完善我国不动产登记的若干思考

杜刚

摘 要：中国开展不动产统一登记制度是当前市场经济发菜的需求，也是城镇化发展的形势所在。當前不动产统一登记已在执行，但仍有很多问题存在，从开始执行到登记体系的有效构建还有很久的时间要走，为了能确保登记工作的顺利开展，一定要抓住现阶段过渡的矛盾并采用有效方法，一步一步构建起不动产统一的登记体系，保护好权利人合法权益，确保市场经济条件下不动产交易的安全以及社会经济的良好发展。

关键词：不动产登记；问题；对策

前言

随着城市化水平的不断提高，社会经济快速发展，不动产交易越来越突出，因此不动产登记工作变得越来越重要。从广义上讲，不动产就是不能移动的资产，如房子、土地等。一般意义上所说的不动产是指实物形态的不动产土地和附着于土地上的改良物，包括附着于地面或位于地上和地下的附属物。不动产不一定是实物形态的，如探矿权和采矿权。不动产登记又可称为不动产物权登记，是我国物权法中的重要制度，是权利人、利害关系人申请国家确定的职能部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的行为。通过这种方式来确认和表现物权权属情况，可以让外界通过物权公示对其所有权产生认可，并明确归属者应承担的责任。

1 不动产统一登记现状分析

当前，中国的不动产统一登记正在稳步推进的过程中。但从2007年《物权法》颁布首次勾勒不动产统一登记法，到2014年11月24日《不动产登记暂行条例》的公布，期间历时七年，2015年底，国内各大省的不动产登记有关融合工作基本完成，但市（州）一级及县（区）一级登记整合仍未完成，这都说明作为一项复杂的系统工程，不动产统一登记工作的实施并不是能够一蹴而就的，而是需要一个长期逐渐完善的过程。当前，对于阻碍不动产统一登记实施的原因探讨主要集中在以下几个方面。

1.1 缺乏法律根据

2007年《物权法》就对明确了要对不动产开展登记，但这仅仅是原则上的规定，缺乏具体的操作细则指导。包括2014年出台的有关条件，也无法完全实现不动产登记工作提供的法律方面的指导依据和实施细则，对不动产统一登记的实施有阻碍作用。

1.2 权利界限不明，从业人员知识欠缺

不动产要保证物、权一致，对登记的客体要更明确界定。然而，当前的登记体制导致的权属界定不清、界限不明的现状，与不动产统一登记工作要求的权责明晰存在根本上的矛盾。且相关从业人员知识结构单一，相关知识欠缺，民众平时对于自身财产权利保护意识较弱，都是不动产统一登记过程中需要克服的一个瓶颈，这实际上是一个庞大的项目工程，无法一次性解决这类问题，是复杂、长期的过程。

1.3 技术方法不完善

不动产统一登记工作的实施需要建立统一的不动产登记信息管理平台，这就要求整合数据、业务流程及信息查询系统等等相关内容。加之目前分散状态下，各登记机关技术标准不一致，这让共享、成果转化极为困难，且不动产信息查询系统怎样才能实现不动产交易市场信息提供与权利人隐私保护的平衡，这都需要相关技术手段的支撑，而目前技术的不成熟，也成为不动产统一登记工作实施的阻碍，这就需要加强各级的专业培训和技术研发，进一步提高人员专业素质和登记技术的适用。

2 不动产统一登记制度经验借鉴

2.1 多数国家明确不动性统一登记制度

目前，不动产统一登记制度在绝大多数国家地区已经确立。这一方面是由不动产的自然性来明确。此外，制度有其优点，对于保护不动产交易、权利明确均有极为重要的作用。虽然地区不同，其程度也不一样，但都离不开法律的支持：登记机关统一登记→统一规定流程→审核标准→核定登记→发布证书。1.德国。全世界第一个把不动产登记系统化的国家。在《土地登记簿法》中明确规定的，登记簿共记三类：土地簿、土地权簿、住宅所有权簿。2.日本。拟定了专项《土地登记》法律，并对不动产登记作出了明确规定。在日本，土地和建筑物分别属于独立的不动产。3.瑞士。在瑞士的法律中，不动产的只有土地，地上定着物，如建筑等，归入至土地所有权。

2.2 机构选择

从现有的登记机构来看，很多国家、地区选择的是普通行政机关，以这些机关来做好不动产登记的工作。但也有日本、德国、英国、澳门地区等是由司法机关、司法行政机关来处理不动产登记的工作。

2.3 不动产登记信息系统建设

澳大利亚：在不动产登记方面采用的是功能性数据库实现。数据库中保存了上千万份资料。政府部门以及不动产数据是相互连通的，可通过网络直接查询不动产的信息，并为远程办理不动产登记提供了方便。

瑞典：在这个国家所采用的地籍登记制度处在世界领先地步，国内的地籍资料保存完好，更新及时。第一，国家对地籍使用科学合理、管理有效得当，这为国家开展不动产登记提供了强而有力的支撑。第二，登记技术完善，信息更新及时，执行制度实现了数字化、信息化，以此提高了业务处理的准确度、效率。

2.4 不动产登记信息公开查询制度

新加坡：几乎所有人均可利用电子系统对某块地契的信息详细查询，如户主的详细内容、房屋信息，各类交易信息等等。同时，如果想查看这块地的规划计划，只用支付相应的费有即可。利用规划图的信息判断将来房子的周围环境情况，且所有人均可查询。但是，不能通过房子信息反查业主信息，认为这是对他人隐私的一种侵权。

美国：完全公开查询制度。通过地方政府网、商业网，可查询个人房产信息。实际上，美国基本信息均在网络上可查询。在这一些特定网站，可要把准确的地址输入，房产信息即可查询。同时，如果查询者想获得更多资料，还可通过到各地政府的网站查询。

3 结束语

不动产物权对于公民行使其基本权利以及实现其在国家和社会中的安身立命，均具有基础性作用。我国的不动产登记制度还存在一些不足，只有解决这些问题，才能促进不动产登记制度的完善，实现对相关权利人合法权益的有效保护。在不断的进步和发展中，我国的不动产登记将会越来越规范，更好地为公民的权利提供基础性保障。

参考文献

[1]陈立.完善我国不动产登记制度的构想[D].泉州：华侨大学，2013.

[2]中国资产评估协会.资产评估[M].北京：经济科学出版社，2012.