产行业的监督和控制，为房地产行业创建合理路径;合理控制房地产市场价格，避免市场价格出现波动等多方面推动我国房地产行业的健康发展。

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