长租公寓进入冷静期

赵新江

存量时代下，长租公寓依旧有着不可替代的行业地位，尽管目前遇到一些困难和挑战，但正因此给了企业认清自我的机会。而长租公寓大蛋糕，自己到底要吃哪一块？想好这个问题，才能在这条路上走得更远。

对许多打拼在一线城市的年轻人来说，长租公寓一度成为“品质租房”的代名词。前两年，轰轰烈烈的长租公寓站在了风口，自如、蛋壳等一系列长租公寓品牌，成为资本投资客的宠儿。长租平台自如6月25日发布的《中国青年租住生活蓝皮书》显示，在租房模式的喜好上，六成的人表示更倾向于通过长租平台来租房。

但是，现如今长租公寓也陷入尴尬境地。从去年至今，长租公寓开始问题频发，上海寓见、杭州鼎家多个长租公寓品牌“爆雷”，甲醛超标、黑中介、捆绑借贷平台等新闻接连爆出。

无疑，长租公寓的这场热度已经冷了下来。

那么，进入“洗牌期”的长租公寓行业下一步将走向何方？多位业内人士指出，当前长租公寓行业发展呈现理性化发展趋势，逐步从规模性增长向盈利性增长转型。

市场需求大

夏杰（化名）在北京的一家外贸公司上班，家在六环以外，每天上下班开车要花费三四个小时。

她想在单位附近租住一套房子。相比起普通房源需要自己配置家电等诸多不便，夏杰在东直门附近找到了一套自如的长租公寓。两室一厅，70多平方米，两个月前装修过，家电齐全。

夏杰说，当初选择长租公寓，主要是为了避开黑中介，不用担心房租随意涨价、上当受骗。

像夏杰这样租客群体的变化，是租房这个大盘的变化，以及长租公寓的兴起。

中国的租赁市场由于起步发展较晚、市场收益率较低等因素，机构在其中的占比跟发达国家相比有较大差距。据了解，美国专业化租赁机构在租赁市场占比为60%左右，日本则高达87%。而在中国，这一比例还不到3%。

据《理财》杂志记者了解，在北京的自如寓、万科泊寓、乐乎青年公寓、魔方公寓等长租公寓情况也都类似，出租率在95%以上。从租金来看，长租公寓出租价普遍高于區域内房东出租的价格。例如，西直门梧桐自如寓费用加在一起价格要达到6300-6500元/月，单间面积平均20平方米左右。

类似的情况在广州、深圳同样存在，这两地的多家长租公寓，包括YOU+国际青年社区、魔方公寓、龙湖冠寓、朗诗寓以及金地草莓社区，房源在市场上相当抢手。

根据中商产业研究院的统计，2015年中国租赁市场成交总额已经超过1万亿元，租赁人口接近1.6亿。预计到2020年租金成交总额将达到2万亿元，租赁人口达到2亿;2025年租金成交总额有望达到3.2万亿元，租赁人口达到2.5亿。

58集团房产数据研究院发布的《2017-2018中国住房租赁蓝皮书》认为，由于“居民租房意愿不断上涨、结婚年龄推迟推动单人租房人群上涨、房价上涨造成被动租房人群增长、一二线城市不断增加租房保障”等各方面因素的作用，在未来，中国的租赁市场规模仍将非常巨大。

利润比较低

去年下半年，长租公寓呈现爆发式增长态势，拉动了一二线城市房租飞涨。深圳地区最高涨幅达到30%，其他城市涨幅也达到20%之多。随着各地的调控政策出台，今年以来不少长租公寓运营商资金链断裂，频繁出现“爆雷”。

例如，6月11日，有报道称远洋集团或将于年内剥离旗下长租公寓品牌“邦舍”。

5月14日，朗诗绿色集团有限公司发布公告称，将处于亏损阶段的，包括长租公寓在内的5项业务剥离至控股公司朗诗集团。

据《理财》杂志记者了解，租金涨幅放缓，整个市场的利润空间大大压缩是长租公寓遇冷的主因。

地产研究机构克而瑞日前发布的《2019租赁住宅行业白皮书》显示，国内一二线重点城市住宅租金回报率中位数仅为2.04%，回报周期中位数近50年，远低于办公物业回报率4%-6%的水平。其中北上广深四城租金回报率普遍低于2%，深圳回报周期长达60年之久。

根据中国饭店协会的统计数据，目前国内重点城市共拥有长租公寓品牌超过2000家，公寓间数超过16万间，房地产开发商如万科、龙湖，房地产服务商如链家、我爱我家等纷纷进入长租公寓市场。

另据同策房地产研究院的统计数据显示，2018年随着大量资金涌入，长租公寓行业十几家企业全年总融资规模超过700亿元。

然而从2018年下半年开始市场出现转折，仅第四季度，就有超过7家企业的租赁专项债券遭到监管层叫停，总规模超过200亿元。8月富力地产60亿元住房租赁专项公司债券终止，10月鸿坤集团、合生创展集团有限公司分别发行了20亿元、100亿元住房租赁专项公司债券均遭终止，11月花样年集团非公开发行的50亿元住房租赁专项公司债券也以同样的结局告终。

数据显示，2017元、2018年朗诗长租公寓收入分别为0.08亿元、1.25亿元，两年来总亏损达到2.34亿元，2018年随着规模的扩张，亏损从0.44亿元进一步扩大至1.9亿元。据中商产业研究院统计，2018年，至少有9个长租公寓品牌消失。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，长租公寓很难盈利，原因在于房价、地价、融资成本都偏高，租金收入则偏低，这一矛盾在短期内很难解决。

乱象须整治

高歌猛进的发展中，问题也随之而来。

随着资本退潮，长租公寓市场暗流涌动，一些行业乱象浮出水面。为了最大化攫取利润，一些运营机构频频打起“擦边球”，从去年至今，长租公寓深陷各种风波。

6月26日，据媒体报道，深圳市民徐小姐通过长租公寓平台自如租房居住，住了两年才发觉，房间甲醛含量超标。

去年，自媒体的一篇《阿里P7员工得白血病身故，生前租了自如甲醛房》曝光了长租公寓“甲醛门”。有媒体调查发现，不少长租公寓的装修成本都很低，从装修到出租不足1个月，空气污染物超标数倍，在北京、上海、深圳等地，不少租客反映所住公寓检测不达标。

深圳市消委会发布的《2018年消费投诉情况分析报告》显示，长租公寓甲醛超标问题已成为消费者投诉的新热点之一，全年投诉量近500宗。

中国人民大学重阳金融研究院高级研究员董希淼表示，租客在租房时要擦亮眼睛，尽量选择经营规范、实力较强的中介机构;签订合同时，要仔细查看各类协议文本，谨慎签字并妥善保护个人信息，谨防掉入披着“贷款”“分期”外衣的“租金贷”陷阱;如有信贷需求，应通过正规金融机构申请。