简析房地产开发项目的流程化管理措施

郭玉石

摘要：房地产行业作为国民经济的主要组成部分，其市场稳定性与广大人民群众的切身利益存在着密切联系，直接影响房地产企业生存及长远发展，客观上要求房地产企业必须加大对于开发项目流程化管理的重视程度，严格控制房地产开发项目成本投入，为房地产企业谋取更多的经济效益。本文以房地产开发项目流程化管理为切入点分析管理内容及管理特点，就提出具体的管理措施进行深入探究，旨在为相关从业人员积累更多的工作经验。

关键词：房地产开发项目;流程化;管理措施

近年来，伴随社会进步及经济发展，房地产行业进入前所未有的蓬勃发展阶段，房地产行业是国民经济的重要组成部分，深受经济全球化发展趋势及我国加入WTO组织的影响，国际房地产企业逐步占据我国市场，对我国房地产市场产生极其巨大的影响及挑战。我国的房地产企业普遍竞争能力及管理能力较弱，其长远发展形势相对严峻[1]。由此可见，房地产企业必须实行开发项目流程化管理不断增强其自身综合实力及行业竞争力，实现立足于激烈市场竞争的目标。同时，由于房地產开发项目自身相对复杂，客观上要求房地产企业不断完善管理流程，为企业谋取更多的经济利益推动企业可持续性发展。鉴于此，本文针对房地产开发项目流程化管理的研究具有重要现实意义。

一、房地产开发项目流程化管理的概述

（一）基本内容

房地产开发项目管理指房地产项目开发决策实施前期及实施期间利用项目管理理论、方法及观点实现全面管理目标的过程，换而言之由项目开发至项目竣工验收各个阶段通过合理控制及科学策划等方法严格控制成本投入实现控制施工质量及控制施工进度的目标[2]。同时，相较于其他项目管理，房地产项目管理相对特殊，具有管理实施者不同、管理对象不同及管理角度不同等鲜明特点。其中，房地产开发项目管理者往往为房地产开发企业，不止需要投入成本综合考量施工进度，更需要考虑物业前期介入时间是否进行后期销售等问题;与设计项目及施工项目相比，房地产开发以房地产项目为主要管理对象。

（二）显著特点

房地产开发项目流程化管理着重强调管理流程间相互匹配及总体规划所有流程，不只是流程化管理的内在规律及本质内容，更是彻底解决管理流程问题的核心指导思想[3]。由于流程化管理将流程运作及相互作用方式视为管理主体对象，客观上要求管理人员必须以组织战略、项目实施目标及规划前景为切入点进行流程设计。一旦房地产企业忽略开发项目流程化管理过于重视改造业务流程则无法取得令人满意的综合效果。由此可见，房地产企业构建健全的开发项目流程化管理模式，满足实时监控、实时评估及实时维护的需求。总而言之，房地产开发项目流程化管理具有目的性、必然性及多样性等鲜明特点。

二、房地产开发项目实行流程化管理的必要性

（一）规范开发进程

为了保证房地产项目开发进程规范性，房地产企业必须科学规划合理管理房地产开发项目，以达到保证房地产项目开发有序进行的目标。为了提高房地产开发项目管理规范性及有效性，推行房地产项目开发全程统筹管理具有不可比拟的积极作用[4]。同时，房地产企业必须以开发项目管理为切入点创造良好的工作条件，确保房地产开发项目有组织有目的地进行，消除影响开发进程的风险因素。此外，不断健全相关法律法规，综合考量房地产项目开发的实际情况，通过完善相关管理机制的方法协调各个部门及各个人员间关系，为房地产项目开发提供强有力的支持。

（二）争取更多效益

由于房地产项目开发及管理以赢得更多经济效益为核心目标，客观上要求房地产企业必须做好房地产项目施工质量的管理工作，确保在建工程的使用安全及使用年限，并且有效管理开发项目的施工工期，以保证房地产项目于规定时间内完成施工为前提条件，最大程度控制总体施工成本投入，为房地产企业谋求更多经济效益157同时，业务流程指企业生产经营期间以经营目标为中心所开展的一系列活动，以达到获取特定结果的目标，而项目流程化管理属于规范化管理模式，以最大限度提升业务绩效水平为主要目标，涉及流程优化、流程质量管理、资源分配等方面内容。

三、房地产开发项目实行流程化管理的措施

（一）评估阶段管理

由于房地产开发项目管理过程中确定全新的项目经济指标占据着极其重要的作用，客观上要求房地产企业秉持实事求是的工作原则，纳入政府政策、房地产市场发展现状及企业自身发展规划等指标明确开发项目的经济指标。同时，房地产开发项目的经济指标相对复杂，可分为辅助指标及核心指标两个方面。其中，辅助指标可细分为累及净现金流量、房地产项目首期开盘时间;核心指标可细分为销售净利率、投资收益率及企业内部收益率等。总而言之，房地产开发项目管理中核心指标以满足底线指标为前提条件，而辅助指标往往被视为房地产开发项目是否能长远发展的参考依据。

（二）策划阶段管理

房地产开发项目中开发商进行项目决策时往往需要项目建议书及项目策划书为参考依据，再作出是否进行项目是否开发的决定。因此在实际管理的过程中，房地产企业必须召集投资方构思具体投资内容，对比分析投资结构，尽可能挑选行业信誉佳且具备行业资质的咨询机构得出企业实际情况的分析结果，为企业制定未来发展方向，并且将未来发展方向视为房地产开发项目建设规模及施工方案的评估依据，便于判断其方案可操作性及可行性。同时，科学合理评估房地产项目的开发风险，编制房地产项目开发可行性的研究报告，为企业后续决策提供相应的参考依据。此外，仔细审核开发项目建议书及可行性报告。

（三）准备阶段管理

在实际管理的过程中，房地产企业结合房地产项目开发可行性研究报告，综合考量项目的设计工期及建设面积，科学设计项目造型合理规划项目周围环境，最大限度提高土地资源利用率。同时，为了实现保证项目建设质量的目标严格控制总体施工成本投入，房地产企业必须优化建筑工程的设计形式，合理选择适宜的施工设备及施工材料，尽可能于项目设计阶段完成概算审查任务，仔细调整原有的设计方案。此外，房地产企业组建项目管理机构，专职负责项目管理方面工作，制定相应的项目实施计划，强化质量管理、成本管理及建设进度管理的力度，挑选出适宜的项目总承包商，做好施工材料采购管理工作。

（四）施工阶段管理

在实际管理的过程中，房地产企业必须于项目施工前期与工程施工单位签订相关合同，以严格遵守国家相关规定标准条款为前提条件，尽可能于施工合同中明确双方所担负的工程建设责任及义务，提出具体的工程质量、施工工期及施工安全的要求，预防工程施工期间合同双方出现不可调和的矛盾。同时，施工质量管理占据建筑工程施工极其重要的地位及作用，着重强调协调監理单位及施工单位，将质量监督管理理念贯穿于施工过程始终，对于保证施工工序符合工程建设标准具有不可比拟的积极作用。此外，房地产开发项目管理内容相对复杂，涵盖划分销售区域及填写工程资料等，一旦管理方法不当则直接影响项目开发进度。

（五）竣工阶段管理

待房地产开发项目完成施工后，房地产企业必须于工程交付业主前进行竣工验收，尤其是规划建设过程中出现质量问题且无法及时采取有效的处理措施则存在安全隐患的可能性，甚至造成工程项目总体无法顺利进行竣工验收。因此在实际管理的过程中，房地产企业秉持具体问题具体分析的工作原则，加大对于开发项目竣工验收管理的重视程度，尤其是竣工交付前期，尽可能以清单为展现形式系统披露工程建设期间所涉及的所有细节问题，保证项目竣工验收工作清晰明确一目了然。此外，项目建设前期，房地产企业必须挑选出专业性强且具备资质的建立单位。

四、结语

通过本文探究，认识到房地产开发项目建设规模不断扩大且建设数量不断增多，对于房地产开放项目管理的要求日趋严格。因此，房地产企业将流程化管理模式与开发项目建设相结合，于建设前期开展可行性研究评估，制定经济效益评估指标，以施工质量、施工安全及施工进度为切入点做好相应的管理工作。待工程建设完成后，重视房地产开发项目竣工验收管理环节，对于保证房地产开发项目建设质量具有不可比拟的积极作用，为房地产企业谋求更多经济效益，推动房地产行业蓬勃发展。

参考文献：

[1]吴和平.房地产开发项目中经营管理的作用分析[il建材与装饰，2018（41）：161-162.

[2]刘岩.房地产开发项目流程化管理[J].居舍，2018（23）：180.

[3]朱兵.房地产开发项目的流程化管理措施[J].建筑设计管理，2017，34（07）：52-54.

[4]郭存林.试述房地产开发项目的流程化管理措施[J].居舍，2017（19）：101.

[5]赵维.经济“新常态”下房地产业健康发展之路思考[J].住宅与房地产，2016（03）：1-2.